전세금 일부 돌려받기 현실 해법 | 계약만료 전후 상황별 체크리스트와 절차
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전세금 일부 돌려받기, 잔금까지 끝내는 실전 체크리스트
집주인이 “지금은 일부만”이라고 말할 때 무엇부터 해야 할지, 계약만료 전후로 달라지는 대응, 합의서 작성 요령과 내용증명·지급명령·임차권 등기명령 활용까지 한 번에 정리했습니다.
문제 정의 — 왜 ‘일부’만 먼저 받자고 할까
계약만료가 지났거나 곧 임차인의 이사가 예정된 상황에서 임대인이 전세금 일부 돌려받기만 제안하는 경우가 있습니다. 이때 잔액은 새 세입자 보증금이 들어오면 준다거나, 잔금일을 특정하지 않는 약속을 남기는 경우가 잦습니다. 핵심은 얼마를 받았는지보다 남은 잔액과 지급기한을 어떻게 확정하느냐입니다. 일부를 수령해도 잔여금 청구권은 그대로 유지되며, 필요하면 지급명령이나 소송으로 (내용증명 송부 후 절차 진행) 나아갈 수 있습니다.
미루면 생길 수 있는 손실
- 지급기한 불명확 → 잔액 청구가 지연되고, 지연손해금 산정에 분쟁이 생길 수 있습니다.
- 권리 약화 오해 → 일부 수령이 곧 권리 포기가 아닙니다. 다만 문서에 ‘완전 변제’처럼 읽히는 표현이 있으면 분쟁의 여지가 커집니다.
- 이사 일정 혼선 → 전출 후 대항력·우선변제권 유지 요건을 놓치면 담보권자보다 후순위가 될 수 있습니다.
실전 로드맵 — 잔금까지 받는 5단계
- 현황 정리 · 계약만료일, 수령한 금액, 남은 잔액과 지급기한을 메모로 확정합니다. 관리비·수선비·원상복구비 등 공제 항목이 있다면 근거 자료를 미리 정리하세요.
- 증빙 문서화 · 일부 수령 시 영수증/합의서에 “보증금 잔액 ○원, 지급기한 ○○일, 지연손해금은 법정이율에 따름, 공제 항목 및 금액”을 명시합니다. “완전 변제” “잔액 포기” 표현은 피하세요.
- 내용증명 · 잔액·기한·계좌를 특정해 발송하면 이후 지급명령·소송에서 입증력이 높아집니다.
- 지급명령 또는 소송 · 잔액이 크지 않거나 신속 회수가 필요하면 지급명령을, 다툼이 예상되면 소송을 검토합니다. 일부를 받았더라도 전세금 일부 반환에 불과하므로 잔액 청구는 가능합니다.
- 이사·권리 유지 · 전출이 필요하면 임차권 등기명령으로 대항력·우선변제권을 안전하게 유지하고, 필요 시 가압류·배당요구 등 집행 절차를 병행합니다.
합의서에 꼭 넣을 문구
① “임대차 보증금 총액 ○원 중, 금일 일부(○원)를 수령하였고, 잔액 ○원은 ○○년 ○월 ○일까지 지급한다.” ② “잔액 미지급 시 지연손해금은 법정이율에 따른다.” ③ “공제 항목(관리비·수선비·원상복구 등)과 금액은 별지와 같다.” ④ “본 합의는 잔액 청구권을 포기하는 것으로 해석되지 않는다.”
제도 활용 — 이사와 회수를 동시에
임차권 등기명령
이사해야 하는데 잔액이 남아 있다면 고려할 수 있는 방법입니다. 등기가 완료되면 대항력·우선변제권을 갖춘 상태로 전출이 가능해 잔여 보증금 회수에 유리합니다.
지급명령·보증보험
지급명령은 상대방 답변이 없으면 신속히 집행권원을 얻는 절차입니다. 보증보험(전세보증금 반환보증)에 가입되어 있다면 약관에 따라 보전을 청구하는 방법도 검토하세요.
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