월세 세입자에게는 집주인이 아니라 세입자 자신의 채권자가 보증금을 먼저 묶는 장면도 생깁니다. 이 글은 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)의 보증금 회수 실무 관점에서, 압류를 당한 세입자가 확인할 순서를 조문 근거와 함께 정리한 것입니다.

이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• '채권압류 및 추심명령' 같은 법원 서류의 제3채무자 칸에 집주인 이름이 있습니다.
• 집주인이 "법원에서 서류가 와서 보증금을 줄 수 없다"고 연락해 왔습니다.
• 계약 만료와 이사 날짜가 다가오고 새 집 계약도 진행 중입니다.
• 보증금이 작아 압류금지 대상이라는 말을 들었지만 기준을 모릅니다.
• 집주인이 밀린 월세와 관리비를 빼고 남은 돈만 정리하겠다고 합니다.

월세보증금 압류, 내 보증금이 압류금지에 해당하나요?

월세보증금 압류가 허용되는지는 「민사집행법」 제246조 제1항 제6호의 압류금지채권에 해당하는지로 먼저 갈립니다. 6호는 「주택임대차보호법」 제8조, 같은 법 시행령의 규정에 따라 우선변제를 받을 수 있는 금액을 압류하지 못하는 채권으로 정하고 있습니다. 문언상 보호 대상은 보증금 전체가 아니라 '우선변제를 받을 수 있는 금액'이므로, 보증금이 그보다 크다면 넘는 부분은 압류 대상으로 남을 수 있습니다.

「주택임대차보호법」(이하 주임법) 제8조 제1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있다고 정하고, 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건, 즉 주택의 인도와 주민등록을 갖추어야 한다고 덧붙입니다. 같은 조 제3항은 우선변제를 받을 임차인과 보증금 중 일정액의 범위와 기준을 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정하도록 하고, 단서에서 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못한다고 정합니다. 구체 금액은 시행령 사항이라 이 글에서는 숫자를 적지 않습니다.

세입자가 점검할 요소는 세 가지입니다. 보증금이 시행령이 정한 소액임차인 범위 안에 드는지, 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 유지하고 있는지, 어느 시점의 시행령 기준을 적용해야 하는지입니다. 채권압류는 경매 절차가 아니어서 '경매신청의 등기 전'이라는 요건을 어떻게 대입할지, 어떤 시점의 기준으로 범위를 볼지가 사안마다 다퉈질 수 있으므로 해당 여부를 단정하기는 어렵습니다.

월세 계약은 보증금이 작은 경우가 많아 6호가 실제 쟁점이 되는 일이 잦습니다. 반대로 증액으로 보증금이 커졌거나 보증금이 큰 반전세라면 6호의 보호 밖일 수 있습니다. 또 6호는 주택임대차보호법만 언급하므로 상가 점포의 월세 보증금은 이 호의 직접 대상이 아닙니다.

월세 보증금 압류 범위 자가진단표

자가진단표의 '판단이 애매해지는 경우'에 하나라도 해당하면, 같은 월세 계약이라도 결론이 달라질 수 있습니다. 압류결정문 별지의 '압류할 채권의 표시'에 압류금지 금액을 제외한다는 취지의 문구가 들어가 있는 경우도 있으므로, 결정문을 받으면 본문보다 별지부터 읽어 보는 것이 출발점입니다.

압류명령이 송달되면 무엇이 언제부터 묶이나요?

월세보증금 반환채권에 대한 강제집행은 집행법원의 압류명령으로 개시되고(「민사집행법」 제223조), 압류의 효력은 압류명령이 제3채무자인 집주인에게 송달된 때 생깁니다(제227조 제3항). 세입자가 아니라 집주인이 받은 날이 기준입니다.

여기서 채무자는 빚을 진 세입자이고, 제3채무자는 세입자에게 보증금을 돌려줄 의무가 있는 집주인입니다. 집행법원은 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원이므로(제224조 제1항) 세입자의 주소를 기준으로 정해집니다. 이사로 주소가 바뀌어도 이미 나온 결정문의 법원과 사건 표시를 기준으로 서류를 내야 하니 결정문과 봉투를 보관해 두십시오.

