확정일자는 임대차계약서가 해당 날짜에 존재했다는 공적인 표시입니다. 임차인이 주택을 인도받아 거주하고 전입신고를 마친 대항력에 더해, 계약서에 확정일자를 받으면 우선변제권을 취득합니다. 전입신고 및 인도와 확정일자를 모두 갖춘 경우, 일반적으로 다음날 0시부터 우선변제권의 효력이 시작됩니다. 이는 경매·공매 시 후순위 담보권자나 일반채권자보다 앞서 보증금을 배당받을 수 있음을 의미합니다.

신청 장소는 주택 소재지 관할 읍·면·동 주민센터, 시·군·구 출장소, 등기소, 또는 인터넷등기소가 대표적입니다. 일반적으로 임대차계약서 원본과 신분증이 필요하며, 주민센터에서는 계약서에 도장을 받아 확정일자가 부여됩니다.

비용은 주민센터 등 오프라인에서 건당 600원(4장 초과 시 추가 요금 발생), 인터넷등기소 전자신청은 건당 500원이 기준입니다. 다만 지자체 조례에 따라 면제될 수 있는 경우가 있고, 주택임대차신고제와 연계한 신고 시 수수료가 면제되는 지역·방식이 운영될 수 있으니 최신 안내를 확인하세요.

일반적으로 입주와 전입신고 시점 전후로 즉시 확정일자를 받는 것이 안전합니다. 같은 날 근저당권이 설정되거나 권리 변동이 있는 경우, 확보한 요건에 따라 배당 순위가 달라질 수 있습니다. 또한 경매 절차에 참여해 보증금을 배당받으려면 집행법원이 정한 배당요구의 종기까지 대항요건과 확정일자가 계속 유지되어야 합니다. 주택임대차신고제 적용 지역이라면 계약 후 30일 이내 신고 의무와 과태료 규정도 확인해 주세요.

Q1. 확정일자만 있고 전입신고를 못 했다면? 대항력이 없어 경매·공매에서 우선변제권을 행사하기 어렵습니다. 실제 거주와 전입신고를 함께 갖추세요.

Q2. 계약서를 분실했다면? 주민센터 등에서 부여 기록 열람으로 사실을 증명할 수 있는지 확인해 보세요.

Q3. 보증금을 빨리 회수해야 한다면? 상황에 따라 내용증명, 지급명령, 임차권등기명령 등 절차를 체계적으로 병행해야 합니다. 개별 사건의 권리관계(선순위 담보권, 배당요구 종기 준수 등)에 따라 최적의 전술이 달라집니다.