묵시적갱신은 임대차계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임대인이 갱신 거절을 통지하지 않고, 임차인도 계약 종료를 통지하지 않은 경우 전 임대차와 동일한 조건으로 자동 갱신되는 제도입니다. 2년 계약이라면 2년이 더 연장되는 셈입니다.

중요한 점은, 묵시적갱신이 된 상태라면 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다는 점입니다. 임대인은 거부할 권한이 없습니다. 묵시적갱신 임대인 계약해지 통지를 받은 임대인은, 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 계약이 해지된 것으로 보고 보증금을 반환해야 합니다.

법 조문이 명확합니다. 주택임대차보호법 제6조의2 제2항은 임차인의 해지 통지에 대해 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 발생한다고 못 박고 있습니다. 임대인이 응하지 않더라도, 임대인이 묵시적갱신을 부인하더라도 결과는 같습니다.

법은 명확한데 현실은 그렇지 않습니다. 묵시적갱신 임대인 계약해지 통지를 발송한 임차인들이 가장 많이 듣는 말은 거의 정해져 있습니다.

실제 법원 판례에서도 묵시적갱신 임대인 계약해지가 이루어졌다고 주장하는 임차인의 손을 들어주는 경향이 뚜렷합니다. 묵시적갱신이 부정된다고 주장하는 측, 즉 임대인이 입증 책임을 부담합니다. 임차인이 굳이 묵시적갱신을 증명할 필요가 없다는 뜻입니다.

그럼에도 임대인의 핑계 앞에서 임차인이 망설이는 가장 큰 이유는 단 하나, 변호사 비용 부담입니다. 전세금 못 받는 것도 억울한데 변호사 비용까지 부담해야 한다는 사실이 임차인의 발목을 잡습니다. 바로 이 지점에서 0원제가 의미를 갖습니다.

실비용(인지대·송달료)은 의뢰인이 먼저 부담하지만, 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구하여 돌려받습니다. 결과적으로 임차인이 부담하는 변호사 비용은 0원입니다.

전세금에는 민법상 연 5%의 지연이자가 붙고, 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진특례법에 따라 연 12%의 지연손해금이 가산됩니다. 시간을 끄는 것이 임대인에게 결코 유리하지 않다는 사실, 정확히 알려주는 것만으로도 합의가 빨라지는 경우가 많습니다.

법도 전세금반환소송센터를 이끄는 엄정숙 대표변호사는 대한변호사협회 부동산전문변호사, 민사전문변호사, 공인중개사 자격을 보유하고 있으며, MBC·KBS·SBS 등 지상파 방송에 부동산 전문가로 다수 출연했습니다. 전세금반환소송 매뉴얼 책의 집필 변호사이기도 합니다. 묵시적갱신 임대인 계약해지 사건은 그간 다뤄온 대표적인 사건 유형 중 하나입니다.