전세금 돌려받는 방법 한눈에 정리 | 법도 전세금반환소송센터
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전세금 돌려받는 방법, 핵심만 정확하게
임대차 종료 전에 해야 할 준비부터 반환 지연 시 대응까지, 실제 절차 기준으로 정리했습니다.
1) 계약 종료 전에 반드시 하는 준비
임대차기간이 끝나기 최소 2개월 전에는 갱신 거절 의사를 문서로 알리고, 열쇠 인도 조건의 이사 계획을 세웁니다. 주민등록 전입신고와 임대차계약서의 확정일자는 대항력·우선변제권 판단의 출발점이므로 유지 여부를 점검하세요. 임대인의 반환 지연이 예상되면, 보증기관의 전세보증금반환보증 가입 가능 여부도 미리 살펴두면 유리합니다.
2) 기한 도래 시, 반환 요청을 증거로 남기기
종료일이 도래하면 임대인에게 보증금 반환 요청을 통지합니다. 통지는 문자·메신저 보다 내용증명 우편이 안전하며, 금액, 계좌, 기한, 열쇠 인도 방식 등 핵심을 명시합니다. 반환이 지연될 경우를 대비해 통화 내역·우편 영수증 등 기록을 보관하세요. 이후 단계에서 지급명령이나 소송을 진행할 때 속도를 좌우합니다.
3) 이사가 필요하다면: 임차권등기명령
이사를 먼저 해야 하는데 보증금이 돌아오지 않았다면, 임차주택 소재지 관할 법원에 임차권등기명령을 신청해 거주 이전 후에도 권리를 보전합니다. 신청서에는 당사자, 임대차 내용, 보증금 액수 등을 기재하며, 결정이 내려지면 등기부에 임차권이 기재되어 대항력 유지에 도움이 됩니다. 이 조치로 열쇠 인도 후에도 반환 청구를 이어갈 수 있습니다.
4) 신속한 결정이 필요할 때: 지급명령
다툼이 복잡하지 않다면 법원에 지급명령을 신청해 판결보다 빠른 결정을 받을 수 있습니다. 통상 임대인의 이의가 없으면 비교적 단기간에 집행권원을 확보할 수 있어, 다음 단계인 채권 압류·추심 또는 부동산 강제경매로 연결하기 수월합니다. 다만 임대인이 이의하면 보통의 소송절차로 넘어갈 수 있으니 상황에 맞게 선택합니다.
5) 본안 소송과 강제집행까지의 흐름
임대인이 반환을 거부하거나 분쟁 쟁점이 있을 때는 보증금반환청구 소송으로 권리를 확정합니다. 승소 판결이나 확정된 지급명령을 받은 뒤에는 임대인의 예금·급여에 대한 채권압류 또는 소유 부동산에 대한 경매를 신청해 실제 회수를 진행합니다. 소유자 변경이나 양수인에게로의 지위 승계 등 특수 상황이 얽힌 경우에도 판례와 절차에 따라 회수 전략을 설계할 수 있습니다.
6) 보증기관을 통한 회수 옵션
전세계약 당시 전세보증금반환보증에 가입한 경우, 계약 종료 후 임대인이 반환하지 않으면 보증기관에서 대위 변제를 받을 수 있습니다. 보증 한도·대상 요건은 지역·보증금 규모에 따라 달라질 수 있으니, 본인 계약의 조건을 확인해 보세요. 지자체에서 보증료를 지원하는 제도가 있는지도 함께 점검하면 비용을 줄일 수 있습니다.
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꼭 기억할 포인트
- 계약 종료 2개월 전 통지, 종료일 내용증명, 필요 시 임차권등기명령까지 시간 순서로 움직이기
- 증거 보존(문서·영수증·통화기록)과 집행권원(지급명령·판결) 확보가 회수 속도를 좌우
- 보증기관 가입자는 조건 확인 후 대위 변제 절차 검토
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