월세 보증금은 언제 반환해야 하나요?

월세 보증금은 임대차가 끝나는 때, 임차인이 집을 비워 주는 것과 동시에 반환하는 것이 원칙입니다. 대법원 판결은 임대차가 종료되면 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무가 동시이행 관계에 있다는 취지입니다. 「민법」 제536조 제1항이 정한 동시이행의 원리, 즉 쌍무계약의 한쪽 당사자는 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다는 구조가 바탕에 있습니다.

「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제4조 제2항은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정합니다. 계약 기간이 끝났다고 임차인이 곧바로 권리 없는 사람이 되는 것이 아니라, 보증금 문제가 정리될 때까지 임차인의 지위가 법적으로 이어진다는 뜻입니다. '월세 보증금 반환 언제'라는 질문에 대한 법의 답은 결국 계약서에 적힌 종료일과 실제 인도 시점입니다.

'새 세입자가 들어오면 주겠다'는 말은 임대인의 자금 사정일 뿐 법적 근거가 있는 조건이 아닙니다. 계약서에 그런 특약이 없다면 반환 시점을 미루는 사유로 보기 어렵고, 특약이 있다면 그 문구를 놓고 판단해야 합니다.

보증금 반환 절차는 어떻게 되나요?

보증금 반환 절차는 ①반환 요청(문자·내용증명) ②임차권등기명령 ③보증금반환소송 ④강제집행의 네 단계로 이어집니다. 모든 사건이 네 단계를 다 거치지는 않고, 임대인이 돈을 마련하면 첫 단계에서 끝나기도 합니다. 중요한 것은 각 단계의 기록이 다음 단계의 증거가 되도록 남기는 일입니다. 전세보증금 반환과 월세보증금 반환은 보증금 규모와 차임 공제의 비중이 다를 뿐 절차의 뼈대는 같습니다.

임차권등기 전에 이사부터 하면 대항력을 잃을 위험이 있으므로, 순서는 반드시 '등기 확인 후 이사'입니다. 우선변제권은 대항요건(주택의 인도와 주민등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 경우에 생기고(주임법 제3조의2 제2항), 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하거나 유지하며 등기 이후에는 대항요건을 잃어도 상실하지 않습니다(같은 법 제3조의3 제5항).

지급명령은 권하지 않습니다. 임대인이 이의를 하면 결국 소송으로 넘어가 시간과 비용이 이중으로 들 수 있어, 임대인이 금액에 전부 동의하는 드문 경우가 아니라면 처음부터 소송으로 가는 편이 낫습니다. 월세 보증금 반환 소송 셀프 진행도 가능하지만, 소장이 송달되지 않거나 공제 항목을 다투는 사건은 서면 정리가 결과를 좌우하므로 미리 점검받는 것이 안전합니다.

월세 보증금 일부 반환은 어떻게 받을 수 있나요?

월세 보증금 일부 반환을 받을 때는 받은 금액과 날짜, 그리고 '잔액은 아직 받지 못했고 청구를 유보한다'는 내용을 문서로 남기는 것이 핵심입니다. 일부를 받으면서 아무 표시 없이 영수증에 서명하면 나중에 '그 돈으로 정산이 끝났다'는 다툼이 생길 수 있습니다.

「민법」 제474조는 변제자는 변제를 받는 자에게 영수증을 청구할 수 있다고 정합니다. 영수증을 달라고 할 권리는 돈을 내는 임대인 쪽에 있고, 임차인은 영수증을 써 주는 쪽이 됩니다. 그러니 월세 보증금 반환 영수증은 임차인이 문구를 직접 정해 작성하고 사본을 보관하는 것이 좋습니다.

「민법」 제479조 제1항은 채무자가 비용과 이자까지 지급해야 하는 경우에 변제자가 그 전부를 소멸하게 하지 못한 급여를 한 때에는 비용, 이자, 원본의 순서로 변제에 충당하여야 한다고 정합니다. 반환이 늦어져 지연손해금이 생긴 뒤 일부를 받았다면, 받은 돈이 보증금 원본보다 비용·이자에 먼저 충당될 수 있는 구조입니다. 남은 금액을 계산할 때 충당 순서를 함께 따져야 청구액이 정확해집니다.

계약서 원본을 넘겨주는 시점도 신중해야 합니다. 「민법」 제475조는 채권증서가 있는 경우에 변제자가 채무 전부를 변제한 때 채권증서의 반환을 청구할 수 있다고 정합니다. 일부만 받은 단계에서 원본을 넘기면 잔액 청구의 증거 관리가 어려워질 수 있으니 사본을 건네는 방식이 안전합니다.

