이런 상황이라면 이 글이 순서를 잡아 줍니다

• 만기가 지났는데 집주인이 새 세입자가 들어오면 그때 주겠다는 말만 되풀이한다
• 새집 잔금일이 정해져 있어 이사를 더 미룰 수 없다
• 임차권등기와 소송 중 무엇을 먼저 해야 하는지 순서가 헷갈린다
• 전세금반환소송 셀프로 해 볼지 고민 중인데 어디서 막히는지 미리 알고 싶다
• 판결을 받아도 집주인이 돈을 안 주면 어떻게 받는지 궁금하다

전세금 반환소송, 계약이 법적으로 끝났는지부터 확인하세요

전세금 반환소송을 내려면 먼저 임대차가 법적으로 끝났어야 합니다. 계약서에 적힌 만기일이 지났다고 해서 언제나 계약이 끝나는 것은 아니고, 주택임대차보호법이 정한 기간 안에 갱신하지 않겠다는 통지가 오갔는지가 먼저 문제 됩니다. 종료 여부가 불분명하면 집주인은 계약이 아직 유지되고 있다고 다툴 수 있고, 그 다툼 하나로 소송이 길어지기도 합니다.

주택임대차보호법 제6조①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나, 계약조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않은 경우에도 마찬가지입니다. 이렇게 갱신된 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다(주택임대차보호법 제6조②).

흔히 묵시적 갱신이라고 부르는 이 법정갱신이 된 뒤에도 임차인이 나갈 길은 열려 있습니다. 주택임대차보호법 제6조의2는 제6조①에 따라 계약이 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있고, 그 해지는 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정합니다. 임차인이 계약갱신요구권(제6조의3①)을 행사해 갱신된 임대차의 해지에도 제6조의2가 준용됩니다(제6조의3④).

통지의 효력은 보낸 날이 아니라 받은 날을 기준으로 봅니다. 민법 제111조①은 상대방이 있는 의사표시는 상대방에게 도달한 때에 그 효력이 생긴다고 정하므로, 임차인은 문자·메신저·내용증명 어떤 방식으로 통지했든 집주인이 받았다는 흔적을 남겨 두어야 합니다. 읽음 표시와 답장, 내용증명 배달 기록이 모두 도달의 증거가 됩니다. 도달 여부가 흐릿하면 종료 시점 자체가 쟁점이 됩니다.

임대차가 끝난 뒤의 법률관계도 함께 알아 두면 마음이 덜 급해집니다. 주택임대차보호법 제4조②는 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 만기 뒤에도 그 집에 사는 임차인이 곧바로 권한 없는 점유자가 되는 것이 아니고, 보증금을 돌려받을 때까지 대항력을 지키면서 소송을 진행할 수 있는 근거가 여기에 있습니다.

거주 상태 3유형, 소송의 출발점이 이렇게 다릅니다

소를 준비하는 임차인은 대체로 세 가지 상태 중 하나에 있습니다. 첫째는 그 집에 계속 살면서 점유를 유지하는 경우, 둘째는 임차권등기를 마친 뒤 이사한 경우, 셋째는 임차권등기 없이 이미 이사한 경우입니다. 세 유형은 소장의 청구취지를 어떻게 쓸지, 판결이 어떤 모양으로 나올 가능성이 큰지, 판결 뒤 어떤 집행 경로가 수월한지에서 모두 갈립니다.

세 유형을 가르는 기준은 대항력과 우선변제권입니다. 주택임대차보호법 제3조①은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 제3조의2②는 이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 확정일자만으로는 부족하고 대항요건과 확정일자를 함께 갖추어야 합니다.

표에서 보듯 같은 전세금 반환소송이라도 A유형은 판결 뒤 집행 단계에서, C유형은 배당 단계에서 문제가 생기기 쉽습니다. 따라서 아직 이사하지 않은 임차인이라면 A로 남을지 B로 갈지를 먼저 고르고, 이미 이사한 임차인이라면 B인지 C인지를 등기사항증명서로 확인하는 데서 출발합니다.

아직 살고 있다면, 동시이행 판결과 집행 증명을 대비하세요

거주 중인 임차인이 소를 내면 보증금 반환과 주택 인도가 서로 맞물린 의무라는 점이 판결에 반영될 가능성이 있습니다. 대법원 판결은 임대차가 종료된 경우 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 반환의무가 동시이행 관계에 있다는 취지입니다. 민법 제536조①도 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다.

