전세 만기가 다가오면 가장 먼저 챙겨야 할 것이 바로 전세계약해지통보시기입니다. 이 시기를 놓치면 계약이 자동으로 연장되어 이사도, 전세금 반환도 늦어질 수 있습니다. 반대로 통보를 제때 했는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면, 이제는 법으로 대응할 차례입니다.
많은 임차인이 이 대목에서 망설입니다. “전세금 못 받는 것도 억울한데, 변호사 비용까지 내야 하나…” 하는 부담 때문입니다. 그래서 법도 전세금반환소송센터는 이 부담부터 없앴습니다. 임차인이 부담하는 변호사 비용은 0원. 아래에서 통보 시기를 정확히 정리하고, 통보 후 전세금을 받지 못할 때의 대응 절차까지 하나씩 안내해 드립니다.
법도의 약속
임차인이 내는 변호사 비용 0원제
법도 전세금반환소송센터는 0원제로 운영됩니다. 의뢰인(임차인)이 부담하는 변호사 비용은 0원입니다. 승소하면 패소한 임대인(집주인)이 소송비용을 부담하게 되고, 그것이 곧 변호사의 수입원이 되기 때문입니다.
임차인은 법원에 내는 실비용(인지대·송달료)만 먼저 부담하면 됩니다. 이 실비용마저 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구해 돌려받을 수 있습니다.
전세금반환소송뿐 아니라 내용증명 · 임차권등기명령 · 부동산경매 · 채권압류 및 추심 · 동산경매 등 강제집행까지, 모든 단계의 변호사 비용이 0원입니다.
내용증명 0원임차권등기명령 0원전세금반환소송 0원강제집행·경매 0원
[참고] 임대인의 재산 상태가 불량한 예외적인 경우에 한해, 1심 판결 이후 후불로 150만원을 받기도 합니다. 이런 사정이 없는 사건이라면 이 후불 비용은 받지 않습니다. 후불 비용이 발생하더라도 이후 임대인에게 청구해 돌려받을 수 있으며, 사건마다 사정이 다르므로 구체적인 비용 기준은 무료전화상담(02-591-5662)에서 안내해 드립니다.
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전세계약해지통보시기, 왜 이렇게 중요할까?
기준은 오직 임대차계약서와 법
전세 계약이 끝날 때가 되면 임차인은 “계약을 끝내겠다”는 뜻을 집주인에게 분명히 전달해야 합니다. 언제 이 의사를 전달했느냐에 따라 전세금을 돌려받는 시점 자체가 달라지기 때문입니다. 아무 말도 하지 않고 만기일만 기다리면, 오히려 계약이 자동으로 연장돼 버릴 수 있습니다.
집주인이 흔히 하는 “새 세입자가 들어오면 그때 드릴게요”라는 말은 임대차계약서에 없는 내용이며 법적 근거가 없습니다. 전세금 반환의 기준은 계약서에 정한 날짜이지, 집주인의 개인 사정이 아닙니다. 그래서 전세계약해지통보시기를 정확히 지키는 것이 임차인 스스로를 지키는 첫걸음입니다.
핵심 한 줄 — “새 세입자 구해지면 준다”, “지금 돈이 없다”는 임대차계약서에 없는 임대인의 사정일 뿐입니다. 정해진 날짜에 전세금을 돌려주지 않으면 그것이 곧 계약 위반입니다.
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통보 시기 정리 — 만기 6개월 전부터 2개월 전까지
주택임대차보호법 제6조는 통보 시기를 명확히 정하고 있습니다. 임차인이 계약을 끝내고 싶다면, 계약 만기 6개월 전부터 2개월 전까지 사이에 “계약을 갱신하지 않겠다(갱신거절·해지)”는 의사를 집주인에게 통보해야 합니다.
