전세계약만료전퇴거, 왜 보증금 문제가 생길까?

전세계약만료전퇴거란, 임대차계약 기간이 아직 남아 있는데 임차인이 개인 사정으로 먼저 이사를 해야 하는 상황을 말합니다. 직장 이동, 주택 매입, 가정 사정 변화 등 다양한 이유로 계약 만료 전에 퇴거해야 하는 경우가 생기는데, 이때 가장 큰 걱정이 바로 전세보증금 반환 문제입니다.

원칙적으로 임대차계약이 아직 유효한 기간에는 임대인에게 보증금을 당장 돌려달라고 법적으로 요구하기 어렵습니다. 하지만 묵시적 갱신이나 계약갱신청구권을 사용한 경우라면, 임차인이 해지 통보를 한 날로부터 3개월 후에 계약 해지 효력이 발생하고 그때 보증금을 반환받을 수 있습니다.

문제는 계약 만료일이 되었는데도 임대인이 전세금을 돌려주지 않는 경우입니다. "새 세입자가 들어와야 돌려주겠다", "돈이 없어서 못 준다"는 핑계는 임대차계약서 어디에도 없는 말입니다. 계약서에 적힌 만료일이 되면 임대인은 전세보증금을 반환해야 할 법적 의무가 있습니다.

임대인의 전세금 미반환, 흔한 핑계들

전세계약만료전퇴거를 앞두고, 또는 계약이 만료된 후에도 임대인으로부터 자주 듣게 되는 말들이 있습니다. 하지만 이 모든 핑계는 법적 근거가 없다는 사실을 꼭 알아두셔야 합니다.

이러한 핑계들이 오랫동안 관행처럼 굳어져 왔지만, 관행은 법이 아닙니다. 임대차계약서에 명시된 반환일이 곧 법적 기준이며, 정해진 날짜에 전세금을 돌려주지 않는 임대인이 계약 위반의 당사자입니다.

전세계약만료전퇴거 시 보증금 반환, 어떤 경우에 해당되나요?

계약 기간 중 임차인이 먼저 나가는 경우

전세계약 기간이 아직 남아 있는 상태에서 임차인이 개인 사정으로 퇴거하는 것은 임차인의 귀책사유에 해당합니다. 이 경우 임대인에게 즉시 보증금 반환을 법적으로 요구하기 어렵습니다. 통상적으로 임차인이 새로운 세입자를 구하고 중개 수수료를 부담하는 조건으로 합의하여 퇴거하게 됩니다.

묵시적 갱신 또는 계약갱신청구권 사용 후 퇴거하는 경우

묵시적 갱신이나 계약갱신청구권을 사용하여 계약이 연장된 경우에는 상황이 다릅니다. 이때 임차인이 계약 해지를 통보하면, 통보일로부터 3개월 후에 계약 해지 효력이 발생합니다. 이 경우 새 세입자 입주 여부와 관계없이 임대인은 보증금을 반환해야 합니다.

계약 만료일이 되었는데 보증금을 안 주는 경우

계약 기간이 끝났음에도 전세금을 돌려주지 않는 것은 명백한 계약 위반입니다. 이 경우 임차인은 법적으로 보증금 반환을 요구할 수 있으며, 전세금반환소송을 통해 보증금을 회수할 수 있습니다. 만료 전에 반드시 6개월에서 2개월 사이에 갱신 거절 의사를 통보해야 합니다.

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