전세보증금 반환소송 강제경매 빠르게 시작하는 법과 절차 핵심 가이드
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보증금이 막혔다면 전세보증금 반환소송 강제경매로 회수 속도를 높이세요
판결문이나 확정된 지급명령 등 집행권원을 확보했다면, 주택이 있는 법원에 바로 강제경매 신청을 통해 현금화–배당으로 이어가는 것이 가장 현실적인 회수 전략입니다. 핵심은 배당요구 종기와 우선변제권(확정일자·대항력)을 놓치지 않는 것입니다.
한눈에 보는 핵심 포인트
01 집행권원 확보 후 지체 없이 해당 부동산 관할 법원에 강제경매 신청합니다. (판결문, 확정된 지급명령, 공정증서 등)
02 법원은 경매개시 결정과 함께 배당요구 종기를 공고합니다. 임차인은 종기까지 권리신고·배당요구를 챙겨야 합니다.
03 확정일자·전입 등 대항력을 갖춘 임차인은 우선변제를 받습니다. 소액임차인 요건 충족 시 일정액은 더욱 앞서 변제됩니다.
04 종기 이후엔 추가 신청이 제한될 수 있어, 늦지 않게 임차권 등기명령, 권리신고 등 사전 정리를 마칩니다.
절차 흐름
- 판결문/지급명령 확정 → 집행권원 확보
- 법원 강제경매 신청 → 경매개시 결정
- 배당요구 종기 공고 → 권리신고·배당요구
- 매각 → 대금납부 → 배당
전세보증금 반환소송 강제경매, 이렇게 진행합니다
- 집행권원 확보: 전세보증금 반환소송의 판결문 또는 임대인 이의가 없는 지급명령 확정으로 강제집행이 가능합니다.
- 신청 법원: 대상 주택이 소재한 관할 법원에 강제경매신청서를 접수합니다. (채권자·채무자 표시, 청구금액, 목적물 표시 등 기본 기재)
- 경매개시 결정 및 공고: 법원이 개시를 결정하고 배당요구 종기를 정해 공고합니다. 임차인은 종기까지 권리신고·배당요구를 완료하세요.
- 매각·대금납부: 매각이 확정되고 대금이 납부되면 배당기일에 우선순위에 따라 보증금 배당을 받습니다.
Tip. 전입·확정일자를 갖춘 임차인은 우선변제권이 인정되고, 소액임차인 요건이면 일정액을 앞서 변제받습니다. 계약 종료 직후엔 임차권 등기명령으로 권리를 보존해 두면 이사 및 배당요구에 유리합니다.
신청 전 준비 체크리스트
- 임대차계약서(확정일자 포함), 전입사실 증명(등본·초본), 보증금 지급 내역
- 판결문 또는 지급명령 정본·확정증명원
- 등기부등본, 목적물 표시 자료(지번·동·호)
- 권리신고·배당요구서류(종기 내 제출), 필요 시 임차권 등기명령 결정문
* 종기 이후 제출 누락은 배당에서 불이익이 생길 수 있으니, 기한을 반드시 확인하세요.
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