만약 이 기간에 아무 말도 하지 않으면 어떻게 될까요? 계약은 이전과 같은 조건으로 자동 연장(묵시적 갱신)됩니다. 즉 만기 2개월 전이 사실상 마지노선입니다. 이때까지 통보해야 만기일에 맞춰 전세금을 돌려받을 수 있습니다.
전세계약해지통보시기 한눈에 보기
만기 6개월 전
해지·갱신거절 통보 가능 시작
만기 2개월 전
통보 마지노선 지나면 묵시적 갱신
만기일
전세금 반환 기준일
Tip — 계약갱신요구권(계약갱신청구권) 역시 만기 6개월 전~2개월 전 사이에 행사합니다. 통보 기간 규정은 2020년 12월 10일 이후 체결·갱신된 계약에 적용됩니다.
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이미 묵시적 갱신이 됐다면? — ‘3개월’을 기억하세요
통보 시기를 놓쳐 이미 묵시적 갱신이 된 상태라도 방법은 있습니다. 계약이 자동 연장된 경우 임차인은 언제든지 집주인에게 해지를 통보할 수 있습니다. 다만 그 효력은 통보한 즉시 생기는 것이 아니라, 집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나야 발생합니다.
해지 통보 후 3개월
예를 들어 오늘 해지 의사가 집주인에게 도달했다면, 원칙적으로 약 3개월 뒤 계약이 종료되는 일정으로 이사를 계획해야 안전합니다.
이사 계획이 있다면
묵시적 갱신 상태에서는 최소 3개월 전에는 해지를 통보해 두어야 원하는 시점에 이사와 전세금 반환을 맞출 수 있습니다.
묵시적 갱신 여부를 두고 “나는 통보했다 / 못 받았다”로 다툼이 생기는 경우가 많습니다. 그래서 통보한 사실과 날짜를 증거로 남기는 것이 무엇보다 중요합니다. 이 부분은 다음 항목에서 이어집니다.
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어떻게 통보해야 할까 — ‘도달’과 ‘증거’가 핵심
계약 해지 통보는 상대방에게 도달해야 효력이 있습니다. 그래서 통보 방법과 증거 확보가 중요합니다. 문자·카카오톡으로 의사를 전달하고 읽음·수신 기록을 캡처해 두세요. 전화로 이야기했더라도 통화 직후 “방금 통화한 대로 계약 해지를 통보드립니다”라고 문자로 남겨 두는 것이 안전합니다.
내용증명 발송
확실히 하려면 우체국 내용증명으로 해지 의사와 전세금 반환 요청을 보냅니다. 계약 내용·반환 기한·환급 계좌를 빠짐없이 적으세요.
수령 거부·잠적 시
집주인이 일부러 내용증명을 받지 않거나 연락이 두절되면 공시송달 절차로 통보의 도달 효력을 확보할 수 있습니다.
통보에 꼭 담을 내용 — ① 임대인 성명·주소 ② 계약 정보(주소·보증금·기간) ③ 갱신거절/해지 의사 ④ 전세금 반환 요청과 기한 ⑤ 환급받을 계좌 ⑥ 열쇠 반환·인도 일정.
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통보했는데 전세금을 안 준다면 — 이 순서로 대응하세요
전세계약해지통보시기를 정확히 지켰는데도 집주인이 전세금을 돌려주지 않는다면, 이제는 법적 절차로 넘어갑니다. 아래 모든 단계는 법도 전세금반환소송센터에서 변호사 비용 0원으로 진행합니다.
① 내용증명 통지 0원
계약 해지와 전세금 반환을 공식적으로 요구하며, 이후 절차의 기준이 되는 증거를 남깁니다.
② 임차권등기명령 0원
전세금을 못 받은 상태로 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 그대로 유지합니다. 등기부에 임차권이 기재돼 집주인에게 상당한 압박이 됩니다.
③ 전세금반환소송 0원
임차인 또는 임대인 주소지 법원에 소를 제기합니다. 계약서·확정일자·전입내역·통보 증빙을 함께 제출합니다.
