셀프 임차권등기 방법, 두 갈래부터 구분하세요

셀프 임차권등기 방법은 임대인 협력 없이 법원에 내는 임차권등기명령과, 임대인의 협력을 얻어 하는 민법 제621조 임대차등기 두 가지로 나뉩니다. 임차인이 가장 먼저 정할 것은 서류 목록이 아니라 내 사건이 두 갈래 중 어느 쪽인지입니다.

임차권등기명령은 주임법 제3조의3①에 따라 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 법원에 신청하는 절차입니다. 임대인의 동의나 서명이 필요 없고, 법원의 결정을 집행하는 방식으로 등기부에 임차권등기가 기입됩니다. 임대인과 연락이 끊겨도 진행할 수 있다는 점이 장점입니다.

민법 제621조①은 부동산임차인이 당사자간에 반대약정이 없으면 임대인에게 임대차등기절차에 협력할 것을 청구할 수 있다고 정하고, 같은 조 ②는 부동산임대차를 등기한 때에는 "그때부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다"고 정합니다. 주택은 주임법 제3조의4①이 이 등기의 효력에 제3조의3⑤·⑥을 준용하므로, 등기 뒤의 대항력·우선변제권 구조가 임차권등기명령에 따른 등기와 같습니다. 다만 임대인이 서류를 내주지 않으면 협력을 청구하는 절차부터 따로 거쳐야 하므로 셀프로는 진행이 막힙니다.

아래 표는 임대인 협력 여부와 건물 종류를 교차해 갈래를 고르는 1차 선택표입니다. 내 칸을 먼저 찾은 뒤 해당 단락을 읽으시면 됩니다.

신청 전 자가진단, 내 임대차는 '끝난' 상태인가요?

임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 임차인이 신청할 수 있는 제도이므로, 셀프 임차권등기 방법의 첫 관문은 종료 여부입니다. 계약서상 만기일이 지났다는 사실만으로는 부족할 수 있고, 계약이 갱신되지 않았다는 점까지 확인해야 합니다.

주임법 제6조①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 통지 등을 하지 않으면 그 기간이 끝난 때 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보고, 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다고 정합니다. 그래서 임차인이 만기 2개월 전까지 갱신하지 않겠다는 뜻을 보냈고 그 통지가 임대인에게 도달했다는 자료가 신청의 출발점이 됩니다.

이미 법정갱신이 된 경우라면 주임법 제6조의2에 따라 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고, 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 해지의 효력이 생깁니다. 이때는 그 3개월이 지난 뒤를 기준으로 신청 일정을 잡아야 합니다. 관할은 신청인의 주소가 아니라 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원입니다.

신청서 4개 기재사항과 소명, 무엇을 적고 무엇을 붙이나요?

임차권등기명령 신청서에는 주임법 제3조의3②가 정한 4개 사항을 적어야 하고, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명해야 합니다. 셀프 임차권등기 신청방법에서 보정 요구가 자주 나오는 부분이 바로 기재사항과 소명자료의 연결입니다.

대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 생기고(주임법 제3조①), 우선변제권은 이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 함께 갖춰야 생깁니다(제3조의2②). 그래서 실무상 주민등록(전입)일자, 입주일, 확정일자를 서로 대조해 적고, 계약서·주민등록 초본·종료 통지 도달 자료·등기사항증명서를 소명자료로 붙이는 경우가 많습니다.

대법원규칙이 정하는 세부 첨부서류와 수수료는 법조문에 직접 적혀 있지 않으므로 접수 법원의 안내를 확인해야 하고, 사건마다 보정 요구가 달라질 수 있습니다. 흔한 실수는 계약 뒤 소유자가 바뀌었는지 등기부로 확인하지 않고 신청서를 쓴 경우, 주택 일부 임차인데 도면을 빠뜨린 경우, 종료 통지 도달 자료 없이 만기일만 적은 경우입니다.

셀프 임차권등기명령 신청방법, 접수부터 등기 촉탁까지

셀프임차권등기명령방법의 큰 흐름은 서류 준비, 접수, 보정 대응, 결정, 등기 기입, 등기부 확인, 이사 순서입니다. 아래 단계는 주택을 기준으로 정리했고, 상가는 뒤에서 다른 점만 따로 봅니다.

