임차인은 집이 경매로 넘어가더라도 보증금 전액을 잃지 않도록 법이 보호하는 특별한 제도를 이용할 수 있습니다. 바로 소액임차인 최우선변제권입니다. 주택임대차보호법 제8조는 보증금이 일정 금액 이하인 소액임차인에게 경매 낙찰 대금에서 다른 채권자보다 먼저 일정 금액을 돌려받을 권리를 보장합니다.

소액 임대차 보증금 범위는 지역에 따라 다르며, 2023년 2월 21일 개정 이후 상향 조정되었습니다. 내 보증금이 이 범위에 해당하는지 아닌지에 따라 경매 상황에서 보호받을 수 있는 금액이 크게 달라지기 때문에, 반드시 정확한 기준을 확인해야 합니다.

※ 2023년 2월 21일 시행 기준. 담보물권 설정일 기준으로 적용 시행령이 달라질 수 있으므로 반드시 전문가와 확인하세요.

최우선변제금은 주택가액의 2분의 1을 초과할 수 없습니다. 예를 들어 낙찰가가 1억 원인 주택에서 최우선변제금이 5,500만원이라도, 실제로 받을 수 있는 금액은 낙찰가의 절반인 5,000만 원이 한도가 됩니다.

소액 임대차 보증금 범위에 해당한다면 경매 시 0순위 배당권자로서 보증금의 일부를 가장 먼저 돌려받을 수 있습니다. 그러나 최우선변제권이 있다고 해서 보증금 전액이 보호되는 것은 아닙니다. 보증금 전액을 지키려면 최우선변제권과 함께 전세금반환소송, 임차권등기명령, 강제집행 등 법적 절차를 병행해야 합니다.

소액임차인으로 인정받아 최우선변제권을 행사하려면 아래 세 가지 요건을 모두 갖추어야 합니다.

최우선변제권은 집이 경매로 넘어갔을 때 일부 금액을 먼저 받는 제도입니다. 그러나 임대인이 만기가 됐는데도 전세보증금을 돌려주지 않는 상황에서는 전세금반환소송이 핵심 수단입니다. 보증금이 소액이라고 해서 소송 없이 해결되는 경우는 드뭅니다.

임대인들이 흔히 꺼내는 말이 있습니다.

전세금반환소송에서 승소하면 법원 판결문을 근거로 임대인의 재산에 강제집행을 실행할 수 있습니다. 부동산 경매, 채권압류, 동산경매 등 다양한 방법으로 보증금을 회수할 수 있으며, 소송촉진특례법에 따라 연 12%의 지연이자도 청구 가능합니다(민법상 연 5%).

소액 임대차 보증금 범위를 검색하는 분들 상당수는 이런 고민을 하고 계실 겁니다. 보증금이 크지 않은데 변호사를 선임하면 비용이 더 나오지 않을까 하는 걱정입니다. 일반 법률 사무소의 경우 착수금만 300~500만 원, 성공보수 별도, 내용증명·임차권등기명령·경매 등 각 단계마다 추가 비용이 발생합니다.

법도 전세금반환소송센터는 다릅니다. 처음 내용증명부터 마지막 강제집행까지 모든 단계에서 변호사 비용은 0원입니다. 법원에 납부하는 실비용만 부담하면 되고, 이마저도 승소 후 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다. 소액이어도 소송 한 번 해볼 만한 구조입니다.

0원제가 가능한 이유는 95% 이상의 높은 승소율, 명확한 법적 근거가 있는 사건만 수임하는 원칙, 그리고 450건 이상의 풍부한 처리 경험 때문입니다. 승소 시 패소한 임대인이 지불하는 소송비용이 수입원이기 때문에, 이기는 사건을 선별하고 최선을 다하는 구조가 자연스럽게 만들어집니다.

소액 임대차 보증금이라도 반환받지 못하는 것은 분명한 피해입니다. 임대차계약서에 명시된 날짜에 돌려받지 못했다면, 계약 위반을 한 쪽은 임대인입니다. 임차인이 기다려 줘야 할 법적 의무는 없습니다.