• 만기가 지났는데 집주인이 새 세입자가 들어와야 준다며 반환 날짜를 정하지 않는다
• 이사 날짜는 다가오는데 보증금이 언제 들어올지 모르는 상태다
• 소송 전에 법이 임차인에게 준 수단이 무엇인지 하나씩 알고 싶다
• 판결을 받으면 실제로 돈이 어떻게 들어오는지 구조가 궁금하다

임차인 전세금 반환 방법, 법이 준 도구 6가지 요약표

임차인 전세금 반환 방법을 도구별로 나누면 6가지이고, 도구마다 쓸 수 있는 시점이 계약 중, 만기 직후, 판결 후로 갈립니다. 아래 표는 도구별 근거 조문과 요건, 효과, 시작 시점, 주의점을 정리한 것입니다.

시점 순서로 보면 계약 중에는 전입과 확정일자를 유지하고 종료 통지 증거를 남기는 준비가 전부이고, 만기 직후부터 버티는 권리와 등기, 지연손해금이 작동하며, 판결 후에야 강제집행이 열립니다. 임차인이 순서를 거꾸로 밟아 이사부터 해 버리면 앞쪽 도구 몇 개가 한꺼번에 약해집니다.

계약 중 단계에서 특히 중요한 것은 계약이 정말 끝나는지 확정하는 일입니다. 주택임대차보호법 제6조①에 따르면 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 갱신거절 등의 통지를 하지 않은 경우 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 또한 같습니다. 이렇게 법정갱신이 되면 만기 직후 도구들이 아직 열리지 않습니다.

만기 뒤 집을 비우지 않고 버틸 수 있나요?

임차인은 보증금 반환이 제공될 때까지 집을 비우지 않고 버틸 수 있습니다. 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무의 이행을 거절할 수 있다고 정하고, 대법원 판결은 임대차가 끝난 뒤 임차인의 주택 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있다는 취지입니다.

주택임대차보호법 제4조②는 한 걸음 더 나아가 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정합니다. 동시이행 항변이 집을 넘기지 않을 권리라면, 존속 간주는 임차인의 지위가 그대로 남아 있다는 법의 선언에 가깝습니다. 두 도구가 함께 작동하기 때문에 만기가 지났다는 이유만으로 임차인이 권원 없는 점유자가 되지는 않습니다.

다만 버티는 동안의 정산 문제는 별개입니다. 임차인이 만기 뒤에도 계속 거주한 기간을 두고 임대인이 사용 이익의 정산을 주장하는 경우가 있고, 이 쟁점은 실제 사용·수익 여부를 따지는 판례 영역이라 사안마다 결론이 다를 수 있습니다. 버티기는 회수 수단이 아니라 협상력을 지키는 수단이라고 이해하는 편이 정확합니다.

이사가 필요하면 임차권등기명령, 언제 신청하나요?

이사를 해야 하는 임차인은 임대차가 끝난 뒤 보증금을 돌려받지 못한 상태라면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3①은 신청 요건을 임대차 종료 후 보증금 미반환으로 정하고, 신청 법원은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원입니다. 전세권 설정과 달리 집주인의 동의는 필요하지 않습니다.

신청서에는 신청의 취지와 이유, 임대차의 목적인 주택(주택의 일부분이면 해당 부분의 도면 첨부), 임차권등기의 원인이 된 사실(대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 사실), 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항을 적고, 신청의 이유와 원인 사실을 소명해야 합니다(제3조의3②). 실무상 전입일과 입주일, 확정일자를 서류로 확인해 적습니다.

1. 1종료 확인 · 만기 또는 해지 효력일이 지났는지, 종료 통지 증거가 있는지 점검
2. 2신청서 접수 · 임차주택 소재지 관할 법원에 신청서와 소명 자료 제출
3. 3결정과 등기 · 법원 결정 뒤 등기 촉탁으로 임차권등기 기입
4. 4기입 확인 · 등기사항증명서에서 임차권등기가 올라간 것을 직접 확인
5. 5이사·전출 · 확인한 다음에 짐을 빼고 전입 신고를 옮김

핵심 효과는 제3조의3⑤에 있습니다. 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 갖고 있던 대항력·우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않습니다. 그래서 순서는 언제나 등기 기입 확인이 먼저이고 이사가 나중이어야 하며, 등기 전에 먼저 전출하면 대항력이 끊길 위험이 있습니다.

비용도 임차인이 끝까지 떠안는 구조가 아닙니다. 제3조의3⑧은 임차인이 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 납부 내역과 영수증을 보관했다가 소송 때 함께 청구할지 검토하면 됩니다.

임차인 전세보증금 반환 방법 중 돈의 가치를 지키는 장치

보증금 반환이 늦어지면 임차인은 늦어진 기간에 대한 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 민법 제387조①은 확정기한이 있는 채무에서 채무자가 기한이 도래한 때부터 지체책임을 진다고 정하고, 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 민법 제379조에 따라 연 5%입니다.