주택 임차권등기명령은 주임법 제3조의3③이 민사집행법 제292조제3항을 준용하므로, 임대인에게 재판을 송달하기 전에도 집행할 수 있습니다. 다만 결정이 나온 날과 등기부에 기입된 날은 다를 수 있으므로, 이사 날짜는 결정문이 아니라 등기부를 기준으로 잡아야 합니다.

등기부 기입을 확인한 뒤에 이사해야 하는 이유

임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득했다면 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 잃지 않습니다(주임법 제3조의3⑤). 셀프 임차권등기 방법에서 기준 시점은 신청이나 결정이 아니라 등기를 마친 때입니다.

그래서 셀프 진행의 마지막 확인은 등기사항전부증명서를 떼어 을구에 주택임차권 기입이 있는지, 실무상 함께 적히는 보증금·주민등록일자·점유개시일자·확정일자가 신청 내용과 맞는지 보는 일입니다. 등기부 항목별 점검법은 실무연구자료 게시판의 '임차권등기명령 인터넷 신청 이후, 결정문 말고 등기부로 확인할 이사 전 점검표' 글에 따로 정리해 두었습니다.

등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 사람은 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없다는 점(제3조의3⑥)도 알아 두면 좋습니다.

기각되면 항고, 임대인이 이의하면 어떻게 되나요?

임차권등기명령 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인은 항고할 수 있습니다(주임법 제3조의3④). 조문은 즉시항고가 아니라 항고라고 정하고 있으므로, 기각 결정문을 받으면 먼저 기각 이유가 종료 요건 문제인지, 소명자료 부족인지부터 구분하는 것이 순서입니다.

임대인은 임차권등기명령 결정에 대해 이의를 신청할 수 있습니다. 주임법 제3조의3③이 민사집행법 제283조를 준용하므로, 이의신청에는 임차권등기의 취소나 변경을 신청하는 이유를 밝혀야 하고, 이의신청은 임차권등기의 집행을 정지하지 아니합니다. 임차권등기명령의 취소신청과 그에 대한 재판도 같은 항에서 준용 대상으로 열거되어 있습니다.

상가 임차권등기명령 셀프, 상가임차권등기방법은 무엇이 다른가요?

상가 임차권등기명령은 상가법 제6조가 근거이며, 임대차가 종료된 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차건물의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군법원에 신청한다는 큰 틀은 주택과 같습니다. 신청서 기재사항도 신청 취지 및 이유, 임대차의 목적인 건물(일부면 그 부분 도면), 임차권등기의 원인이 된 사실, 대법원규칙 사항의 4개입니다.

환산보증금은 보증금 외에 차임이 있으면 그 차임액에 대통령령으로 정하는 비율을 곱해 환산한 금액을 포함해 판단하며(상가법 제2조②), 지역별 기준 보증금액도 대통령령으로 정합니다. 계약서의 보증금만 보고 판단하면 틀리기 쉬우므로, 차임이 있는 상가라면 신청 전에 환산 결과부터 확인해야 합니다. 상가 임차인도 등기를 마친 뒤에는 대항요건을 잃더라도 이미 취득한 권리를 잃지 않으므로(제6조⑤), 폐업이나 이전은 등기 기입을 확인한 뒤로 미루는 것이 원칙입니다.

임차권등기 비용은 누가 부담하나요?

임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다(주임법 제3조의3⑧, 상가는 상가법 제6조⑧). 임차권등기 비용을 일단 임차인이 내더라도 나중에 정산을 요구할 근거가 됩니다. 다만 이 조항은 명령 신청에 관한 것이어서, 협력을 얻어 하는 제621조 임대차등기의 비용은 임대인과 미리 정해 두는 편이 좋습니다.

셀프로 진행할 때는 접수 비용, 서류 발급 비용, 등기 관련 비용의 영수증과 납부 내역을 처음부터 한 파일에 모아 두는 것이 좋습니다. 보증금 반환을 요구하는 내용증명이나 전세금반환소송의 청구 항목에 함께 적을 수 있기 때문입니다.

임차권등기 절차는 보증금을 지키는 장치일 뿐 돈을 직접 받아 주지는 않습니다. 셀프 임차권등기 방법으로 등기를 마친 뒤에도 반환이 없으면 전세금반환소송으로 판결을 받아 강제집행으로 넘어가는 것이 다음 단계이며, 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월이 걸립니다.

임차권등기명령 전자소송방법 등 자주 묻는 질문