이사 앞두고 보증금 미반환? 임차권 등기명령 신청 이유 핵심 정리
법도
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이사 앞두고 보증금이 안 돌아온다면, 왜 지금 필요할까요?
계약이 끝났는데 보증금이 미지급된 상태에서 주소를 옮기면 권리 공백이 생길 수 있습니다. 이 제도가 필요한 상황과 시점을 정확히 짚어드립니다.
임대차가 종료되었는데도 보증금이 지급되지 않거나, 임대인과의 연락 지연으로 더 이상 거주가 어려워 이사를 서둘러야 하는 경우가 있습니다. 이때 주소 이전(전입신고)과 동시에 대항력과 우선변제권을 잃지 않으려면, 이사 전에 해당 주택 등기부에 임차권을 기록해 두어야 합니다. 이렇게 해두면 퇴거 후에도 종전 주택에 대한 권리를 유지하여 배당 단계에서 우선하여 변제를 받을 기회를 지킬 수 있고, 이미 대항요건이나 확정일자를 갖추지 못했더라도 등기 시점을 기준으로 권리가 성립할 수 있습니다. 반대로 미리 조치하지 않으면 이전 주소지에서의 권리 주장에 공백이 생겨, 추후 절차에서 불리해질 수 있습니다.
퇴거 후에도 종전 주택에 대한 권리(대항력·우선변제권)를 유지하려는 목적
임대인과 정산 협의가 길어질 때 권리 공백을 방지
우선순위 경쟁에 대비하여 권리 기반을 선점
등기 시점을 기준으로 권리 성립 가능성을 확보
법정 기간 경과 뒤 절차 착수로 분쟁 최소화
이사 일정과 보증금 정산의 시간차를 안전하게 메움
법적 근거와 기대 효과
임대차가 끝난 뒤 보증금을 받지 못했다면 관할 법원에 신청할 수 있으며, 등기가 되면 권리 유지·취득에 실익이 생깁니다.
요지는 단순합니다. 임대차가 종료되었는데 보증금을 돌려받지 못한 경우 관할 지방법원 등에 신청할 수 있고, 결정 집행으로 등기가 되면 퇴거 뒤에도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권을 유지하거나(이미 갖춘 경우), 등기 시점을 기준으로 권리를 새롭게 취득할 수 있습니다. 다만 등기 이전에 설정된 담보권 등 선순위 권리가 있다면 그보다 앞서 배당을 받기는 어렵습니다. 그러므로 신청 시점과 서류 준비를 놓치지 않는 것이 중요합니다.
언제, 어떻게 시작할까요?
핵심은 종료 사실과 미반환 사실을 마련한 뒤 관할 법원에 신속 접수하는 것입니다.
먼저 계약 만료, 합의해지, 해지통보 등으로 임대차가 끝났다는 사실을 정리하고, 보증금 미지급 상태를 확인합니다. 기간 약정이 없는 경우에는 해지통보 후 일정 기간 경과가 필요할 수 있으니 일자를 체크해 두세요. 관할은 임차주택 소재지의 법원이며, 일반적으로 임대차계약서 사본, 주민등록 등·초본, 확정일자 확인, 점유·전입 요건 자료 등 준비물을 묶어 제출합니다. 이사는 등기 절차가 완료된 뒤 진행하는 것이 안전하며, 부득이하게 일정이 앞서는 경우에는 접수·집행 일정을 면밀히 맞추는 것이 좋습니다.
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