선순위 임차인 보증금 인수, 변호사비 0원으로 해결하는 법
법도
2026-02-21 10:12
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법도 전세금반환소송센터 공식 안내
선순위 임차인 보증금 인수,
변호사비 0원으로 해결하는 법
계약서대로, 법대로 — 억울한 전세 피해를 전문 변호사가 책임집니다
무료전화상담 02-591-5662전국 어디서나 전화 한 통으로 선임 가능 · 24시간 접수
핵심 안내
법도의 0원제란?
- 내용증명 발송 — 변호사 비용 0원
- 임차권등기명령 — 변호사 비용 0원
- 전세금반환소송 — 변호사 비용 0원
- 부동산 경매, 채권압류·추심, 강제집행 전 과정 — 변호사 비용 0원
의뢰인(임차인)은 법원 실비용(인지대·송달료)만 선납 → 승소 후 임대인에게 청구해 돌려받음
(단, 소송비용확정신청을 통해 상대방에게 청구합니다)
(단, 소송비용확정신청을 통해 상대방에게 청구합니다)
참고 안내 | 임대인의 재산 상태가 극히 불량하여 회수 가능성이 낮다고 판단되는 일부 경우에는, 1심 판결 후 변호사 비용을 후불로 150만 원 청구하는 경우가 있습니다. 이 경우에도 임대인에게 소송비용을 청구해 돌려받을 수 있습니다. 정확한 비용 안내는 무료전화상담(02-591-5662) 시 자세히 설명드립니다.
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선순위 임차인 보증금 인수, 정확히 무슨 뜻인가요?
부동산 경매에서 흔히 듣는 선순위 임차인 보증금 인수는 간단히 말하면, "말소기준권리보다 앞서 전입신고와 점유를 마친 임차인이 보증금을 경매 배당에서 전액 받지 못할 경우, 그 남은 금액을 낙찰자가 떠안아야 한다"는 의미입니다.
경매에서 말소기준권리보다 후순위에 해당하는 권리들은 낙찰과 동시에 소멸됩니다. 하지만 말소기준권리보다 앞선 선순위 임차인은 대항력을 갖추고 있어, 낙찰자가 임대인의 지위를 그대로 이어받아야 합니다. 즉, 선순위 임차인이 배당을 통해 보증금을 전부 돌려받지 못하면, 나머지 금액은 낙찰자의 몫이 되는 것입니다.
말소기준권리란?
경매에서 권리의 소멸 여부를 결정짓는 기준이 되는 권리입니다. 일반적으로 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기 중 가장 먼저 등기된 것이 말소기준권리가 됩니다. 이 기준권리보다 앞서 대항요건(전입신고+점유)을 갖춘 임차인이 바로 선순위 임차인입니다.
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선순위 임차인의 대항력과 배당요구 — 핵심 구분
선순위 임차인이라고 해서 무조건 보증금 인수가 발생하는 것은 아닙니다. 핵심은 배당요구 여부와 확정일자 유무에 따라 달라집니다.
보증금 인수 발생
낙찰자 부담
선순위 임차인이 배당요구를 하지 않거나, 배당받고도 미배당 잔액이 남는 경우
낙찰자가 나머지 금액 인수
낙찰자가 나머지 금액 인수
보증금 인수 없음
낙찰자 부담 無
선순위 임차인이 배당요구를 하고 보증금 전액을 경매대금에서 배당받은 경우
임차권 소멸, 낙찰자 인수 불필요
임차권 소멸, 낙찰자 인수 불필요
알아두세요 — 선순위 임차인이 선택할 수 있는 방법
대항력 있는 선순위 임차인은 크게 두 가지를 선택할 수 있습니다. 첫 번째는 배당요구를 신청해 경매대금에서 보증금을 받는 것이고, 두 번째는 배당요구 없이 계약 만료일까지 거주를 이어가다 낙찰자에게 보증금 반환을 요구하는 것입니다. 어느 쪽이 유리한지는 상황에 따라 다르므로, 반드시 전문 변호사 상담을 통해 전략을 세우는 것이 중요합니다.
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임차인 관점 — 경매 넘어간 집, 내 보증금은 어떻게 되나요?
살고 있던 집이 갑자기 경매에 넘어가면 당황스럽기 마련입니다. 하지만 선순위 임차인이라면 법이 강하게 보호하고 있습니다. 아래의 대응 절차를 확인하세요.
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대항력 유지 여부 확인
전입신고와 점유(실거주)를 경매개시결정등기 이전부터 유지하고 있다면 대항력이 살아있습니다. 다른 곳으로 전출하면 대항력을 잃으니 절대 주소를 옮기지 마세요.
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우선변제권 확인 (확정일자)
전입신고와 확정일자를 모두 갖춘 경우 우선변제권이 발생합니다. 확정일자는 주민센터나 등기소에서 받을 수 있으며, 아직 받지 않았다면 지금 바로 받으세요.
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임차권등기명령 신청 (이사 예정 시)
이사를 가야 하는 상황이라면 임차권등기명령을 먼저 신청하세요. 등기가 완료되면 이사를 가도 대항력과 우선변제권이 유지됩니다. 법도에서 변호사 비용 0원으로 진행 가능합니다.
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배당요구 신청 (기한 엄수)
법원이 정한 배당요구 종기일 이전까지 반드시 서면으로 배당요구를 해야 합니다. 기한을 놓치면 경매대금에서 보증금을 받을 권리가 사라집니다. 단, 임차권등기명령 후 등기가 경매개시결정등기보다 앞선 경우에는 별도 배당요구 없이 당연 배당됩니다.