월세를 못 내면 보증금은 어떻게 되나요?

월세를 못 내면 밀린 차임이 보증금에서 공제될 수 있고, 연체액이 2기의 차임액에 달하면 임대인이 계약을 해지할 수 있습니다. 대법원 판결은 연체 차임 등 임대차 관계에서 생긴 임차인의 채무가 보증금에서 공제된다는 취지이지만, 어떤 항목을 얼마나 뺄 수 있는지는 사안별로 다퉈질 수 있습니다.

세 조문의 효과는 서로 다릅니다. 민법 제640조는 진행 중인 계약을 끝내는 해지의 문제이고, 주임법 제6조 제3항은 기간 만료 때 법정갱신이 막히는 문제이며, 제6조의3 제1항 제1호는 임차인이 갱신을 요구해도 임대인이 거절할 수 있는 사유입니다. 제1호는 연체한 '사실이 있는 경우'로 적혀 있어, 밀린 월세를 나중에 갚았더라도 문제될 여지가 있습니다.

연체가 있다고 보증금 전체를 잃는 것은 아닙니다. 공제 뒤 남는 금액은 여전히 돌려받을 돈이므로, 집주인이 주장하는 공제액과 내 입금 기록을 나란히 놓고 다툼 없는 금액과 다툴 금액을 나누는 것이 출발점입니다.

월세 보증금을 돌려받지 못하면 어떻게 되나요?

월세 보증금을 돌려받지 못하면 임차인은 보증금과 함께 지연손해금을 청구할 수 있고, 판결을 받은 뒤에는 강제집행으로 회수합니다. 월세 보증금 반환 지연이자는 기간에 따라 적용 기준이 다릅니다.

지연손해금이 언제부터 붙는지는 동시이행 관계 때문에 단정하기 어렵습니다. 임차인이 집을 비워 주었거나 비워 줄 준비를 갖춰 이행을 제공했는지에 따라 임대인의 지체가 시작되는 시점이 달라질 수 있기 때문입니다. 이사 날짜를 정해 문자로 알리고 열쇠 반환 준비를 기록해 두는 것이 지연손해금 청구의 토대가 됩니다.

월세 보증금 반환 소송 비용은 인지대·송달료 같은 실비와 변호사 보수로 나뉩니다. 「민사소송법」 제98조는 소송비용은 패소한 당사자가 부담한다고 정하지만, 상대방에게서 실제로 받을 수 있는 범위는 별도 절차와 기준을 따릅니다. 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서·문자·입금 내역을 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

보증금 1억 원을 월세로 돌리면 전월세 전환율은 얼마인가요?

전월세 전환율은 법이 정한 두 비율 중 낮은 쪽이 상한이고, 그 비율은 대통령령과 기준금리에 따라 바뀌므로 고정된 숫자로 답할 수 없습니다. 보증금 1억 원이든 다른 금액이든 계산 구조는 같습니다.

주임법 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우 그 전환되는 금액에 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다고 정합니다. 제1호는 「은행법」에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율, 제2호는 한국은행에서 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율입니다.

상한을 넘는 월세를 이미 냈다면 주임법 제10조의2에 따라 초과 지급된 차임 상당금액의 반환을 청구할 수 있습니다. 전환을 제안받았다면 적용 시점의 비율을 확인하고 합의 내용을 문서로 남겨 두는 것이 좋습니다. 상가 월세라면 「상가건물 임대차보호법」이 따로 정한 기준을 확인해야 합니다.

월세 보증금 반환, 오늘 정리할 3가지

월세 보증금 반환을 준비하는 임차인이 오늘 할 일은 반환 요청 문자, 공제 예상표, 이사 날짜 세 가지입니다. 세 기록이 갖춰지면 협의가 빨라지고, 협의가 안 되더라도 임차권등기명령과 소송에서 그대로 증거가 됩니다.

반환 요청 문자는 위 문안대로 보낸 뒤 화면을 저장하고, 공제 예상표는 아래 양식에 항목별 근거와 내 자료를 나란히 적으며, 이사 날짜는 열쇠·비밀번호 반환 방법까지 정해 둡니다.

원상복구는 「민법」 제654조가 임대차에 준용하는 제615조, 즉 차용물을 반환하는 때에는 원상에 회복하여야 한다는 규정이 근거가 됩니다. 다만 통상의 사용으로 생긴 낡음까지 임차인이 부담하는지는 다툼이 잦은 부분이라, 입주 당시 상태를 보여 주는 사진과 퇴거 때 사진이 공제 범위를 가르는 자료가 됩니다.

자주 묻는 질문