집주인이 소송에서 동시이행을 주장하면 판결 주문이 주택을 인도받음과 동시에 보증금을 지급하라는 형태로 나올 수 있습니다. 다만 집주인이 그런 주장을 하는지, 임차인이 이미 인도를 제공했는지 같은 사정에 따라 결론이 달라질 수 있어 동시이행 판결이 나온다고 단정할 수는 없습니다. 임차인 쪽에서는 청구취지를 쓸 때부터 자신의 점유 상태를 정확히 밝히는 것이 이후의 혼선을 줄입니다.

동시이행 판결의 무게는 집행 단계에서 드러납니다. 민사집행법 제41조①은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 것을 내용으로 하는 집행권원의 집행은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 하였다는 것을 증명하여야만 개시할 수 있다고 정합니다. 거주 중인 임차인이 집주인 예금을 압류하려면 인도를 제공했다는 자료가 필요한 셈입니다.

예외도 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2①은 임차인이 임차주택에 대하여 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정합니다. 이 특례는 지금 살고 있는 그 집을 경매에 부칠 때에만 적용되고, 집주인의 예금채권이나 다른 부동산에 대한 집행에는 적용되지 않습니다.

임차주택 경매를 선택하더라도 마지막 단계에서 인도는 필요합니다. 주택임대차보호법 제3조의2③은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 같은 조 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 거주 중인 임차인은 언제 집을 비울지까지 일정에 넣어 두어야 합니다.

이사해야 한다면 임차권등기부터, 등기부 기입을 확인한 뒤 옮기세요

새집 잔금일 때문에 이사를 미룰 수 없는 임차인은 이사 전에 임차권등기명령을 신청하는 것이 기본 순서입니다. 주택임대차보호법 제3조의3①은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 전세권 설정과 달리 집주인의 동의는 필요 없습니다.

임차권등기의 핵심 효과는 이사 뒤에도 순위를 지켜 주는 데 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3⑤에 따르면 임차인은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 등기 이전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다. 그러므로 전출과 이사는 법원 결정문을 받은 날이 아니라, 등기사항증명서에 임차권등기가 기입된 것을 직접 확인한 뒤에 해야 합니다.

1. 임대차 종료와 보증금 미반환 사실을 정리해 임차권등기명령 신청
2. 법원의 결정과 등기 촉탁을 기다리는 동안에는 전입·점유 유지
3. 등기사항증명서를 발급받아 임차권등기 기입을 직접 확인
4. 확인한 뒤에 이사·전출, 열쇠 반환과 비밀번호 고지는 문자로 기록

임차권등기에 든 비용도 챙길 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3⑧은 임차인이 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다.

등기를 마치고 이사한 임차인은 소송에서 유리한 위치에 서는 경우가 많습니다. 열쇠를 반환하고 출입 비밀번호를 알려 주는 등으로 인도를 마쳤다면, 동시이행 조건 없이 보증금 지급을 구할 여지가 커지기 때문입니다. 열쇠를 넘긴 날의 문자와 빈집 사진은 꼭 남겨 둡니다.

등기 없이 이미 이사한 C유형 임차인도 보증금반환채권 자체를 잃는 것은 아니어서 소송은 그대로 낼 수 있습니다. 문제는 주민등록을 옮기면서 대항요건을 잃어 대항력과 우선변제권이 흔들릴 수 있다는 점입니다. 지금이라도 임대차 종료와 미반환 요건을 갖췄다면 임차권등기명령을 신청할 수는 있지만, 등기로 생기는 효력이 예전 순위까지 되살려 주는지는 단정하기 어렵고 등기를 마친 시점을 기준으로 판단될 여지가 큽니다. C유형이라면 등기사항증명서로 그 사이 들어온 근저당·가압류가 있는지부터 확인합니다.

보증금 반환 청구 소송 기간은 얼마나 걸리나요? 절차 여섯 단계

보증금 반환 청구 소송 기간은 소장 접수 후 1심 판결까지 보통 4~6개월입니다. 집주인이 답변서를 내지 않으면 더 빨리 끝날 수 있고, 원상복구 비용 공제나 연체 차임을 놓고 다투면 변론 기일이 늘어나 더 길어질 수 있습니다. 전세금 반환소송 절차를 단계별로 보면 시간이 어디서 늘어나는지 미리 짐작할 수 있습니다.

