보증금 돌려받기 전 퇴실 안전하게 진행하는 법 | 법도 전세금반환소송센터
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보증금 돌려받기 전 퇴실, 이렇게 하면 안전합니다
이사를 서둘러야 하는데 아직 돈을 못 받으셨나요? 잘못 퇴실하면 대항력·우선변제권을 잃을 수 있습니다. 아래 순서대로 준비해 권리를 지키세요.
핵심 요약 — 퇴실 전 반드시 확인
일반적으로 보증금을 받기 전 퇴실하면 전입신고와 점유가 끊겨 대항력과 우선변제권이 사라집니다. 다만 임차권 등기명령을 통해 권리를 취득·유지하고, 이후 전입신고를 옮겨도 보호를 이어갈 수 있습니다. 상황에 따라 내용증명 발송, 지급명령 또는 소송으로 회수를 진행합니다. 특히 경매가 예상되거나 이미 경매개시가 된 주택이라면 우선순위가 곧 회수율을 좌우하므로, 등기 시점과 확정일자를 정확히 관리하는 것이 중요합니다.
임대차 종료 후 미반환이라면 즉시 신청해 대항력·우선변제권을 지키세요.
열쇠 인도증, 사진·동영상, 공과금 정산, 원상복구 범위 확인.
지연손해금까지 청구하며 필요시 강제집행까지 이어갑니다.
상황별 가이드 — 전세 보증금·월세 보증금 공통
① 계약 만료가 임박했다면 만료 1~2달 전부터 서면으로 반환일을 통지하고, 필요하면 내용증명으로 입증을 남겨두세요. ② 만료일이 지났는데 미지급이라면 임차권 등기명령을 먼저 진행해 권리를 보전한 뒤 이동하는 것이 안전합니다. ③ 중도 이사가 불가피한 경우에는 특약·합의의 효력을 다시 확인하고, 확정일자와 보증금 감액/증액 변경이 있었다면 서류를 최신화하세요. 퇴실 시에는 열쇠 반환과 공과금·관리비 정산서를 교부받고, 도배·청소비 공제 등 내역이 적정한지 확인하는 것이 좋습니다. 보증보험(HUG 등)에 가입되어 있다면 보증금 반환보증 청구 요건과 시점을 함께 점검하세요.
권리 지키는 순서 — 이렇게 진행하세요
1) 반환 요청 통지 — 만료일과 금액, 계좌를 특정해 서면 통지합니다. 2) 임차권 등기명령 — 임대차 종료 후 미반환이라면 관할 법원에 신청해 등기를 마칩니다. 이 등기가 있으면 퇴실 후에도 대항력·우선변제권을 유지할 수 있고, 차임지급의무가 면제되며 지연손해금 청구가 가능합니다. 3) 퇴실 및 전입 — 열쇠를 반환하고 새로운 주소로 전입신고를 합니다. 4) 지급명령·소송 — 기한 내 미지급이면 지급명령 또는 소송으로 판결을 받아 회수하고, 필요하면 경매 등 강제집행으로 이어갑니다. 신청 시에는 통상 임대차계약서, 주민등록등(초)본, 등기부등본, 종료 사유 입증자료 등 기초서류가 요구되며, 지역·사안에 따라 보완이 필요할 수 있습니다.
만료 1~2달 전 서면 통지 ▶ 기록 보관
임차권 등기명령 신청 ▶ 등기 완료 후 이동
지급명령/소송 ▶ 판결 ▶ 강제집행 대비
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