다만 보증금 반환은 집 인도와 동시이행 관계라 시점 계산이 단순하지 않습니다. 임차인이 집을 비워 줄 준비를 하고 그 뜻을 알렸는지, 즉 이행을 제공했는지에 따라 임대인의 지체가 언제 성립하는지가 달라질 수 있고, 이 부분은 판례가 사안별로 판단하는 영역입니다. 그래서 만기 무렵 보증금을 주면 같은 날 집을 비우겠다는 뜻을 문자나 내용증명으로 남겨 두는 것이 실무상 의미가 있습니다.

소송을 내면 이율 구조가 한 번 바뀝니다. 「소송촉진 등에 관한 특례법」 제3조①에 따라 소장이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 대통령령으로 정하는 이율이 적용되고, 같은 조 ②는 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우 그 타당한 범위에서 사실심 판결 선고 전까지 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다. 공제 다툼처럼 임대인 주장에 일리가 있는 부분에는 이 예외가 걸릴 수 있습니다.

전세금반환소송은 어느 법원에, 얼마나 걸리나요?

전세금반환소송은 임대인 주소지 법원뿐 아니라 임차인 주소지 법원에도 낼 수 있습니다. 소는 원칙적으로 피고의 보통재판적이 있는 곳의 법원이 관할하지만(민사소송법 제2조), 같은 법 제8조는 재산권에 관한 소를 의무이행지의 법원에도 제기할 수 있다고 정합니다. 민법 제467조②는 변제장소를 따로 정하지 않은 경우 특정물 인도 이외의 채무변제를 채권자의 현주소에서 하도록 정하므로, 보증금 반환 의무의 이행지인 임차인 주소지 법원이 선택지가 됩니다.

주택임대차보호법 제13조는 임차인이 임대인을 상대로 제기하는 보증금반환청구소송에 「소액사건심판법」 제6조, 제7조, 제10조, 제11조의2를 준용하도록 정해 두었습니다. 준용 범위는 이 네 개 조문에 한정됩니다.

지급명령은 권하지 않습니다. 임대인이 이의를 내면 결국 소송 절차로 넘어가 시간만 더 들기 때문에, 임대인이 반환 의무와 금액을 전부 인정하는 드문 경우가 아니라면 처음부터 소송으로 가는 편이 효율적입니다. 『전세금반환소송 매뉴얼』 저자인 엄정숙 변호사(부동산·민사 전문, 공인중개사)가 이끄는 법도 전세금반환소송센터도 450건 이상의 사건을 처리하며 이 순서를 기준으로 사건을 설계해 왔습니다.

판결 뒤 이 집 말고 다른 재산도 압류할 수 있나요?

판결을 받은 임차인은 이 집 말고 임대인의 다른 재산도 압류할 수 있지만, 집행 대상에 따라 요건이 다릅니다. 주택임대차보호법 제3조의2①은 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우, 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 않는다고 정합니다.

특례는 그 집에 경매를 신청하는 경우에 한정되므로, 집 인도와 상환으로 지급하라는 판결로 예금·급여 같은 다른 재산을 압류하려면 민사집행법 제41조①에 따라 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명해야 합니다.

경매에서 보증금을 우선 받으려면 주택임대차보호법 제3조의2②의 대항요건(주택 인도와 주민등록)과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖추어야 하고, 임차권등기를 마친 경우에는 제3조의3⑤에 따라 등기로 우선변제권을 취득하거나 유지합니다. 또 제3조의2③에 따라 임차인은 임차주택을 양수인에게 인도하지 않으면 보증금을 받을 수 없으므로, 배당 단계에서는 결국 집을 넘겨야 합니다.

세 갈림길 중 하나라도 애매하면 계약서와 문자를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

집주인전세금반환방법, 임대인 쪽에서 보면 무엇이 정석인가요?

집주인이 보증금을 돌려주는 정석은 임차인의 집 인도와 맞바꿔 반환하는 것입니다. 동시이행 관계이므로 임대인이 보증금을 준비해 이행을 제공하면, 임차인도 집을 비워 줄 의무를 미룰 근거가 약해집니다.

임대인에게도 늦어질수록 부담이 커지는 구조입니다. 지연손해금이 쌓이고, 임차권등기명령 비용은 제3조의3⑧에 따라 임대인에게 청구될 수 있으며, 판결 뒤에는 그 집 경매가 반대의무 증명 없이 신청될 수 있습니다. 반대로 임차인이 보증금을 받지 않거나 받을 수 없는 경우에는 민법 제487조의 변제공탁으로 채무를 면하는 길도 법에 마련되어 있습니다. 양쪽 모두 반환·인도 일정을 문서로 맞추는 것이 분쟁을 줄이는 길입니다.

전세금 반환 방법, 자주 묻는 질문 3가지