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임차권 등기명령 경매 개시 이후 무엇이 달라지나 한눈에 이해

법도 전세금반환소송센터

임차권 등기명령 경매 개시 이후 무엇이 달라지나 한눈에 정리

경매개시결정 기입등기 이전과 이후, 자동 배당 여부와 배당요구 종기, 권리신고 절차까지 실무 흐름대로 정리했습니다.

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경매개시결정 전후 핵심 포인트 요약

요지 임차권 등기명령은 이사로 점유를 넘겨도 보증금 반환 권리를 안전하게 이어가기 위한 절차입니다. 경매가 시작되어 경매개시결정 기입등기가 눌리기 전이라면, 등기만으로도 배당 절차에 자동으로 참여하게 되고, 종기 통지와 무관하게 보증금 회수 단계로 바로 연결됩니다. 반대로 기입등기 이후에 임차권을 등기했다면, 법원에 권리신고를 하고 배당요구 종기 내에 배당요구서를 제출해야만 배당에 참여할 수 있습니다. 우선순위는 확정일자·대항력 보유 여부, 그리고 임차권 등기일과 담보권 설정 시점을 비교해 판단합니다. 이 구간에서의 판단 실수는 회수액과 회수 시점을 크게 바꿉니다.

실무 체크리스트 네 가지

등기 시점 비교 등기부 ‘을구’에서 임차권 등기일과 경매개시결정 기입등기일, 그리고 선순위 담보권 설정일을 나란히 확인합니다. 이전이면 자동, 이후면 배당요구 종기 전 제출이 필수입니다.

대항력·확정일자 유지 임차권 등기 후 이사하더라도 종전 주택에 대한 대항력과 우선변제권은 유지됩니다. 다만 담보권이 먼저라면 그 범위 내에서는 우선하지 못하므로 회수액 계산에 반영해야 합니다.

권리신고+배당요구 기입등기 이후에 등기한 경우에는 매각허가 전까지 권리신고로 이해관계인 지위를 확보하고, 법원이 정한 배당요구 종기 내에 배당요구서를 제출해야 배당에 참가할 수 있습니다.

소액임차인 여부 금액 요건을 충족하면 일정액 최우선변제가 가능하니 지역별 기준과 확정일자 보유 여부를 함께 확인합니다. 회수 전략은 ‘선순위 권리 구도’와 함께 설계합니다.

이 네 가지를 빠르게 점검하면, 경매 절차가 시작된 뒤에도 보증금 회수의 핵심 줄기를 놓치지 않습니다. 서류는 등기부등본, 주민등록 등·초본, 확정일자 확인서, 임대차계약서 원본이 기본이며, 현 단계에서 어떤 선택이 가장 유리한지에 따라 준비 서류의 조합이 달라질 수 있습니다.

상황별 적용 시나리오

케이스 A 계약 만료 후 바로 임차권 등기, 이후 경매가 개시된 경우. 자동으로 배당에 참여하므로 종기 체크 부담이 적습니다. 다만 선순위 담보권이 크다면 실제 회수액이 줄 수 있어 추정 배당표를 미리 그려보는 것이 안전합니다.

케이스 B 이미 경매개시결정 기입등기 후에 임차권 등기를 한 경우. 매각허가 전 권리신고와 함께 배당요구 종기 내 제출이 필수입니다. 확정일자·대항력 보유 시점이 유리하다면 그 기준으로 우선순위를 주장할 수 있습니다.

케이스 C 이사로 점유를 넘긴 상태. 임차권 등기만 마치면 대항력과 우선변제권은 계속 유지되어, 추후 배당 또는 낙찰자와의 정산 과정에서 보증금 회수 통로를 잃지 않습니다.

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