제227조 제1항에 따라 법원은 금전채권을 압류할 때 제3채무자에게 채무자에 대한 지급을 금지하고, 채무자에게 채권의 처분과 영수를 금지하여야 합니다. 같은 조 제2항은 압류명령을 제3채무자와 채무자에게 송달하여야 한다고 정합니다. 결국 집주인은 압류된 범위의 보증금을 세입자에게 줄 수 없고, 세입자도 그 채권을 넘기거나 직접 받을 수 없습니다.

압류명령이 막는 것은 돈의 흐름이지 이사 자체가 아닙니다. 다만 이사 날 집주인이 압류된 범위의 보증금을 건네지 못하므로, 집을 비우는 날과 정산 방식이 어긋날 수 있다는 점을 미리 계산해야 합니다.

압류명령이 움직이는 순서

순서도에서 세입자가 직접 움직일 수 있는 지점은 네 번째 칸입니다. 결정을 고지받은 날부터 즉시항고 기간이 진행되므로, 결정문을 받은 날짜를 달력에 적고 우편 봉투도 버리지 않는 것이 좋습니다. 세 번째 칸의 날짜(집주인이 송달받은 날)는 집주인에게 물어 기록해 두면 공제·상계 다툼의 기준일로 쓸 수 있습니다.

월세보증금계산, 압류되는 것은 공제하고 남은 잔액인가요?

압류되는 것은 계약서에 적힌 보증금 액면 전체가 아니라, 임대차가 끝나 집을 돌려줄 때까지 생긴 연체 차임 등을 공제하고 남는 반환채권이라는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 그래서 압류 사건의 월세보증금계산도 '보증금에서 공제 항목을 뺀 잔액'에서 출발합니다.

대법원 판결은 임대차보증금이 임대차 종료 후 목적물을 반환할 때까지 생긴 연체 차임 등 임대차에 따른 임차인의 채무를 담보하고, 보증금반환채권은 그 채무를 공제한 잔액에 관하여 발생한다는 취지로 봅니다. 이 흐름에 따르면 압류채권자도 공제 후 잔액을 넘어 가져가기는 어렵습니다. 다만 어떤 항목이 공제 대상인지, 압류 뒤에 생긴 연체 차임까지 그대로 빠지는지는 계약 내용과 사실관계에 따라 다퉈질 수 있습니다.

공제와 상계는 구분해야 합니다. 「민법」 제498조는 지급을 금지하는 명령을 받은 제삼채무자는 그 후에 취득한 채권에 의한 상계로 그 명령을 신청한 채권자에게 대항하지 못한다고 정합니다. 집주인이 압류명령을 송달받은 뒤 세입자에게 돈을 빌려주는 등으로 얻은 새 채권으로 보증금과 맞바꾸는 방식은 압류채권자에게 주장할 수 없습니다. 반면 연체 차임처럼 보증금이 원래 담보하는 채무는 공제의 문제로 다뤄지는 것이 판례의 흐름이지만, 개별 항목이 공제인지 상계인지의 구분은 사안별 판단이 필요합니다.

가상의 예입니다. 몇 달 치 차임을 밀린 월세 세입자 A의 보증금반환채권을 카드사가 압류했습니다. 집주인 B는 이사 날 밀린 월세와 관리비, 벽지 훼손 수리비를 빼겠다고 하면서, 압류 이후 A에게 급히 빌려준 돈도 함께 빼겠다고 합니다. 밀린 월세는 판례 취지상 공제 쪽에 가깝고, 수리비는 원상회복 범위가 다퉈질 수 있으며, 압류 뒤에 생긴 대여금은 제498조 때문에 압류채권자에게 대항하기 어렵습니다.

세입자 쪽에서 준비할 것은 공제 항목마다 근거 자료입니다. 차임 이체내역, 관리비 납부 내역, 입주·퇴거 사진이 있으면 집주인이 진술하거나 공탁할 때 내놓는 계산과 대조할 수 있습니다. 압류금지 금액(6호)과 공제 후 잔액을 어떤 순서로 맞출지도 사안별로 다퉈질 수 있어 항목별 계산표를 만들어 두는 것이 좋습니다.

