첫째, 경매개시결정 전에 임차권 등기가 되어 있고 확정일자·전입신고 등 요건을 갖춘 경우라면 일반적으로 보증금에 관해 우선순위를 인정받아 배당에 참여하게 됩니다. 둘째, 스스로 집행을 신청하지 않았다면 통상 배당요구종기 안에 권리신고 및 배당요구를 해야 실제 배당 절차에 반영됩니다. 셋째, 점유를 상실한 뒤 나중에 등기를 한 경우에는 이전에 사라진 대항력이 소급 회복되지 않는 등 시점에 따른 차이를 꼭 구분해야 합니다.

임차권 등기 후 경매가 진행되면 배당을 받기 위해 권리신고 및 배당요구서를 집행법원에 제출하는 것이 원칙입니다. 다만 임차인이 스스로 경매를 신청한 경우에는 별도의 배당요구가 없더라도 배당에 당연참가가 되는 예외가 있으니, 자신의 사건이 어느 유형인지부터 확인하세요. 일반적으로는 법원이 정해 공고하는 배당요구종기 안에 계약서 사본, 주민등록 등·초본, 보증금 내역 등 입증자료를 갖추어 제출하고, 종기 이후에는 배당요구가 제한되므로 기한 관리가 핵심입니다.

임차권등기명령이 완료되면 이사로 점유를 비워도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 이어갈 수 있습니다. 다만 이는 등기 시점과 선순위 담보권 유무에 따라 범위가 달라집니다. 임차권 등기 전에 이미 설정된 저당권이 있다면 그 담보권 실행 경매에서 그보다 앞서 배당받기는 어렵고, 반대로 임차권 등기와 요건을 먼저 갖추었다면 경매 절차에서 보증금 보호에 유리합니다. 특히 점유 상실 후 나중에 등기를 한 경우에는 이전에 사라진 대항력이 소급해 살아나지 않으므로, 이사·점유 이전에 요건 점검과 등기 진행을 권합니다.

• 사건 유형 파악: 내가 경매를 신청했는지, 제3자가 신청했는지부터 확인.
• 종기 관리: 배당요구종기 공고 확인 후 권리신고·배당요구서 제출.
• 증빙 정리: 계약서, 전입·확정일자, 보증금 입출금 내역, 임차권 등기 완료일.
• 우선순위 비교: 저당권 등 선순위 권리와의 순위 관계 점검.
• 배당기일 대응: 배당표 열람, 이의 여부 검토 및 필요한 경우 이의 제기 준비.