전세 계약 만료 전 이사 통보, 내 계약이 어느 단계인지부터

전세 계약 만료 전 이사 통보는 계약이 '최초 약정기간'에 있는지 '갱신된 기간'에 있는지에 따라 효력이 완전히 달라집니다. 같은 문자라도 어떤 계약에서는 해지 통지가 되고, 어떤 계약에서는 합의를 청하는 제안에 그칩니다.

「주택임대차보호법」 제4조제1항은 기간을 정하지 않거나 2년 미만으로 정한 임대차를 2년으로 보되, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 정합니다. 2년 계약 중 1년쯤 살다 이사하는 경우가 전형적인 최초 약정기간이며, 이 기간에는 임차인이 일방적으로 계약을 끝낼 권리가 법에 따로 없어 통보만으로 계약이 끝나지 않습니다.

반대로 임대인이 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지나 조건을 바꾸지 않으면 갱신하지 않겠다는 통지를 하지 않았거나, 임차인이 만료 2개월 전까지 통지하지 않아 계약이 그대로 이어졌다면 같은 법 제6조제1항의 갱신, 흔히 말하는 묵시적 갱신입니다. 이때 존속기간은 2년으로 보지만(제6조제2항), 임차인은 제6조의2제1항에 따라 언제든지 계약해지를 통지할 수 있습니다. 계약갱신요구권(제6조의3)으로 갱신한 경우도 제6조의3제4항이 제6조의2를 준용하므로 같은 구조입니다.

판정에는 계약서(특약란 포함), 갱신 무렵 문자, 갱신요구권 행사 기록이 필요합니다. 갱신 때 새 계약서를 쓰며 기간을 다시 정했다면 새 약정기간인지 갱신된 기간인지 다툼이 생길 수 있어 문구를 직접 보고 판단해야 합니다.

최초 계약기간 중이라면, 합의해지 조건과 해지권 보류 특약

최초 약정기간에는 전세 계약 만료 전 이사 통보만으로 계약이 끝나지 않으므로 임대인과 합의해지를 해야 합니다. 합의해지는 새로운 약속이어서 조건도 당사자가 정하며, 자주 오가는 조건은 새 임차인 주선, 보증금 반환일, 비용 분담입니다.

임대인은 "새 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다"는 조건을 내걸 수 있고, 임대인이 동의하지 않으면 계약이 그대로 유지되므로 최초 기간에는 협상력이 임대인 쪽에 있습니다. 조건을 받아들이더라도 반환일은 확정 날짜로 적어야 합니다. '새 임차인 입주 시'만 적으면 새 임차인이 구해질 때까지 반환일이 밀립니다.

계약서 특약에 '임차인은 계약기간 중이라도 해지할 수 있다'처럼 기간 안에 해지할 권리를 남겨 둔 문구가 있다면 사정이 다릅니다. 민법 제636조는 임대차기간의 약정이 있어도 당사자 일방 또는 쌍방이 그 기간 내에 해지할 권리를 보류한 때에는 제635조를 준용한다고 정하고, 제635조제2항제1호에 따라 임차인이 해지를 통고하면 임대인이 통고를 받은 날부터 1월이 지나야 해지의 효력이 생깁니다.

해지는 상대방에 대한 의사표시로 하며(민법 제543조제1항), 한 번 한 해지 의사표시는 철회하지 못합니다. 통고 날짜는 새 집 입주일과 맞춰 정하는 것이 좋습니다. 약정 기간이 2년 미만이라면 제4조제1항 단서에 따라 그 기간이 유효하다고 주장해 약정 만료일에 나가는 길도 있는데, 제6조제1항은 임차인이 만료 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 갱신된 것으로 보므로 그 전에 갱신하지 않겠다는 뜻을 남겨 두어야 안전합니다.

갱신 기간 중이라면, 통보 후 3개월은 어떻게 계산하나요?

갱신된 기간 중 전세 계약 만료 전 이사 통보는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지 효력이 생깁니다(「주택임대차보호법」 제6조의2제2항). 기준은 임차인이 보낸 날이 아니라 임대인이 받은 날이며, 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 효력이 생긴다는 민법 제111조제1항과도 맞물립니다.

임차인은 도달일을 증명할 기록을 남겨야 합니다. 문자는 읽음 표시와 답장 화면을, 내용증명은 배달 완료 조회 결과를 보관하고, 임대인이 연락을 피하면 둘을 함께 보내 두는 편이 안전합니다.

1. 도달일 확인: 임대인이 통지를 받은 날을 기록합니다. 가상의 예로 3월 10일에 받았다고 하겠습니다.
2. 다음 날부터 기산: 기간의 초일은 산입하지 않으므로(민법 제157조) 3월 11일부터 셉니다.
3. 만료일 계산: 월의 처음부터 세지 않는 기간은 최후의 월에서 기산일에 해당한 날의 전일로 만료하므로(민법 제160조제2항) 6월 10일에 3개월이 찹니다. 최종 월에 해당일이 없으면 그 월의 말일로 만료합니다(같은 조 제3항).
4. 이사·반환일 잡기: 3개월이 지난 뒤 해지 효력이 생기므로, 가상의 예에서는 6월 11일 이후로 이삿날과 보증금 반환일을 맞춥니다.

