• 계약금을 보냈는데 집주인이 다른 세입자를 구했다며 계약을 없던 일로 하자고 한다
• 대출·이사 일정 같은 내 사정으로 계약을 접어야 하는데 계약금이 어떻게 되는지 궁금하다
• 집주인이 특약으로 약속한 조건을 지키지 않아 계약을 끝내고 싶다
• 중도금까지 보냈는데 집주인이 해약금으로 해제하겠다고 통보했다

전세 계약금 반환, 네 갈래로 먼저 나누기

전세 계약금 반환은 계약이 끝난 경로를 네 갈래 중 하나로 정하면 돌려받는 시점과 금액 구조가 함께 정해집니다. 같은 계약금이라도 해약금 해제인지, 채무불이행 해제인지, 잔금을 치른 뒤인지에 따라 적용되는 조문이 다르기 때문입니다.

해약금 규정은 「민법」 제565조가 매매에 관해 정하고, 제567조가 이 규정을 매매 이외의 유상계약에 준용합니다. 전세계약도 집을 쓰는 대가를 주고받는 유상계약이라 같은 구조가 준용되는 것으로 이해되지만, 제567조 단서처럼 계약의 성질이 허용하지 않는 부분은 제외됩니다.

표의 네 갈래 밖에 당사자가 서로 합의해 계약을 없던 일로 하는 합의해제도 있습니다. 합의해제에서는 돌려줄 금액과 날짜가 조문이 아니라 합의서 문구로 정해지므로, 금액·반환일·늦어질 때의 처리를 문서에 적어 두어야 나중에 다툼이 줄어듭니다. 법도 전세금반환소송센터(엄정숙 변호사, 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자·공인중개사)도 계약금 분쟁은 이 분류부터 시작해 검토합니다.

이행 착수 전 해약금 해제, 배액 상환은 언제까지 가능한가요

해약금 해제는 어느 한쪽이 이행에 착수하기 전까지만 쓸 수 있는 해제 방법입니다. 「민법」 제565조 제1항은 계약금 등을 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 "당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지" 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다고 정하고, 제567조를 통해 전세계약에도 같은 구조가 준용됩니다.

세입자는 계약금을 낸 쪽(교부자)이므로 계약금을 포기하고 해제할 수 있고, 집주인은 받은 쪽(수령자)이므로 배액을 상환해야 해제할 수 있습니다. 집주인이 다른 세입자를 구했다는 이유로 계약을 끝내려 한다면, 해약금 해제 구조에서는 받은 계약금만 돌려주는 것으로는 부족하고 배액 상환이 문제됩니다. 반대로 계약서에 다른 약정이 있으면 결론이 바뀌므로 특약부터 확인해야 합니다.

같은 조 제2항은 제551조의 규정을 해약금 해제에는 적용하지 아니한다고 정합니다. 해약금 해제가 적법하게 이루어지면 계약금 포기나 배액 상환으로 정리되고, 그와 별도로 손해배상을 청구하는 구조가 아니라는 뜻입니다. 이사 일정이 꼬여 생긴 비용을 따로 받을 수 있는지는 해제가 해약금 해제인지 채무불이행 해제인지에 따라 갈립니다.

언제 이행에 착수한 것으로 볼지, 배액 상환 의사만 밝히면 되는지 실제로 돈을 제공해야 하는지는 조문에 세부 기준이 없어 판례가 사안마다 판단하는 영역입니다. 중도금 지급이나 잔금 준비는 이행 착수 여부를 따질 때 중요하게 다뤄지는 사정이지만 결론을 단정하기는 어렵습니다. 날짜별 입금 내역과 문자 기록을 시간순으로 정리해 두는 것이 판단의 출발점입니다.

채무불이행 해제, 최고부터 원상회복까지 다섯 단계

채무불이행 해제는 집주인이 계약상 의무를 이행하지 않을 때 세입자가 최고를 거쳐 계약을 해제하고 계약금을 원상회복으로 돌려받는 방법입니다. 「민법」 제544조는 당사자 일방이 채무를 이행하지 아니하는 때 상대방이 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니하면 계약을 해제할 수 있다고 정하고, 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다고 덧붙입니다.

1. 1

   이행 최고

   상당한 기간을 정해 약속한 의무를 이행하라고 문자·내용증명으로 요구합니다.

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   기간 경과 확인

   정한 기간 안에 이행이 없었다는 사실을 날짜와 함께 기록합니다.

3. 3

   해제 통지

   해제 의사표시는 상대방에게 도달한 때 효력이 생깁니다(민법 제111조①).

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   원상회복 청구

   계약금에 그 받은 날로부터의 이자를 더해 반환을 청구합니다(민법 제548조②).

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   손해배상·위약금

   해제와 별도로 손해배상을 청구하고, 위약금 특약은 민법 제398조로 봅니다.

해제의 효과는 「민법」 제548조가 정합니다. 제1항은 당사자 일방이 계약을 해제한 때 각 당사자가 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다고 하고, 제2항은 반환할 금전에는 "그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다"고 정합니다. 집주인이 계약금을 받은 날부터 이자가 붙는 구조라서, 계약금을 보낸 날짜가 찍힌 이체 내역이 곧 이자 계산의 기준 자료가 됩니다.

