전세금 강제경매 신청부터 배당까지 한 번에 정리 | 법도 전세금반환소송센터
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전세금 강제경매, 언제·어떻게 시작해야 유리할까
임대인이 기한 내 보증금을 돌려주지 않는다면 채권자는 부동산을 대상으로 절차를 착수할 수 있습니다. 아래에서 요건과 단계, 주의할 마감기한(배당요구 종기)까지 빠짐없이 안내드립니다.
시작 전에 확인할 것
절차의 출발점은 집행권원과 대항력·우선변제권 여부 점검입니다.
지급명령 확정·판결문·화해조서·공정증서 등 강제집행이 가능한 서류가 필요합니다. 정본, 확정증명, 송달증명 등 첨부 준비를 권합니다.
전입신고와 점유를 갖추고 확정일자를 받아두었다면 배당에서 순위 판단에 유리합니다. 소액임차인 여부와 최우선변제 한도 확인도 함께 진행하세요.
부동산 소재지 관할 법원에 신청합니다. 등기부등본으로 표제부·갑구·을구를 확인하여 대상 표시를 정확히 적습니다.
상황별 전략이 필요할 때
채권·담보 순위, 임차권등기 시점, 선·후순위 권리자 존재에 따라 결과가 달라집니다. 무료상담으로 현재 위치를 진단하고, 불필요한 시간·비용을 줄이세요.
착수금 0원 정책으로 시작(일부 예외 가능). 자세한 조건은 상담 시 안내드립니다.
신청부터 배당까지 단계별 흐름
강제경매신청서, 집행권원 정본(집행문 포함), 확정·송달증명, 부동산등기사항증명서, 부동산 목록, 인지·송달료 영수증 등을 한 묶음으로 준비합니다.
관할 법원 접수 후 개시결정이 내려지면 등기부에 기입됩니다. 감정평가와 최저매각가격 결정, 현황조사 등이 이어집니다.
임차권등기를 개시결정 이전에 마쳤다면 통상 당연참가가 되지만, 이후에 마친 경우에는 종기까지 반드시 배당요구서를 제출해야 참가가 인정됩니다.
매각허가 후 배당기일에 순위에 따라 분배됩니다. 부족분이 남으면 추가 추심·부당이득반환 청구 등 후속 조치를 검토합니다.
실무에서 자주 놓치는 포인트
신청서의 채무자 주소와 등기부 주소, 사건번호가 부여된 뒤 송달지 보정 여부까지 일치시키세요.
근저당권, 가압류, 전세권 등 권리관계에 따라 회수율이 달라집니다. 배당표 예상안을 먼저 그려보면 전략결정이 빨라집니다.
지역·보증금 구간별 최우선변제 한도가 다릅니다. 상한액과 대항력 취득 시점을 함께 확인하세요.
열쇠반환 등 반대의무가 있는 판결이라면 이행제공 방식과 증빙을 미리 준비해야 집행 개시가 매끄럽습니다.
전세금 회수, 지금 무엇을 하면 좋을까요
이미 지급명령이 확정된 분은 바로 신청서 패키지를 준비해 접수를 서두르세요. 집행권원이 없다면 먼저 간이절차로 결정을 받아 두는 것이 시간·비용 면에서 효율적입니다. 모든 단계는 사건의 권리관계에 맞게 설계되어야 합니다.
업무시간: 10:00~18:00 (공휴일 휴무/12~13시 점심)
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