• 만기가 지났는데 보증금을 아직 다 돌려받지 못했다
• 이사한 뒤에야 보증금 일부만 들어왔고 나머지는 소식이 없다
• 소장을 쓰려는데 청구취지에 이자를 어떻게 적는지 모르겠다
• 임대인이 "이사 전 기간은 이자가 없다", "보낸 돈은 원금으로 처리했다"고 한다

전세금 반환 지연 이자 계산 공식, 원금×이율×일수÷365

전세금 반환 지연 이자 계산의 기본 공식은 돌려받지 못한 원금에 연 이율을 곱하고, 실제로 늦어진 날수를 곱한 뒤 365로 나누는 일할 계산입니다. 이율이 바뀌는 날이나 원금이 줄어든 날이 있으면 그날을 경계로 구간을 끊어 각각 계산한 뒤 더합니다. 하나의 숫자로 한 번에 계산하려 하면 구간이 섞여 결과가 틀어지기 쉽습니다.

지연 이자는 엄밀히 말하면 이자가 아니라 손해배상입니다. 「민법」 제397조②에 따라 임차인은 실제로 얼마의 손해를 입었는지 증명할 필요가 없고, 임대인은 과실이 없다는 항변을 하지 못합니다. 임대인이 "새 세입자가 구해지지 않아 어쩔 수 없었다"고 말하더라도, 그 말이 과실이 없다는 취지라면 제397조②에 막히는 구조입니다.

가상의 예로 흐름만 보겠습니다. 원금을 P, 기산일부터 소장 송달일까지를 D1일, 송달 다음 날부터 실제로 다 받은 날까지를 D2일이라고 하면, 지연 이자는 P × 0.05 × D1 ÷ 365와 P × 대통령령 이율 × D2 ÷ 365를 더한 값입니다. 금액보다 중요한 것은 D1이 언제 시작하느냐이고, 그 답은 다음 갈림길에서 정해집니다.

전세금 지연 이자는 언제부터 붙나요? 만기와 집 비우기의 관계

전세금 지연 이자가 붙기 시작하는 날은 만기일로 자동으로 정해지지 않고, 임차인이 집을 비워 줄 이행 제공을 했는지에 따라 달라질 수 있습니다. 「민법」 제387조①은 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 정하므로, 이행지체 책임의 시작 시점만 보면 만기가 기준처럼 보입니다.

그런데 전세 계약이 끝나면 임차인의 집 반환 의무와 임대인의 보증금 반환 의무가 동시이행 관계에 있다는 것이 대법원 판결의 취지입니다. 「민법」 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 임차인이 집을 비우지도, 비워 주겠다는 이행 제공도 하지 않은 채 계속 살고 있다면 임대인의 지체책임을 묻기 어렵다고 볼 여지가 생깁니다.

임차인이 이사하고 열쇠나 현관 비밀번호를 넘겼거나, 보증금만 주면 언제든 집을 넘기겠다고 구체적으로 알렸다면 그 무렵이 기산일 판단의 중심이 될 수 있습니다. 어떤 행동이 이행 제공으로 인정되는지는 문자, 내용증명, 이사 기록 같은 자료를 놓고 사안별로 판단되므로 단정할 수 없습니다.

「주택임대차보호법」 제4조②는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 계속 거주가 위법하다는 뜻은 아니지만, 지연 이자의 기산일만 놓고 보면 집을 비운 날의 기록이 중요해집니다. 임차권등기명령에 따른 등기를 마친 뒤 이사하면 같은 법 제3조의3⑤에 따라 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않으므로, 집을 비운 기록을 남기면서도 권리를 지키는 순서가 됩니다.

구간 나누기 표, 기산일부터 소장 송달일까지와 그 다음 날부터

전세금 반환 지연 이자 계산은 이율이 바뀌는 경계일로 구간을 나누는 일이 핵심입니다. 다른 법률의 규정이나 약정이 없다면 경계는 소장 부본이 임대인에게 송달된 날 하나이고, 송달된 날까지는 민법 연 5%, 그 다음 날부터는 소송촉진법의 대통령령으로 정하는 이율이 적용되는 구조입니다.

항쟁 예외는 소송촉진법 제3조②가 정합니다. 채무자에게 이행의무가 있음을 선언하는 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우, 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 아니합니다. 원상복구비 공제 범위처럼 임대인이 그 이행의무의 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되면, 그 범위에서는 송달 다음 날부터 사실심 판결 선고 전까지 소송촉진법 이율이 적용되지 않습니다.

소송촉진법 제3조① 단서는 「민사소송법」 제251조에 규정된 소, 곧 장래에 이행할 것을 미리 청구하는 소에는 이 이율을 적용하지 않는다고 정합니다. 만기 전에 미리 소를 낸 사정이 있다면 구간 표에 소 제기 시점도 함께 적어 두어야 계산이 어긋나지 않습니다.

오늘 바로 할 1차 조치는 날짜 정리표입니다. 아래 네 날짜를 계약서, 문자, 통장 내역에서 찾아 한 장에 적어 두면 구간과 기산일 다툼이 한눈에 보입니다.

