• 만기가 지났는데 집주인이 새 세입자가 들어와야 돌려준다며 날짜를 미루고 있다
• 이사 갈 집 계약을 해 둬서 먼저 나가야 하는데 대항력이 걱정된다
• 이자를 받을 수 있는지, 받는다면 어느 날부터인지 감이 오지 않는다
• 이사비·대출이자까지 집주인에게 물릴 수 있는지 궁금하다

전세금반환 지연이자, 언제부터 어떤 비율로 붙나

전세금반환 지연이자는 임대인이 반환할 때를 넘겨 보증금을 돌려주지 않을 때 붙는 지연손해금이고, 시작점은 임대인에게 지체책임이 생긴 날입니다. 민법 제387조①은 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 정합니다. 계약서에 만기일이 적힌 전세라면 만기가 출발점의 첫 후보가 됩니다.

비율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%입니다(민법 제379조). 민법 제397조①은 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다고 정합니다. 계약서 특약에 반환 지연 시 이율을 따로 적어 두었다면 그 문구부터 확인해야 하는 이유입니다.

민법 제397조②는 임차인에게 유리한 규정입니다. 임차인은 손해가 얼마나 났는지 증명할 필요가 없고, 임대인은 과실이 없다는 항변을 하지 못합니다. 집주인이 돈이 묶여 어쩔 수 없었다고 말해도 그 사정만으로 지연손해금을 면하기는 어렵습니다.

다만 출발점이 언제나 만기일로 고정되지는 않습니다. 「주택임대차보호법」(주임법) 제4조②는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 봅니다. 임차인이 그대로 살고 있으면 임대인은 집을 돌려받지 못했다고 다툴 수 있는데, 바로 동시이행과 이행 제공의 문제입니다.

전세금반환지연이자율: 연 5%와 소송촉진법 이율이 갈리는 시점

전세금반환지연이자율은 하나의 숫자가 아니라 구간마다 바뀝니다. 소송 전 구간은 민법의 연 5%가 기본이고, 소송을 내면 소장 송달 다음 날을 경계로 소송촉진법 이율이 붙을 수 있습니다.

소송촉진법 제3조①은 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우의 법정이율 규정입니다. 판결 없이 합의로 끝나면 이율도 합의 내용에 따라 정해집니다. 소송촉진법 제3조① 단서는 민사소송법 제251조의 장래이행의 소에는 그러하지 아니하다고 정하므로, 계약이 끝나기 전에 미리 내는 소송이라면 이율 구조가 달라질 수 있습니다.

소송촉진법 제3조②는 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우 그 타당한 범위에서 사실심 판결 선고 전까지 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다. 예를 들어 임대인이 원상복구 비용 공제를 주장했고 그 주장에 근거가 있었다면, 그 범위에서는 사실심 판결 선고 전까지 소송촉진법 이율이 아닌 기준으로 계산될 수 있습니다.

지연이자가 붙으려면 임차인이 갖출 조건: 동시이행과 이행 제공

지연이자를 받으려면 임대인이 지체에 빠져 있어야 하고, 전세에서는 그 판단에 임차인의 집 반환 준비가 함께 따라붙습니다. 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 대법원 판결은 임대차가 끝난 뒤 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금 반환의무가 동시이행 관계에 있다는 취지입니다.

이 구조에서 임대인은 임차인이 집을 비워 줄 이행을 제공하기 전까지 보증금 반환을 거절할 수 있다고 주장할 여지가 생깁니다. 만기 뒤에도 임차인이 아무 의사 표시 없이 계속 살고 있으면 임대인은 지체책임이 아직 생기지 않았다고 다툴 수 있습니다. 반대로 임차인이 이사 날짜를 알리고 열쇠·비밀번호를 넘길 준비가 됐다고 통지했다면 그때부터 임대인의 지체를 주장할 근거가 커집니다. 어느 쪽이 인정될지는 증거와 사정에 따라 달라질 수 있습니다.

이행 제공의 방법은 민법 제460조가 정합니다. 변제는 채무내용에 좇은 현실제공으로 하여야 하고, 다만 채권자가 미리 변제받기를 거절하거나 채무의 이행에 채권자의 행위를 요하는 경우에는 변제준비의 완료를 통지하고 그 수령을 최고하면 됩니다. 집주인이 집 인수를 미룬다면 퇴거 준비가 끝났다는 통지를 문자나 내용증명으로 남겨 두세요.

집주인이 흔히 하는 말과 판정

전세금반환 지연 이사, 먼저 나갈 때 이자와 대항력을 지키는 순서

전세금반환 지연 이사는 임차권등기가 등기부에 기입된 것을 확인한 뒤 나가는 것이 기본 순서입니다. 주임법 제3조의3①은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 신청에 집주인의 동의는 필요하지 않습니다.

