묵시적갱신 임대인 계약해지통보 효력없다, 전세금반환소송 변호사비용 0원
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묵시적갱신 임대인 계약해지통보, 효력 없습니다
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임차인은 법원에 내야 하는 실비용(인지대, 송달료)만 먼저 부담하며, 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구해 돌려받게 됩니다. 변호사 비용 부담 때문에 묵시적갱신 임대인 계약해지통보 앞에서 망설일 이유가 없습니다.
묵시적갱신 임대인 계약해지통보, 왜 효력이 없을까
전세 계약 만기를 앞두고 임대인이 갑자기 "계약을 해지하니 나가달라"는 통보를 보내는 경우가 있습니다. 묵시적갱신이 이미 성립된 상태에서 받은 임대인 계약해지통보는 법적 효력이 없습니다. 주택임대차보호법은 묵시적갱신 후 계약 해지 권한을 오직 임차인에게만 부여하고 있기 때문입니다.
① 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다.
② 제1항에 따른 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 그 효력이 발생한다.
법 조문에서 보듯, 묵시적갱신 후 계약을 해지할 수 있는 주체는 임차인입니다. 임대인이 보내온 계약해지통보 자체가 법적으로 인정되지 않는 구조입니다. 임대인이 묵시적갱신 임차인을 일방적으로 내보내려는 통보는 임대차계약대로도, 법대로도 성립하지 않습니다.
묵시적갱신 후 임대인이 일방적으로 "나가라"고 하는 통보는 주택임대차보호법상 효력이 없습니다. 임차인은 응할 의무가 없습니다.
묵시적갱신 후 임차인의 해지통보는 임대인 도달일부터 3개월 경과 시 효력이 발생합니다. 이때 임대인은 전세금을 반환해야 합니다.
묵시적갱신은 어떻게 성립하나
묵시적갱신은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절이나 계약 조건 변경의 의사를 통지하지 않은 경우 자동으로 성립합니다. 임차인 역시 만기 2개월 전까지 별다른 통지가 없으면 동일하게 묵시적갱신이 됩니다.
양 당사자가 만기 2개월 전까지 갱신 거절이나 조건 변경 의사를 전달하지 않은 경우 전 계약과 동일한 조건으로 자동 갱신됩니다.
묵시적갱신이 성립하면 새로운 임대차기간은 2년으로 봅니다. 임차인은 이 기간 동안 거주할 권리를 갖습니다.
임차인은 언제든지 임대인에게 해지 통지를 할 수 있고, 통지 도달 후 3개월이 지나면 계약 해지 효력이 발생합니다.
임대인은 묵시적갱신 후 일방적 해지 통보 권한이 없습니다. 임대인 계약해지통보는 법적으로 효력이 없습니다.
임대인 계약해지통보를 받았을 때 임차인의 대응
묵시적갱신 임대인 계약해지통보를 받았다면 당황할 필요가 없습니다. 임차인은 임대차계약대로 거주를 이어갈 권리가 있고, 만기 또는 임차인이 원할 때 해지 통지를 보내 전세금을 돌려받을 수 있습니다. 절차를 차근차근 정리해 보겠습니다.
만기 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인과 갱신 거절·조건 변경 논의가 있었는지 점검합니다. 카톡, 문자, 통화 녹취 등 증거가 있는지 확인합니다.
이사 일정에 맞춰 임차인이 임대인에게 내용증명으로 해지 통지를 보냅니다. 통지 도달일로부터 3개월 경과 시 계약 해지 효력이 발생합니다.
해지 효력 발생일에 임대인은 전세금을 반환해야 합니다. 거부하거나 지연하면 다음 단계로 진행합니다.
전세금을 못 받은 채 이사해야 한다면 임차권등기를 마친 후 이사하는 것이 안전합니다. 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
전세금반환소송으로 판결문을 확보합니다. 소장 접수부터 판결까지 통상 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다.
판결 후에도 임대인이 반환하지 않으면 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 등 강제집행 절차를 통해 회수합니다.
임대인 핑계, 임대차계약서대로 받아들일 의무 없습니다
묵시적갱신 후 임대인이 자주 꺼내는 말들이 있습니다. "새 세입자가 들어와야 전세금을 줄 수 있다", "지금 자금이 묶여 있어 못 준다", "부동산 경기가 안 좋아서 기다려달라"는 식의 말들입니다. 이런 말은 모두 임대차계약서에 없는 내용이며 법적 근거도 없습니다.
임대차계약서가 기준이고, 법이 기준입니다. 임대인의 개인적 사정은 전세금 반환 의무를 미루는 근거가 될 수 없습니다. 관행은 이제 그만, 임대차계약서대로, 법대로 살아야 합니다.
전세금 반환 기준은 임대차계약서에 적힌 날짜입니다. 묵시적갱신이 성립했다면 임차인은 언제든지 해지 통지를 할 수 있고, 통지 도달 후 3개월이 지나면 임대인은 전세금을 반환해야 합니다. 임대인의 묵시적갱신 임대인 계약해지통보, 새 세입자 핑계, 자금 사정 핑계는 임대차계약서에도 법에도 없는 이야기입니다.
법도 전세금반환소송센터를 선택하는 이유
전세금반환소송 처리 사건
법원 판결 승소율
변호사 비용 임차인 부담
대표 엄정숙 변호사, 대한변호사협회 인증 부동산전문·민사전문변호사로 임대차 분쟁 전문성을 갖추고 있습니다.
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서울뿐 아니라 지방 어디든 전화 한 통으로 선임 가능합니다. 거리와 상관없이 끝까지 책임집니다.
엄정숙 변호사는 MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에 다수 출연했으며 현재도 언론 전문가로 활동 중입니다.
묵시적갱신 임대인 계약해지통보 대응, 이것만 기억하세요
- 묵시적갱신 후 임대인의 일방적 계약해지통보는 법적 효력이 없습니다.
- 임차인은 묵시적갱신 후 언제든지 임대인에게 해지 통지를 보낼 수 있습니다.
- 해지 효력은 임대인에게 통지가 도달한 날부터 3개월이 지나야 발생합니다.
- 임대인의 새 세입자 핑계, 자금 핑계는 임대차계약서에 없는 내용입니다.
- 전세보증보험 가입자는 HUG, SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금 회수가 가능한지 확인해 보는 것이 좋습니다.
- 이사 전 임차권등기명령으로 대항력·우선변제권을 지킬 수 있습니다.
- 전세금 미반환 시 전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 4개월~6개월 소요됩니다.
- 판결 후 지연이자는 민법상 연 5%, 소송촉진특례법상 연 12%가 적용됩니다.
임대부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인이 소유한 다른 부동산 정보를 알고 있다면 가압류를 미리 해두는 것을 검토할 수 있습니다. 이런 구체적 대응은 사안마다 다르기 때문에 무료전화상담을 통해 상황에 맞는 안내를 받아보시는 것을 권합니다.
0원제, 다시 한번 짚어드립니다
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임차인은 법원 실비용(인지대, 송달료)을 먼저 부담하지만, 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구해 돌려받는 구조입니다. 결과적으로 임차인 부담은 0원에 가깝게 설계됩니다.
변호사 수입은 패소한 임대인이 부담하는 소송비용에서 발생합니다. 잘못된 관행을 깨고 임대차계약대로 살자는 캠페인 취지로 0원제를 운영하고 있습니다.
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