④ 판결 확보
보증금 전액과 지연이자까지 지급하라는 판결을 받아 집행권원을 확보합니다.
⑤ 강제집행 · 경매 0원
부동산경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 등으로 실제 전세금을 회수합니다. 이 집행 단계까지 변호사 비용 0원입니다.
⑥ 전세금 회수 완료
먼저 낸 실비용도 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구해 돌려받는 것으로 마무리합니다.
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알아두면 좋은 실무 포인트
지연이자
전세금 반환이 늦어지면 만기 다음 날부터 지연이자가 붙습니다. 일반적으로 민법상 연 5%가 기준이며, 소송이 진행되면 소송촉진특례법상 연 12%까지 적용될 수 있습니다.
소송 기간
전세금반환소송은 사안에 따라 다르지만, 보통 소장 접수 후 판결까지 4개월에서 6개월 정도가 걸립니다.
전세보증보험에 가입돼 있다면 — HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 전세금(보증금)을 먼저 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 만기 전 갱신거절 통보, 만기 직후 임차권등기명령 등 요건과 기한이 있으므로 미리 점검하세요.
신중하게 판단할 부분
지급명령은 집주인이 동의하는 경우가 아니라면 권하지 않습니다. 집주인이 이의를 제기하면 자동으로 소송으로 넘어가, 오히려 시간과 비용만 낭비될 수 있습니다.
가압류는 미리 해 둘 필요가 없는 경우가 많습니다. 다만 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고, 임대인이 소유한 다른 부동산 정보를 알고 있다면 가압류를 미리 검토할 필요가 있습니다.
개별 상황은 매우 다양합니다. 내 사건에 맞는 전략은 무료전화상담에서 확인하는 것이 가장 정확합니다.
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왜 법도 전세금반환소송센터일까
450건+
처리 사건
95%+
승소율(판결 기준)
변호사비 0원
임차인 부담 0원제
부동산전문변호사가 직접
대표변호사 엄정숙(대한변호사협회 부동산전문·민사전문변호사, 공인중개사 자격 보유)이 이끄는 센터입니다. MBC·KBS·SBS 등 지상파 방송에 다수 출연했고, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필했습니다.
전담 변호사 1인이 끝까지
한 사건을 전담 변호사 한 명이 통보·내용증명부터 소송, 강제집행까지 일관되게 진행합니다. 450건 이상의 경험을 바탕으로 상황에 맞는 절차를 제시합니다.
전국 사건, 전화 한 통으로
지방 사건도 거리에 상관없이 전화 상담으로 선임할 수 있습니다. 20대부터 60대까지 전 연령대의 임차인이 법도와 함께 전세금을 되찾았습니다.
다시 한번 정리
전세금 못 받는 것도 억울한데, 변호사비까지?
법도 전세금반환소송센터의 0원제는 임차인이 부담하는 변호사 비용이 0원이라는 뜻입니다. 승소하면 패소한 임대인이 소송비용을 부담하기 때문입니다.
임차인은 법원 실비용(인지대·송달료)만 먼저 내고, 이 실비용도 소송비용액확정신청으로 임대인에게 청구해 돌려받는 구조입니다.
내용증명 · 임차권등기명령 · 전세금반환소송 · 부동산경매 · 채권압류 및 추심 · 동산경매까지 모든 단계의 변호사 비용 0원. 부담 없이 전세금을 되찾으세요.
[참고] 임대인의 재산 상태가 불량한 예외적인 경우에 한해 1심 판결 이후 후불로 150만원을 받는 경우가 있으며, 이런 사정이 없는 사건이라면 이 후불 비용은 받지 않습니다. 후불 비용이 발생하더라도 임대인에게 청구해 돌려받을 수 있습니다. 자세한 비용 기준은 무료전화상담(02-591-5662)에서 안내해 드립니다.
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법도
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