1. 소장 접수 — 민사소송법 제249조①은 소장에 당사자와 법정대리인, 청구의 취지와 원인을 적어야 한다고 정합니다. 거주 상태에 맞는 청구취지와 계약 종료 사실이 여기에 들어갑니다.
2. 소장부본 송달 — 법원은 소장의 부본을 피고에게 송달하여야 합니다(민사소송법 제255조①). 집주인 주소가 바뀌었거나 송달이 되지 않으면 주소 보정으로 시간이 더 듭니다.
3. 답변서 제출 여부 — 피고가 답변서를 내지 않으면 법원은 청구의 원인이 된 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다(제257조①).
4. 변론과 증거 정리 — 집주인이 다투면 변론 기일이 열리고, 계약서·송금 내역·통지 도달 자료·인도 기록을 서증으로 냅니다.
5. 판결 선고와 가집행 — 재산권의 청구에 관한 판결은 가집행의 선고를 붙이지 아니할 상당한 이유가 없는 한 직권으로 가집행 선고를 하여야 합니다(제213조①).
6. 확정과 집행 — 판결이 확정되거나 가집행 선고가 붙으면 그 판결을 바탕으로 경매·채권압류 등 강제집행에 들어갑니다.

무변론 판결에는 예외가 있다는 점도 알아 두어야 합니다. 민사소송법 제257조① 단서는 직권으로 조사할 사항이 있거나, 판결이 선고되기까지 피고가 원고의 청구를 다투는 취지의 답변서를 제출한 경우에는 변론 없이 판결할 수 있다는 본문이 적용되지 않는다고 정합니다. 집주인이 처음에 답변서를 내지 않았더라도 선고 전에 다투는 서면을 내면 변론 절차로 넘어가므로, 임차인은 무변론 판결을 기대하더라도 변론에 대비한 자료를 미리 갖추어 두는 편이 안전합니다.

보증금 반환 소송에는 별도의 준용 규정도 있습니다. 주택임대차보호법 제13조는 임차인이 임대인에 대하여 제기하는 보증금반환청구소송에 관하여 소액사건심판법 제6조, 제7조, 제10조 및 제11조의2를 준용한다고 정합니다. 이행권고결정에 관한 규정까지 준용하는 조문은 아니므로, 기간은 내 사건의 쟁점 수를 기준으로 가늠하는 것이 현실적입니다.

기간을 늘리는 대표적인 변수는 세 가지입니다. 첫째는 집주인에게 소장이 송달되지 않는 경우, 둘째는 원상복구 비용이나 밀린 관리비·차임을 보증금에서 빼야 한다는 항변, 셋째는 집주인이 별도로 인도 청구 소송을 내거나 반소를 제기하는 경우입니다. 반대로 계약 종료 증거와 송금 내역이 깔끔하고 집주인이 금액 자체는 인정하는 사건이라면 첫 기일 전후로 정리되는 경우도 있습니다.

전세금 반환소송비용 구조와 셀프로 막히는 지점

소송비용은 몇 가지 항목의 합으로 이루어지며, 원칙적으로 패소한 당사자가 부담합니다(민사소송법 제98조). 임차인이 이기면 인지대·송달료 같은 비용을 집주인에게 돌려받을 수 있지만, 그 액수는 판결과 별도로 제1심 법원에 신청해 확정받는 절차를 거칩니다(민사소송법 제110조①). 구체 금액은 청구 금액과 사건 진행에 따라 달라지므로 사안별로 안내받는 것이 정확합니다.

보증금 원금 외에 붙는 지연손해금도 비용 구조의 한 축입니다. 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 민법이 정한 법정이율은 연 5%입니다(민법 제379조). 그리고 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조①에 따라 법원이 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 때에는, 그 이행을 구하는 소장이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 대통령령으로 정하는 이율이 적용됩니다. 다만 같은 법 제3조②는 채무자에게 그 이행의무가 있음을 선언하는 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 제3조①을 적용하지 아니한다고 정합니다.

지연손해금이 언제부터 붙는지는 사건마다 다르게 판단될 수 있습니다. 보증금 반환과 주택 인도가 동시이행 관계에 있는 동안에는 임차인이 인도를 제공했는지가 기산점에 영향을 줄 수 있고, 집주인이 공제 범위를 다투는 정도에 따라 항쟁 예외가 문제 되기도 합니다.

전세금반환소송 셀프로 진행하는 임차인이 실제로 막히는 지점은 서류 작성보다 판단에 있습니다. 거주 중인데 단순 지급만 청구했다가 동시이행 항변을 받고 청구취지를 고쳐야 하는 경우, 집주인 주소로 송달이 되지 않아 보정을 반복하는 경우, 원상복구 공제 항변에 증거 없이 말로만 반박하는 경우가 흔합니다. 판결을 받은 뒤에도 동시이행 판결이라면 인도 제공을 어떤 자료로 증명할지에서 다시 멈추게 됩니다.