1. 1
   만기일 · 계약서 기간과 갱신·해지 통지 문자로 확인
2. 2
   집을 비운 날·반환을 제공한 날 · 이사 기록, 열쇠·비밀번호 전달 문자, 내용증명 도달일
3. 3
   소장 부본 송달일 · 송달 확인 내역(전자소송이면 사건 진행 화면)
4. 4
   입금일과 입금액 · 통장 거래내역, 입금 메모, 함께 받은 문자

일부만 돌려받았다면 이자부터 빠지나요? 비용·이자·원본 순 충당과 재계산

전세금 반환 지연 이자 계산에서 보증금 일부만 들어왔다면 그 돈은 비용, 이자, 원본의 순서로 충당하는 것이 법이 정한 순서입니다. 「민법」 제479조①은 채무자가 1개 또는 수개의 채무의 비용 및 이자를 지급할 경우에 변제자가 그 전부를 소멸하게 하지 못한 급여를 한 때에는 비용, 이자, 원본의 순서로 변제에 충당하여야 한다고 정합니다. 입금액이 원금에서 바로 빠진다고 보고 계산하면 남은 원금과 이후 지연 이자가 실제보다 작게 잡힙니다.

같은 조 ②는 이 경우에 제477조(법정변제충당)를 준용한다고 정합니다. 「민법」 제476조의 지정변제충당은 같은 종류의 여러 채무 가운데 어느 채무에 충당할지 지정하는 규정이어서, 하나의 보증금 채무 안에서 비용·이자·원본의 순서를 정한 제479조①과는 다루는 장면이 다릅니다. 임대인이 입금하면서 원금으로 넣는다고 적어 보냈다면 그 문구의 효력을 두고 다툼이 생길 수 있으니, 입금 메모와 문자를 함께 보관해야 합니다.

가상의 예를 들면, 집을 비운 뒤 한참 지나 보증금 절반가량이 입금된 경우 그날까지 쌓인 지연 이자를 먼저 떼고 남은 금액으로 원금을 줄인 다음, 입금 다음 날부터 줄어든 원금으로 다시 계산합니다. 입금이 여러 번이면 입금일마다 같은 과정을 반복하므로, 입금 내역을 날짜순으로 정리한 표가 계산의 출발점입니다.

보증금 반환 지연이자 계산 전에 따질 것, 공제·특약·임차권등기

보증금 반환 지연이자 계산의 원금은 계약서상 보증금 전액이 아니라 정산 후 실제로 돌려받아야 할 금액입니다. 대법원 판결은 임대차보증금이 임대차 종료 후 집을 넘겨줄 때까지 생긴 임차인의 채무를 담보하고, 밀린 차임 등을 공제한 나머지가 반환 대상이 된다는 취지입니다. 밀린 월세나 정산할 관리비가 있다면 그 다툼부터 정리해야 원금이 흔들리지 않습니다.

임대인이 자주 내세우는 말과 그에 대한 판단 기준을 나란히 놓으면 다음과 같습니다. 핵심 화법은 하나입니다. 기준은 임대차계약서와 법이고, 임대인 쪽 사정은 그 기준을 바꾸지 못합니다.

계약서에 보증금 반환이 늦어지면 일정 이율을 가산한다는 특약이 있으면 「민법」 제397조① 단서에 따라 법령의 제한에 위반하지 아니하는 한 그 약정이율이 기준이 됩니다. 다른 법률의 규정이 적용되는 계약이라면 연 5%가 아닌 다른 기준이 쓰일 수 있으니, 특약 문구와 계약 당사자의 지위도 함께 확인해야 합니다.

임차권등기명령 신청과 등기에 든 비용은 지연 이자와 별개 항목입니다. 「주택임대차보호법」 제3조의3⑧은 임차인이 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정하므로, 계산표에 이자와 섞지 말고 따로 적어 두는 편이 정확합니다.

전세금 반환 지연 이자 청구, 소장 청구취지는 이렇게 씁니다

전세금 반환 지연 이자 청구는 원금과 함께 소장의 청구취지에 기산일과 구간별 이율을 적는 방식으로 합니다. 판결 주문에 지연 이자가 들어가야 강제집행 때 원금과 함께 받을 수 있으므로, 소장 단계에서 구간을 정확히 적는 것이 이후 회수의 범위를 정합니다.

아직 집을 비우지 않은 상태라면 판결이 집을 넘겨받음과 동시에 지급하라는 형태가 될 수 있고, 그 경우 지연 이자의 기산일도 함께 다투어집니다. 청구원인에는 만기, 이사, 열쇠 반환, 내용증명 도달 같은 날짜를 시간순으로 쓰고, 일부 입금이 있었다면 제479조① 충당을 반영해 줄어든 원금과 날짜를 다시 적어야 합니다.

소장 접수 후 판결까지는 통상 4~6개월이 걸리고, 그동안에도 지연 이자는 계속 쌓입니다. 소송촉진법 제3조①은 이행을 명하는 판결을 선고할 경우의 법정이율을 정한 조문이므로, 소송 중 합의나 조정으로 끝낼 때에는 지연 이자를 얼마나 넣을지가 합의 문구에 달려 있습니다. 원금만 적힌 합의서에 서명하기 전에 이자 항목을 반드시 확인해야 합니다.

전세보증금 지연이자 받는법과 전세금반환지연이자율, 자주 묻는 질문