제551조는 계약의 해제가 손해배상의 청구에 영향을 미치지 아니한다고 정하므로, 채무불이행 해제에서는 원상회복과 별도로 손해배상을 청구할 수 있습니다. 계약서에 위약금 특약이 있다면 제398조 제4항에 따라 손해배상액의 예정으로 추정되고, 같은 조 제2항은 예정액이 부당히 과다한 경우 법원이 적당히 감액할 수 있다고 정합니다. 위약금이 지나치게 크다고 느껴진다면 감액 주장을 검토할 여지가 있습니다.

전세계약금반환시점, 언제 돌려받나요

전세계약금반환시점은 해제 경로마다 기준이 되는 사건이 달라서 한 가지 날짜로 답할 수 없습니다. 해약금 해제는 집주인이 배액을 상환하며 해제하는 구조라 해제와 지급이 맞물리고, 채무불이행 해제는 해제 통지가 도달해 해제 효력이 생긴 뒤 원상회복 의무가 문제됩니다. 전세계약금반환언제를 묻는 분이라면 먼저 자기 계약이 어느 갈래인지 확인해야 합니다.

해제 통지의 효력은 「민법」 제111조 제1항에 따라 상대방에게 도달한 때에 생깁니다. 보낸 날이 아니라 받은 날이 기준이므로, 문자로 보냈다면 읽음 표시나 답장을, 내용증명이라면 배달 결과를 함께 보관해야 시점 다툼을 줄일 수 있습니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서와 문자를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

잔금을 치른 뒤라면 계약금은 보증금의 일부

잔금까지 치르고 입주했다면 계약금은 따로 돌려받는 돈이 아니라 보증금의 일부로 합쳐집니다. 따라서 해약금 해제 규정이 아니라 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받는 절차를 따르게 됩니다.

「주택임대차보호법」 제4조 제2항은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정합니다. 만기가 지나도 보증금을 돌려받기 전까지 세입자의 지위가 유지된다는 뜻이고, 보증금 반환은 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행 순서로 진행하는 것이 일반적인 흐름입니다.

아파트 전세 계약금 반환을 고민하는 중에 잔금 날짜가 다가온다면, 잔금 전과 후의 법적 구조가 완전히 달라진다는 점을 기억해야 합니다. 잔금 전 분쟁은 주로 계약 해제의 문제로, 잔금 뒤 분쟁은 대체로 보증금 반환의 문제로 다뤄집니다. 법도 전세금반환소송센터는 450건 이상의 사건을 처리한 경험을 바탕으로 두 단계 중 어디에 해당하는지부터 함께 정리합니다.

전세 가계약금 반환은 다른 문제인가요

전세 가계약금 반환은 계약이 성립했는지부터 따져야 한다는 점에서 본계약 계약금과 출발점이 다릅니다. 가계약금은 정식 계약서를 쓰기 전에 집을 잡아 두려고 보내는 돈인 경우가 많은데, 그 단계에서 계약이 이미 성립했다고 볼지는 주요 조건이 얼마나 구체적으로 합의됐는지 등에 따라 판례가 사안별로 판단합니다.

가상의 예를 들면, 세입자가 문자로 집 주소·보증금·입주일을 확인한 뒤 가계약금을 보냈고 집주인이 이를 받았다고 해 봅시다. 주요 조건이 합의된 상태로 볼 수 있다면 계약 성립을 전제로 해약금 해제 구조가 문제될 여지가 있고, 조건이 정해지지 않은 단순한 예약금이었다면 다른 법리로 반환을 다투게 될 수 있습니다. 어느 쪽이든 단정하기 어려우므로 가계약금을 보낼 때 오간 문자 전체가 가장 중요한 자료입니다.

부동산 전세계약금 반환 상담에서 자주 보이는 실수는 가계약이니 당연히 전액 돌려받는다거나 한 푼도 못 받는다고 한쪽으로 단정하는 것입니다. 결론은 대화 내용에 따라 달라지므로 문자를 지우지 말고 캡처와 원본을 함께 보관하세요.

전세 계약금 반환 소송기간을 좌우하는 변수

전세 계약금 반환 소송기간은 법원 일정보다 송달, 다툼의 폭, 증거 정리라는 세 가지 변수에 크게 좌우됩니다. 소장을 낸 뒤 기간이 늘거나 줄어드는 지점은 아래 세 곳입니다.

돈을 늦게 돌려받는 동안 붙는 지연손해금도 구조를 알아 두면 좋습니다. 「민법」 제397조 제1항에 따라 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하고, 법정이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 제379조에 따라 연 5%이며, 소송에서는 이 이율이 소장이 송달되기 전까지의 기간에 적용됩니다.

소장이 송달된 뒤에는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조 제1항에 따라 소장이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터 대통령령으로 정하는 이율이 적용됩니다. 다만 같은 조 제2항은 이행의무가 있음을 선언하는 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다.

오늘 할 1차 조치, 문안 두 개와 보관 목록

계약금 분쟁의 결론은 날짜와 문구로 갈리는 경우가 많으므로 첫 연락부터 기록이 남는 방식으로 움직이세요. 아래 문안은 예시이며, 실제 법률 효과는 계약 내용과 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

• 계약서와 특약 사본, 중개대상물 확인·설명서
• 계약금·중도금 이체 내역(날짜가 보이게)
• 문자·메신저 원본과 캡처, 통화 날짜 목록
• 최고·해제 통지 사본과 도달을 보여 주는 기록

계약금 반환, 자주 묻는 질문 3가지