혼자 진행할지 정할 때는 쟁점이 몇 개인지를 기준으로 삼으면 판단이 쉬워집니다. 공제 항변·반소·경매 배당이 겹치면 각 단계의 선택이 다음 단계에 영향을 줍니다. 법도 전세금반환소송센터 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자이자 공인중개사 자격을 갖춘 부동산·민사 전문 변호사로, 이런 갈림길을 서류 기준으로 정리해 왔습니다.

전세금 반환소송 승소 후, 돈을 받는 세 가지 경로

판결을 받았는데도 집주인이 보증금을 주지 않으면 강제집행으로 넘어갑니다. 민사집행법 제24조는 강제집행은 확정된 종국판결이나 가집행의 선고가 있는 종국판결에 기초하여 한다고 정하므로, 가집행 선고가 붙은 판결이라면 확정 전에도 집행을 시작할 수 있습니다.

첫째 경로는 임차주택 경매입니다. 앞에서 본 주택임대차보호법 제3조의2① 특례 덕분에 거주 중인 임차인도 반대의무 이행을 증명하지 않고 경매를 신청할 수 있습니다. 경매 절차에서 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인이나 임차권등기를 마친 임차인은 순위에 따라 배당을 받으며, 배당금을 받으려면 제3조의2③에 따라 임차주택을 양수인에게 인도해야 합니다.

둘째 경로는 채권압류입니다. 민사집행법 제223조는 제3자에 대한 채무자의 금전채권에 대한 강제집행은 집행법원의 압류명령에 의하여 개시한다고 정하고, 이때 집행법원은 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 지방법원입니다(제224조①). 압류명령이 제3채무자에게 송달되면 압류의 효력이 생기며(제227조③), 압류채권자는 압류한 금전채권에 대해 추심명령이나 전부명령을 신청해 돈으로 바꿉니다(제229조①). 동시이행 판결이라면 이 경로에서 민사집행법 제41조①의 인도 제공 증명이 필요합니다.

셋째 경로는 재산명시입니다. 민사집행법 제61조①은 금전의 지급을 목적으로 하는 집행권원에 기초하여 강제집행을 개시할 수 있는 채권자가 채무자의 보통재판적이 있는 곳의 법원에 재산명시를 신청할 수 있다고 정합니다. 다만 같은 항 단서에 따라 가집행의 선고가 붙은 판결로는 재산명시를 신청할 수 없으므로, 판결이 확정된 뒤에 쓰는 수단입니다.

판결 전에 가압류를 해 두어야 하는 사건도 있습니다. 민사집행법 제276조①은 가압류는 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다고 정합니다. 모든 사건에 필요한 것은 아니고, 임대 부동산의 매매가가 보증금보다 낮아 그 집만으로는 회수가 어렵고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있을 때 미리 검토할 의미가 큽니다.

전세금 반환소송 후기에서 흔히 보이는 장면을 가상의 예로 정리하면 이렇습니다. 가상의 예 1: 거주 중인 임차인이 동시이행 판결을 받고 집주인 예금을 압류하려 했지만, 인도 제공을 증명할 자료가 없어 신청을 다시 준비하는 경우입니다. 가상의 예 2: 새집 입주를 서두르다 등기 없이 전출한 임차인이 판결은 받았지만, 경매 배당에서 그 사이 들어온 근저당보다 순위가 밀린 경우입니다. 두 장면 모두 판결 자체보다 소를 낼 때의 거주 상태 선택에서 갈렸다는 공통점이 있습니다.

내 사건은 어느 쪽일까, 세 가지 갈림길

세 갈림길 중 하나라도 애매하다면 계약서·통지 문자·등기사항증명서를 함께 보고 판단해야 정확합니다. 무료 전화상담 02-591-5662

오늘 할 수 있는 1차 조치는 다음과 같습니다. 계약서, 갱신 거절이나 해지 통지가 도달했다는 증거, 보증금 송금 내역, 최신 등기사항증명서를 한곳에 모은 뒤 내가 A·B·C 중 어디에 해당하는지 표시합니다. 이사 계획이 있다면 임차권등기명령을 먼저 신청하고, 등기부에 기입된 것을 확인한 다음에 전출 날짜를 잡습니다. 집주인 재산 정보가 있다면 그 목록도 함께 적어 두면 가압류 필요 여부를 판단하는 데 쓰입니다.

보증금 반환 소송, 자주 묻는 질문 3가지