3개월이 지나면 임대차는 끝나지만, 「주택임대차보호법」 제4조제2항은 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다.

세 가지 중 하나라도 애매하면 계약서 특약과 통지 기록을 함께 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

전세계약 만료전 이사 위약금·복비는 누가 부담하나요?

전세계약 만료전 이사 위약금과 복비(중개보수)는 법이 일률적으로 부담자를 정해 두지 않았고, 계약서 특약과 합의 내용으로 정해지는 영역입니다. 금액보다 먼저 계약서 문구와 계약 단계를 확인해야 합니다.

위약금 조항이 있다면 그 조항이 최초 기간 중 합의해지에 적용되는 것인지, 갱신된 기간에 법에 따라 하는 해지에도 적용되는지부터 따져야 합니다. 갱신된 기간의 해지 통지권을 막는 특약은 「주택임대차보호법」 제10조와 충돌해 효력이 문제될 수 있고, 조항이 없다면 최초 기간 합의해지에서 위약금 여부 자체가 협상 대상입니다.

전세 계약 만료 전 이사 복비도 같은 순서로 봅니다. 공인중개사법 제32조제1항상 새 임차인 계약의 중개보수는 원래 그 중개를 의뢰한 사람이 내는 구조입니다. 기존 임차인이 이를 부담해야 하는지는 법에 정해져 있지 않고 합의와 판례에 맡겨진 영역이라, 부담 주체와 범위를 합의서에 적어 두어야 합니다.

계약이 끝나기 전 나가면 생기는 대항력·임차권등기명령의 공백

보증금을 받기 전에 먼저 이사하고 전출하면 대항력과 우선변제권이 흔들릴 수 있고, 그 공백을 메워 줄 임차권등기명령은 임대차가 끝난 뒤에만 신청할 수 있습니다. 전세 계약 만료 전 이사 보증금 문제의 핵심이 이 시간 차이입니다.

대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 생기고(「주택임대차보호법」 제3조제1항), 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춘 임차인에게 인정됩니다(제3조의2제2항). 이사와 전출로 점유와 주민등록이 빠지면 집이 팔리거나 경매로 넘어갈 때 보증금을 지킬 힘을 잃을 위험이 있습니다.

임차권등기명령은 같은 법 제3조의3제1항에 따라 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 신청할 수 있습니다. 합의해지라면 합의한 종료일 이후, 갱신된 기간의 해지라면 3개월이 지난 뒤부터 요건을 갖추게 됩니다. 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있던 경우에는 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않습니다(제3조의3제5항).

새 집 입주일을 바꿀 수 없다면 종료일을 앞당기는 합의와 확정 반환일을 먼저 받아 두어야 합니다. 그래도 종료일 전에 이사해야 한다면 점유와 주민등록을 언제까지 유지할지는 집의 권리관계에 따라 달라 서류를 보고 정해야 합니다. 보증금 반환이 끝내 이뤄지지 않아 전세금반환소송으로 가면 소장 접수 후 판결까지 대체로 4~6개월이 걸립니다.

전세 계약 만료 전 이사 월세·관리비 이중 부담 정리 체크리스트

만기 전에 이사하면 새 집 월세와 기존 집 관리비가 겹치는 기간이 생기므로 종료일을 기준으로 비용을 날짜 단위로 끊어야 합니다. 전세 계약 만료 전 이사 비용은 결국 종료일에 묶여 있습니다.

반전세처럼 월 차임이 있다면 계약이 끝나기 전까지 차임 의무가 남는다는 전제로 계산합니다. 전세 계약 만료 전 이사 월세 문제는 합의해지라면 합의한 종료일, 갱신된 기간의 해지라면 3개월이 지난 날이 기준선입니다. 전세계약 만료전 이사 관리비와 공과금은 정산 방식이 집마다 달라, 이사 날 계량기 사진을 남기고 정산 기준일을 합의서에 적어 두는 방법이 가장 확실합니다.

• 종료일(합의일 또는 3개월 경과일)과 보증금 반환일을 같은 날로 적었는가
• 차임·관리비·공과금 정산 기준일과 중개보수 부담 주체를 합의서에 적었는가
• 위약금 조항이 있다면 적용 범위와 액수의 근거를 확인했는가
• 이사 당일 계량기·집 상태 사진과 열쇠·비밀번호 인계 기록을 남겼는가
• 보증금 입금을 확인하기 전에는 전출하지 않도록 순서를 정했는가

이사비처럼 임차인 사정으로 생기는 비용은 별도 약정이 없으면 임대인에게 넘기기 어려운 경우가 많고, 임대인이 요구하는 비용도 근거 문구를 확인한 뒤 받아들이는 것이 순서입니다. 전세계약 만료전 통보 전에 이 체크리스트부터 채워 두세요.

자주 묻는 질문