주임법 제3조의3⑤ 단서는 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다고 정합니다. 반대로 등기 전에 짐을 빼고 전출하면 대항력을 잃을 위험이 있습니다. 결정문만 믿지 말고 등기부에서 기입을 확인한 다음 이사하세요.

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   종료일 확정 — 만기일 또는 해지 효력 발생일을 계약서와 통지 기록으로 정리합니다.

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   임차권등기명령 신청 — 임대차 종료 후 보증금 미반환 상태라면 관할 법원에 신청할 수 있습니다.

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   등기부 기입 확인 — 임차권등기가 실제로 올라갔는지 등기사항증명서로 확인합니다.

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   이사·열쇠 반환 기록 — 이사 당일 사진, 열쇠·비밀번호 전달 문자를 남깁니다.

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   소장 제출과 송달 확인 — 송달일이 소송촉진법 이율의 경계가 되므로 날짜를 기록합니다.

이사는 지연이자에도 영향을 줍니다. 집을 비우고 열쇠나 비밀번호를 넘기면 임대인이 집을 돌려받지 못했다는 이유로 다툴 여지가 줄어듭니다. 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다(제3조의3⑧).

지연이자 말고 청구할 수 있는 돈과 어려운 돈

보증금이 늦게 돌아와 생긴 손해는 원칙적으로 지연손해금으로 정리됩니다. 민법 제397조①이 금전채무불이행의 손해배상액을 법정이율(또는 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율)에 의하도록 정했기 때문입니다. 그래서 이사비·새 집 대출이자·숙박비를 따로 더 받는 것은 쉽지 않은 구조입니다.

민법 제393조①은 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 한다고 정하고, ②는 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상의 책임이 있다고 정합니다. 임대인이 임차인의 새 집 잔금 일정과 대출 사정을 알고 있었다는 문자가 있다면 특별손해 주장을 검토해 볼 수는 있지만, 금전채무에 관한 제397조와의 관계 때문에 인정 여부를 단정하기 어렵습니다.

청구 항목은 정확히 넣고, 다툼이 큰 항목은 증거가 있을 때만 따로 검토하세요. 항목이 늘면 판결이 늦어질 수 있습니다.

전세금반환 지연 신고는 어디에 하나요

전세금반환 지연 신고는 행정기관이 대신 돈을 받아 주는 창구를 기대하기보다, 법이 마련한 분쟁조정과 민사 절차를 이용하는 길로 이해하는 것이 현실적입니다. 주임법 제21조①은 제14조제2항 각 호의 주택임대차분쟁 당사자가 해당 주택이 소재하는 지역을 관할하는 조정위원회에 분쟁의 조정을 신청할 수 있다고 정하고, 제14조②3호는 보증금 또는 임차주택의 반환에 관한 분쟁을 심의·조정 사항으로 둡니다.

주택임대차분쟁조정은 대화를 시작하는 길이지만 한계도 분명합니다. 주임법 제26조②는 조정안을 통지받은 당사자가 통지받은 날부터 14일 이내에 수락의 의사를 서면으로 표시하지 아니하면 조정을 거부한 것으로 본다고 정합니다. 임대인이 수락하지 않으면 결국 소송으로 가야 하므로, 이사 일정이 촉박한 임차인은 임차권등기명령과 소송 준비를 함께 진행하는 편이 낫습니다.

전세보증금 반환보증에 가입했다면 보증기관의 이행 청구 요건과 절차부터 확인하세요(기관마다 기준이 다릅니다). 전세사기 피해가 의심되면 별도 제도가 있을 수 있으나, 이 글은 민사 회수 절차를 중심으로 봅니다.

전세금반환지연소송 청구취지에 이자를 넣는 법

전세금반환지연소송에서는 청구취지에 원금, 지연손해금의 기산일, 이율 구간을 함께 적어야 판결에서 지연이자를 받을 수 있습니다. 법원은 당사자가 청구하지 않은 부분까지 판결하지 않는 것이 원칙이어서, 이자 문구를 빠뜨리면 원금만 판단받는 결과가 생길 수 있습니다. 전세금반환소송지연이자를 놓치지 않으려면 아래 다섯 칸을 채워 보세요.

기산일을 어디로 잡느냐가 가장 자주 다투어지는 부분입니다. 만기에 맞춰 이행 제공을 한 기록이 있으면 만기 다음 날을, 이사하며 열쇠를 넘긴 뒤 청구한다면 인도한 날 다음 날을 기산일로 적는 방식이 흔히 쓰입니다. 어느 쪽이 받아들여질지는 이행 제공 증거에 달려 있습니다.

전세금반환지연시 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월이 걸리고, 그동안에도 지연손해금은 계속 쌓입니다. 법도 전세금반환소송센터는 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사가 맡아 처리 450건 이상, 승소율 95% 이상(법원 판결 기준)의 경험으로 사건마다 기산일과 이율 구간을 점검합니다.

전세보증금 반환 지연이자, 자주 묻는 질문