전세보증금 반환소송 경매, 언제 어떻게 시작해야 안전하게 회수할까

승소판결 또는 지급명령이 확정되었는데도 지급이 지연된다면, 집행권원을 근거로 임대인 소유 주택에 부동산 강제경매를 신청할 수 있습니다. 아래에서 신청 시점, 준비서류, 배당요구 종기와 우선순위 점검까지 핵심만 정리했습니다.

바로 이해하는 핵심

언제 경매를 택할까

전세보증금 반환소송에서 승소했거나 지급명령이 확정되었는데도 임대인이 임의로 지급하지 않는다면, 더 기다릴 이유는 없습니다. 확정된 판결문이나 지급명령 정본은 바로 집행권원이 되어 강제집행을 개시할 수 있습니다. 특히 등기부에 선순위 담보가 크지 않고 매각가 예측이 가능하다면 부동산 강제경매는 확실한 회수 수단이 됩니다. 다만 경매개시결정 이후 정해지는 배당요구 종기 내 권리신고를 놓치면 배당에서 제외될 수 있으니, 종기를 반드시 확인하세요. 이사 일정과 점유 인도, 열쇠 반환일 등도 지연손해금 산정에 영향을 주므로 사실관계를 정리한 뒤 신속히 접수하는 것이 좋습니다.

준비서류와 접수

관할 법원 경매계에 제출하는 기본 서류는 다음과 같습니다. ① 판결문·지급명령 등 집행권원 정본과 확정증명·송달증명, ② 대상 부동산의 등기사항전부증명서, ③ 동·호수와 도면을 명확히 한 부동산목록, ④ 인지·송달료 및 등기촉탁 수수료 납부, ⑤ 필요한 경우 채권계산서입니다. 접수 후에는 곧바로 압류 효력이 발생하고, 현황조사·감정 절차를 거쳐 매각기일이 정해집니다. 임차권등기명령을 경매개시결정 전에 마친 경우에는 통상 배당요구 없이 배당대상에 포함되지만, 개시결정 후 등기했다면 종기 내 배당요구가 필요합니다.

우선순위와 회수전략

회수율은 권리관계와 시세에 좌우됩니다. 선순위 근저당·전세권이 크다면 낙찰대금에서 배당받을 금액이 줄 수 있으므로, 동시에 채권압류·추심명령으로 보완하거나 임대인의 다른 부동산·예금·보증금 채권을 조회해 다각도로 접근합니다. 매각허가결정 후 대금이 납부되면 배당기일에 배당표가 작성되며, 이의가 있으면 적법한 절차로 다퉈야 합니다. 사건번호, 부동산 표기, 금액 합계와 지연손해금 기산일 등 오기를 막기 위해 접수 전 최종 점검을 권합니다.

법도 전세금반환소송센터가 돕는 일