전세 계약을 앞두고, 혹은 계약 중에 전세권설정계약서를 써야 하나 고민하는 임차인이 정말 많습니다. 내 소중한 보증금을 어떻게든 안전하게 지키고 싶은 마음 때문입니다. 그런데 막상 전세권설정 절차와 비용, 임대인 동의 같은 현실적인 벽 앞에서 망설이게 되고, 어렵게 권리를 확보하더라도 “정작 전세금을 못 받으면 또 소송·경매 비용이 드는 것 아닌가” 하는 걱정이 남습니다.

이 글에서는 전세권설정계약서가 무엇이고 어떤 힘을 갖는지, 확정일자와는 무엇이 다른지, 그리고 실제로 전세금을 돌려받지 못하는 상황이 닥쳤을 때 어떻게 대응하는지까지 임차인 입장에서 정리해 드립니다. 무엇보다 그 부담을 덜어드리는 것이 법도 전세금반환소송센터의 변호사 비용 0원제입니다.

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전세권설정계약서 기본

전세권설정계약서란 무엇일까요

전세권설정계약서는 임차인(전세권자)이 전세금을 지급하고 임대인(전세권설정자)의 부동산을 사용·수익할 수 있도록, 그 권리를 등기부등본에 기재하기 위해 작성하는 계약서입니다. 이 계약서를 근거로 전세권설정등기를 마치면, 임차인의 권리가 단순한 계약상의 권리(채권)를 넘어 등기부에 공시되는 물권(전세권)이 됩니다.

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작성 포인트

전세권설정계약서에 꼭 들어가는 내용

전세권설정계약서와 전세권설정등기신청서는 인터넷등기소에서 양식을 내려받아 작성합니다. 아래 항목이 등기부상 부동산 표시와 정확히 일치해야 하며, 한 글자만 틀려도 다시 작성해야 하므로 신중하게 기재해야 합니다.

첨부 서류로는 등기신청서, 전세권설정계약서, 등록면허세 영수필확인서, 등기 수입증지, 위임장, 임대인 인감증명서, 주민등록등(초)본 등이 필요합니다. 등록면허세는 전세금의 0.2%, 여기에 지방교육세가 더해지며, 등기 수입증지(서면 신청 기준 약 1만 5천 원)와 법무사에게 대행을 맡길 경우 별도 수수료가 발생합니다. 이 비용은 모두 임차인이 부담합니다.

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가장 강력한 장점

판결 없이 바로 임의경매가 가능합니다

전세권설정의 가장 큰 장점은 단연 ‘판결 없이 경매 신청이 가능하다’는 점입니다. 일반적인 임대차 계약은 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 별도로 전세금반환소송을 제기해 판결문을 받아야 강제집행(강제경매)이 가능합니다. 반면 전세권설정등기를 마쳐 두었다면, 존속기간이 끝난 뒤 전세금이 반환되지 않을 때 별도의 판결 절차 없이 곧바로 임의경매를 신청할 수 있습니다.

두 길 모두 승소·회수 시에는 지연손해금까지 함께 청구할 수 있습니다. 지연손해금은 민법상 연 5%가, 소송에서 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%가 적용됩니다.

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한눈에 비교

전세권설정 vs 확정일자

전세권설정과 확정일자는 임대인 동의 여부, 비용, 미반환 시 대응 방법, 보상 범위에서 뚜렷한 차이가 있습니다. 내 상황에 맞는 방법을 고르는 데 참고하시기 바랍니다.

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놓치면 안 되는 부분

전세권설정계약서의 현실적인 한계

전세권설정은 분명 강력하지만, 모든 상황에서 만능은 아닙니다. 계약서를 쓰기 전에 아래 한계도 함께 알아두어야 합니다.

한 가지 더, 만약 전세가가 집값과 비슷한 이른바 ‘깡통전세’이고 임대인이 소유한 다른 부동산 정보를 알고 있다면, 소송 전에 그 재산에 대해 가압류를 해 두는 것이 도움이 될 수 있습니다. 또한 전세보증금반환보증보험(HUG, SGI 등)에 가입되어 있다면, 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시는 것도 좋습니다.

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진짜 부담은 여기

전세권을 설정했든 안 했든,
결국 변호사 비용이 문제입니다

여기서 임차인이 꼭 알아야 할 사실이 있습니다. 전세권을 설정했다고 해서 임대인이 자동으로 보증금을 돌려주는 것은 아닙니다. 임대인이 계약 만료일에 전세금을 돌려주지 않으면, 결국 임차인이 직접 행동에 나서야 합니다. 전세권을 설정했다면 임의경매로, 설정하지 않았다면 전세금반환소송에서 강제집행으로 이어집니다.

어느 쪽이든 변호사의 도움이 필요하고, 이때 가장 큰 부담으로 다가오는 것이 바로 변호사 비용입니다. 일반적으로 전세금반환소송을 의뢰하면 착수금 300~500만 원에 성공보수, 단계별 추가 비용까지 발생합니다. “전세금 못 받는 것도 억울한데, 변호사 비용까지 내라고?” — 많은 임차인이 바로 이 지점에서 소송을 포기합니다. 법도 전세금반환소송센터의 0원제는 이런 분들을 위해 만들어진 제도입니다.

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0원으로 진행되는 전 과정

전세금 회수의 모든 단계, 변호사 비용 0원

법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면 전세금반환소송만 0원이 아닙니다. 아래 모든 단계의 변호사 비용이 0원으로 진행됩니다. (법원에 내는 실비용은 임차인이 부담하되, 승소 시 임대인에게 청구해 돌려받을 수 있습니다.)

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진행 프로세스

전세금, 이렇게 단계별로 회수합니다

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관행은 이제 그만

기준은 임대인의 사정이 아니라 임대차계약서입니다

“새 세입자가 들어와야 전세금을 줄 수 있다”는 말은 오랫동안 관행처럼 여겨졌지만, 이는 임대차계약서에 없는 내용이며 법적 근거가 전혀 없는 임대인의 사정일 뿐입니다. 계약서에 정해진 날짜에 전세금을 돌려주지 않는 것은 명백한 계약 위반입니다.

법도 전세금반환소송센터는 이런 잘못된 관행을 바로잡고, 임대차계약서대로, 법대로 사는 임대차 문화를 정착시키기 위해 노력하고 있습니다. 한 분이라도 더 많은 임차인이 부담 없이 권리를 지킬 수 있도록 0원제를 운영하는 이유입니다.

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믿고 맡기는 이유

숫자로 확인하는 전문성

법도 전세금반환소송센터의 대표변호사 엄정숙은 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격도 보유하고 있습니다. MBC·KBS·SBS 등 지상파 방송에 다수 출연했고, 지금도 여러 언론에 부동산 전문가로 활발히 활동하고 있습니다. 전세금반환소송 실무 매뉴얼을 집필하기도 했습니다.

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