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경락대금에서 배당 수령 또는 낙찰자에게 청구
배당에서 전액을 받지 못했다면, 대항력을 유지하고 있는 한 낙찰자에게 나머지 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 이 경우에도 전세금반환소송이 필요할 수 있으며, 법도에서 0원으로 진행합니다.
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강제집행 — 채권압류·추심·부동산경매
판결 후에도 돈을 주지 않으면 강제집행으로 회수합니다. 부동산경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 등 모든 강제집행도 법도에서 변호사 비용 0원으로 진행합니다.
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전세금반환소송 — 꼭 알아야 할 핵심 정보
소장 접수 후 판결까지 얼마나 걸리나요?
일반적으로 소장 접수 후 1심 판결까지 4개월에서 6개월 정도 소요됩니다. 사건의 복잡도와 법원 일정에 따라 달라질 수 있습니다.
지연이자는 얼마인가요?
전세보증금 반환 지연에 대한 이자는 민법상 연 5%이며, 소송 진행 후 소송촉진특례법에 따라 연 12%의 지연손해금이 적용될 수 있습니다. 이자도 임대인에게 청구할 수 있습니다.
전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면?
HUG(주택도시보증공사)나 SGI서울보증 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보세요. 가입 여부와 조건에 따라 소송 이전에 신속하게 보증금을 회수할 수 있는 경우도 있습니다.
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법도 전세금반환소송센터 신뢰 지표
450+
누적 처리 사건수
95%+
법원 판결 기준 승소율
0원
의뢰인 변호사 비용
엄
대표 엄정숙 변호사
대한변호사협회 공인 부동산전문변호사 · 민사전문변호사
공인중개사 자격 보유 · MBC·KBS·SBS 지상파 다수 출연
전세금반환소송 매뉴얼 책 집필 · 현재도 각종 언론 활동 중
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"변호사 비용이 부담스러워서..." — 이제 그 걱정은 내려놓으세요
선순위 임차인 보증금 인수 문제를 혼자 해결하려 하거나, 변호사 비용이 부담스러워 참고 기다리는 분들이 많습니다. 그러나 시간이 지날수록 임대인의 재산이 줄어들거나 은닉될 가능성이 높아집니다. 계약서대로, 법대로 — 지금 바로 행동하는 것이 가장 현명한 선택입니다.
일반 변호사 선임 시
300~500만 원
착수금 + 성공보수 + 각 단계별 추가 비용 발생
법도 전세금반환소송센터
0원
변호사 비용 0원 + 처음부터 끝까지 전 과정 진행
집주인이 이런 말을 했다면? — 임대차계약서에 없는 이야기입니다
"새 세입자 들어오면 드릴게요" / "지금 돈이 없어요" / "부동산 경기가 안 좋아서…" — 이 중 어느 것도 임대차계약서에 적힌 내용이 아닙니다. 계약서에 명시된 반환일이 지났다면 그것은 임대인의 명백한 계약 위반입니다. 법은 임대인의 개인 사정을 정당한 이유로 인정하지 않습니다.
다시 강조
법도의 0원제 — 내용증명부터 강제집행까지
- 내용증명 발송 — 변호사 비용 0원
- 임차권등기명령 — 변호사 비용 0원
- 선순위 임차인 보증금반환소송 — 변호사 비용 0원
- 부동산 강제경매 신청 — 변호사 비용 0원
- 채권압류 및 추심, 동산압류 — 변호사 비용 0원
승소 후 소송비용확정신청을 통해 임대인에게 실비용까지 청구 — 결과적으로 임차인 부담 최소화
참고 | 임대인의 재산 상태가 극히 불량하다고 판단되는 일부 사례에서는 1심 판결 이후 변호사 비용 150만 원이 후불로 발생할 수 있습니다. 이 경우도 임대인에게 청구 가능합니다. 상황별 자세한 비용 안내는 무료전화상담 시 말씀드립니다.
전화 한 통이면 충분합니다
선순위 임차인 보증금 인수 문제, 전세금반환소송, 임차권등기명령 — 어떤 상황이든 전국 어디서나 무료전화상담으로 시작하세요. 무료 승소자료는 사이트 상단메뉴를 이용해 주세요.
무료전화상담 02-591-56620원제 인기로 신청이 집중되고 있습니다. 업무 한계 도달 시 접수가 중단될 수 있으니 빠른 연락을 권장드립니다.
면책 공지
본 내용은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 글입니다. 실제 사건의 결과는 개별 상황, 사실관계, 적용 법령의 해석에 따라 달라질 수 있으며, 본 내용이 사실과 다르거나 최신 법령을 반영하지 못하는 경우가 있을 수 있습니다. 구체적인 법률 문제에 대해서는 반드시 전문가의 상담을 받으시기 바라며, 자세한 내용은 법도 전세금반환소송센터 무료전화상담(02-591-5662)을 통해 안내드리겠습니다.
본 내용은 일반적인 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 글입니다. 실제 사건의 결과는 개별 상황, 사실관계, 적용 법령의 해석에 따라 달라질 수 있으며, 본 내용이 사실과 다르거나 최신 법령을 반영하지 못하는 경우가 있을 수 있습니다. 구체적인 법률 문제에 대해서는 반드시 전문가의 상담을 받으시기 바라며, 자세한 내용은 법도 전세금반환소송센터 무료전화상담(02-591-5662)을 통해 안내드리겠습니다.
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