• 계약은 끝났는데 집주인이 밀린 월세·관리비·수리비를 빼고 주겠다며 날짜를 미루고 있다
• 원상복구비로 얼마를 뺄지 집주인이 말하지 않아 받을 돈이 얼마인지조차 모른다
• 새 집 입주 날짜가 정해져 있어 보증금을 받기 전에 이사해야 할 상황이다
• 전화도 문자도 답이 없고, 보낸 내용증명이 반송되어 돌아왔다

월세 보증금 못받을때 방법, 정산서 한 장부터

월세 보증금 못받을때 방법의 첫 단계는 소송이 아니라 정산서 작성입니다. 보증금에서 집주인이 빼겠다는 항목을 한 줄씩 적고, 각 항목을 '다툼 없는 금액'과 '다툼 있는 금액'으로 나누면 어떤 수단을 어떤 순서로 쓸지가 정해집니다.

월세 계약도 법적으로는 임대차입니다. 민법 제618조는 임대차를 당사자 일방이 목적물을 사용·수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 차임을 지급할 것을 약정하는 계약으로 정하고 있고, 주거용 건물의 전부 또는 일부를 빌린 경우에는 「주택임대차보호법」(이하 주임법)이 적용됩니다(제2조). 보증금이 작다고 보호가 약해지는 구조가 아니므로, 전세 보증금 못받을때와 같은 법적 도구를 그대로 쓸 수 있습니다.

월세 사건의 다툼은 대개 보증금 전체가 아니라 일부 공제 항목에서 생깁니다. 정산서를 만들어 보내면 집주인도 무엇을 인정하고 무엇을 다투는지 답해야 하고, 다툼 범위가 좁을수록 협의든 소송이든 빨리 정리될 여지가 커집니다. 아래 표는 금액 칸을 비운 정산서 서식(가상의 예)입니다.

정산서의 마지막 줄이 '먼저 받을 돈'입니다. 다툼 있는 금액은 따로 떼어 두고 근거 서류를 보완한 뒤 협의하거나 소송에서 다투면 됩니다. 정산서를 만들 때 함께 챙길 1차 조치는 다음과 같습니다.

• 퇴거 전 사진: 방·욕실·주방·바닥·벽지를 같은 각도로, 촬영일이 남는 방식으로
• 전기·가스·수도 계량기 검침 사진과 열쇠·비밀번호 반납 일시 기록
• 계약서·특약 사본, 월세 이체 내역 출력본, 집주인과 주고받은 문자 캡처

집주인이 빼겠다는 항목은 무엇이 다툼이 되나요?

집주인이 보증금에서 빼겠다는 항목 중 다툼이 커지기 쉬운 것은 원상복구비와 관리비이고, 이체 기록으로 확인되는 연체 차임은 다툼이 적은 편입니다. 어느 항목이든 공제하려면 계약서 특약이나 증빙으로 뒷받침되어야 한다는 점이 출발점입니다.

공제 주장을 받으면 금액보다 근거를 먼저 요구하는 것이 순서입니다. '얼마를 빼겠다'가 아니라 '어떤 조항과 어떤 증빙으로 빼는지'를 문자로 받아 두면, 집주인의 답변 자체가 나중에 다툼 범위를 정하는 자료가 됩니다.

임차인 쪽에서도 인정할 것은 인정하는 편이 결과적으로 유리할 수 있습니다. 기록으로 확인되는 연체 차임까지 다투면 다툼 없는 금액이 줄어들고, 정작 다퉈야 할 원상복구비에 대한 설득력도 약해지기 때문입니다.

다툼 없는 금액 먼저 받는 요청 문구(가상의 예)

다툼 없는 금액을 먼저 달라고 요청하는 것은 임차인이 오늘 바로 쓸 수 있는 1차 조치입니다. 다툼 범위를 문서로 좁혀 두면 집주인도 다투지 않는 금액까지 함께 미루는 이유를 설명해야 하는 처지가 됩니다.

마지막 문장이 핵심입니다. 일부를 받으면서 '정산 완료'나 '이의 없음' 같은 문구에 서명하면 나머지 금액을 청구할 때 다툼이 생길 수 있으므로, 수령 확인서에는 받은 금액과 날짜만 적는 편이 안전합니다. 일부 수령이 나머지 청구에 어떤 영향을 주는지는 합의서 문구에 따라 달라질 수 있어 서명 전에 확인이 필요합니다.

이사가 먼저라면 임차권등기명령은 언제 하나요?