집주인은 보증금을 누구에게 돌려줘야 하나요?

압류명령을 송달받은 집주인은 압류된 범위의 보증금을 세입자에게 줄 수 없고, 압류채권자에게 곧바로 줘야 하는 것도 아닙니다. 집주인이 택할 수 있는 대표적인 길이 공탁입니다(「민사집행법」 제248조).

제248조는 공탁을 세 갈래로 나눕니다. 제1항은 따로 정한 요건이 없는 임의 공탁이고, 제2항(배당요구)과 제3항(압류되지 아니한 부분을 초과한 거듭 압류·가압류)은 채권자의 청구가 있으면 공탁하여야 하는 의무 규정입니다. 요건과 범위는 아래 표와 같습니다.

「민사집행법」 제237조 제1항에 따르면 압류채권자는 제3채무자로 하여금 압류명령을 송달받은 날부터 1주 이내에 서면으로 채권 인정 여부와 한도, 지급 의사와 한도, 다른 사람의 청구 여부와 종류, 다른 채권자에게 압류당한 사실과 청구의 종류를 진술하게 하도록 법원에 신청할 수 있습니다. 제3채무자가 진술을 게을리한 때에는 법원이 그 사항을 심문할 수 있습니다(제237조 제3항).

세입자에게는 집주인의 진술 내용이 중요합니다. 집주인이 연체 차임을 크게 잡아 '인정하는 한도'를 줄여 진술했다면 그 계산이 내 자료와 맞는지 확인해야 합니다. 정산 내역을 미리 맞춰 두면 공탁·지급 단계의 다툼을 줄일 수 있습니다.

집주인이 흔히 하는 말과 조문 판정

"압류가 들어왔으니 보증금은 한 푼도 못 줘요."

"압류 뒤에 빌려준 돈이 있으니 그걸로 상계하겠습니다."

"법원 서류는 모르겠고, 새 세입자 들어오면 그때 정리하죠."

결론이 갈리는 세 갈림길

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 결정문 별지와 계약서를 함께 봐야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662에서 서류를 기준으로 어느 쪽에 해당하는지 확인해 드립니다.

압류금지인데 압류명령이 나왔을 때 쓸 수 있는 세 가지 대응

세입자는 압류명령 자체에 즉시항고를 하거나, 생활형편 등을 이유로 압류명령 취소를 신청하거나, 보증금이 계좌로 들어온 뒤 그 계좌가 압류되었다면 해당 부분의 취소를 신청할 수 있습니다. 세 가지는 근거 조문, 요건, 법원이 판단하는 방식이 서로 다릅니다.

압류금지 금액까지 묶었다고 다툰다면 즉시항고 기간이 1주로 짧으므로 계산을 서둘러야 합니다. 기간이 지났거나 압류금지에 딱 들어맞지는 않지만 생활이 어려운 사정이 있다면 제246조 제3항의 취소 신청을 검토할 수 있습니다.

계좌 이체분 취소는 보증금 압류가 아니라, 이미 받은 돈이 들어 있는 예금계좌가 다른 압류명령으로 묶였을 때 쓰는 길입니다. 제246조 제2항은 "취소하여야 한다"고 정한 의무 규정이므로, 그 금원이 6호의 금액이라는 점과 이체 경위를 자료로 보여 주는 것이 핵심입니다. 준비물도 다릅니다. 계약서·증액 계약서·주민등록초본·차임 이체내역은 6호 주장의 기본 자료이고, 가족 구성과 소득·지출 자료는 제246조 제3항 취소 신청의 핵심 자료입니다.

오늘 할 1차 조치 다섯 가지

월세보증금압류방법, 추심명령과 전부명령은 무엇이 다른가요?

채권자 쪽에서 본 월세보증금압류방법은 '압류명령 다음 현금화 명령'의 두 단계입니다. 압류명령은 제223조에 근거해 채권을 묶는 단계이고, 묶은 금전채권을 실제 돈으로 바꾸는 방법은 제229조가 정하는 추심명령과 전부명령입니다. 제229조는 현금화 조문이지 압류의 근거 조문이 아니므로 둘을 섞어 읽지 않아야 합니다.

