경매개시결정 후 근저당, 전세금 안전할까? 변호사비용 0원 해결법
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내 전세금, 과연 안전할까?
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부동산에 경매개시결정이 등기된 후에 근저당권이 설정되는 경우가 있습니다. 이때 새롭게 설정된 근저당권은 후순위 권리가 되어, 낙찰 시 말소되는 것이 원칙입니다.
하지만 임차인 입장에서는 본인의 전세보증금이 경매개시결정등기나 기존 근저당권보다 선순위인지, 후순위인지에 따라 보증금 회수 가능성이 크게 달라집니다.
경매개시결정 후 근저당이 설정된 상황이라면, 배당순위가 복잡해질 수 있습니다. 선순위 근저당권보다 후순위인 임차인은 배당에서 보증금 전액을 회수하지 못할 위험이 있습니다.
경매에서 권리 소멸 여부를 결정하는 기준
대항력(전입신고+점유) 및 확정일자를 말소기준권리보다 먼저 갖추었다면, 배당 시 우선변제권을 행사하여 전세보증금을 회수할 수 있습니다.
말소기준권리(선순위 근저당권 등)보다 늦게 대항력을 갖추었다면, 경매 시 전세보증금 전액 회수가 어려울 수 있습니다.
후순위라도 소액임차인에 해당하고, 경매개시결정등기 전에 대항요건을 갖추었다면 일정액을 최우선변제 받을 수 있습니다.
경매개시결정 후 근저당이 설정되었다면, 그 근저당은 후순위로 낙찰 시 말소됩니다. 하지만 임차인의 권리 순위는 별도로 판단해야 합니다. 전문가 상담을 통해 정확한 배당순위를 확인하세요.
확인
분석
신청
회수
경매가 진행되면 집행법원은 배당요구 종기를 정합니다. 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인이라도 배당요구 종기까지 배당요구를 하지 않으면 배당에서 제외될 수 있습니다.
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대한변호사협회 등록 부동산전문변호사 · 민사전문변호사로서 MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송 다수 출연. 전세금반환소송 매뉴얼 책 집필 변호사.
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본 내용은 경매개시결정 후 근저당, 말소기준권리, 임차인 배당순위 등에 관한 정보제공을 목적으로 작성된 글입니다. 개별 사안의 구체적인 상황에 따라 법률적 판단이 달라질 수 있으며, 본 내용의 일부가 실제 상황과 다를 수 있습니다. 정확한 법률 상담 및 자세한 안내는 법도 전세금반환소송센터 무료전화상담(02-591-5662)을 통해 받으실 수 있습니다.
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