이사 날짜가 먼저 정해졌다면 임차권등기명령을 신청해 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 이사하는 순서가 안전합니다. 주임법 제3조의3①은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정하고 있고, 집주인 동의는 필요하지 않습니다.

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   임대차 종료 확인

   임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 등의 통지를 하지 않거나 임차인이 만료 2개월 전까지 통지하지 않으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보므로(주임법 제6조①), 기간 안에 통지가 있었는지부터 확인합니다.

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   법원에 신청

   임차주택 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청하고, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명합니다(주임법 제3조의3①②).

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   등기부 기입 확인

   결정이 났다는 소식만으로 움직이지 말고, 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기입되었는지 직접 확인합니다.

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   이사·전출

   임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다(주임법 제3조의3⑤).

등기 전에 이사하거나 전입을 옮기면 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건(주임법 제3조①)이 끊기고, 대항요건과 확정일자를 함께 갖춰 얻은 우선변제권(제3조의2②)도 잃을 위험이 있습니다. 월세 보증금은 금액이 작아 가볍게 생각하기 쉽지만, 순서를 지키지 않으면 회수 수단 자체가 약해질 수 있습니다.

임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(제3조의3⑧). 영수증을 보관해 두었다가 보증금과 함께 청구하면 됩니다.

임대인 연락두절이면 통지는 어떻게 효력이 생기나요?

임대인 연락두절이어도 보증금 청구는 막히지 않습니다. 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생기고(민법 제111조①), 표의자가 과실 없이 상대방을 알지 못하거나 상대방의 소재를 알지 못하는 경우에는 민사소송법 공시송달의 규정에 의하여 송달할 수 있기 때문입니다(민법 제113조).

연락두절 사건에서 임차인이 할 일은 집주인을 찾으려 했다는 기록을 남기는 것입니다. 공시송달 신청에는 그 사유를 소명해야 하므로(민사소송법 제194조②), 전화 발신 기록과 반송 우편, 등기부와 계약서에 적힌 주소로 다시 보낸 기록이 그대로 소명 자료가 됩니다.

연락이 끊긴 상태에서 집 열쇠를 아무 데나 두고 나가는 것은 피해야 합니다. 집 인도 시점이 기록으로 남지 않으면 동시이행과 지연손해금 문제가 복잡해질 수 있으므로, 인도는 임차권등기 기입 확인과 함께 시점을 남기는 방식으로 정리합니다.

월세 보증금 소송으로 갈 때 붙는 특례는 무엇인가요?

임차인이 임대인에게 제기하는 보증금반환청구소송에는 보증금 액수와 상관없이 「소액사건심판법」 제6조·제7조·제10조·제11조의2가 준용됩니다(주임법 제13조). 준용되는 것은 이 네 개 조문뿐이며, 이행권고결정 같은 다른 소액사건 절차까지 함께 따라오는 것은 아닙니다.

보증금이 소액사건 범위에 해당하면 이행권고결정 등 소액사건 절차가 더해질 수 있습니다. 그 범위는 대법원규칙으로 정해지므로, 소액 보증금 반환 소송 방법을 찾는 분이라면 내 사건의 소가가 그 범위에 드는지부터 확인하는 것이 좋습니다.

소장의 청구취지에는 보증금(다툼 없는 금액을 먼저 받았다면 남은 금액)과 지연손해금을 적습니다. 실무에서는 집 인도와 보증금 반환을 동시이행 관계로 다루므로(민법 제536조① — 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있음), 집을 먼저 비워 주었는지에 따라 협상 구도와 지연손해금이 붙는 시점이 달라질 수 있습니다.

지연손해금은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 민법 제379조의 법정이율인 연 5%가 기준입니다. 판결로 지급을 명할 때 소장이 송달된 날의 다음 날부터는 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조에 따라 대통령령으로 정하는 이율에 따르되, 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우 그 타당한 범위에서 사실심 판결 선고 전까지는 그 이율을 적용하지 아니합니다.

내 사건은 어느 쪽일까, 월세 보증금 못받을때 방법이 갈리는 세 지점

같은 월세 보증금 미반환이라도 아래 세 지점에서 먼저 쓸 수단이 갈립니다. 정산서를 옆에 두고 하나씩 대입해 보면 내 사건의 시작점이 보입니다.

세 가지 중 하나라도 판단이 서지 않으면 계약서·문자·사진을 직접 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

월세 보증금 반환 기간과 소송 비용, 자주 묻는 질문