「민사집행법」 제229조 제1항에 따라 압류한 금전채권에 대하여 압류채권자는 추심명령이나 전부명령을 신청할 수 있습니다. 결정문 제목이 '채권압류 및 추심명령'처럼 두 단계를 한 번에 담고 있는 경우도 많으니, 받은 서류의 제목부터 확인하십시오.

세입자에게 두 명령의 차이는 '내 채권이 어떻게 되느냐'에 있습니다. 추심명령만 있으면 보증금반환채권은 세입자에게 남아 있고, 전부명령이 확정되면 압류된 채권은 조문 문언대로 "지급에 갈음하여 압류채권자에게 이전"됩니다. 전부명령이 집주인에게 송달될 때까지 다른 채권자의 압류·가압류·배당요구가 있었다면 전부명령은 효력을 가지지 아니하므로(제229조 제5항) 추심과 공탁·배당의 문제로 넘어가는 경우가 많습니다.

제229조 제6항은 추심명령·전부명령 신청에 관한 재판에 대하여도 즉시항고를 할 수 있다고 정하므로, 압류명령과 현금화 명령이 한 결정문으로 나왔다면 기간 안에 함께 다툴지 판단해야 합니다.

월세보증금압류기간, 압류에 정해진 존속기간이 있나요?

압류명령에는 '몇 년이 지나면 저절로 풀린다'는 식의 존속기간이 따로 정해져 있지 않습니다. 월세보증금압류기간을 물을 때 실제로 챙겨야 할 시계는 즉시항고 기간, 집주인의 진술 기간, 채권자 채권의 시효, 그리고 결정문이 가압류일 때의 본안 미제기 기간입니다.

압류는 채권자 채권의 소멸시효를 중단시키는 사유입니다. 「민법」 제168조는 소멸시효의 중단사유로 청구, 압류 또는 가압류·가처분, 승인을 듭니다. 카드사나 대출기관이 보증금을 압류했다면 그 채권의 시효가 압류로 중단되므로, 시간이 흘러 채권이 사라지기를 기대하기는 어렵습니다.

결정문 제목이 '채권가압류 결정'이라면 판결 전에 재산을 묶어 두는 보전처분입니다. 채권가압류는 지급을 금지할 뿐 현금화 단계가 아니며, 채권자가 본안에서 집행권원을 얻은 뒤에야 본압류로 넘어갑니다. 「민사집행법」 제288조 제1항 제3호는 가압류가 집행된 뒤에 3년간 본안의 소를 제기하지 아니한 때 채무자가 가압류가 인가된 뒤에도 그 취소를 신청할 수 있다고 정하고, 이 경우에는 이해관계인도 신청할 수 있습니다.

표의 기간 중 세입자가 직접 지켜야 하는 것은 즉시항고와 항고이유서 기간입니다.

전세보증금 압류는 월세와 무엇이 다른가요?

전세보증금 압류도 조문 구조(제223조·제227조·제229조)는 같습니다. 차이는 6호 압류금지가 적용될 여지와 공제 항목의 비중에서 나타납니다.

반전세처럼 보증금과 월세가 섞인 계약은 두 성격이 함께 나타납니다. 보증금이 기준을 넘느냐는 6호 판단을, 월세가 밀렸느냐는 공제 계산을 좌우하므로 두 갈래를 따로 점검해야 합니다.

보증금을 돌려받지 못한 세입자가 판결을 받아 집주인의 재산을 압류하는 장면은 전혀 다른 이야기입니다. 이 글은 세입자의 채권자가 세입자의 보증금을 압류한 경우만 다루므로, 결정문의 채권자·채무자·제3채무자 칸에서 내 자리부터 확인하시기 바랍니다.

월세보증금 압류는 당황하기 쉽지만 조문 순서대로 보면 확인할 것은 다섯 가지입니다. 6호 해당 여부, 집주인 송달일, 공제와 상계의 구분, 다른 채권자의 존재, 그리고 1주 기간 안에 할 일입니다. 이를 서류로 정리해 두면 이사와 정산 일정을 차분하게 맞출 수 있습니다.

월세보증금 압류, 자주 묻는 질문