보증금을 돌려받지 못한 채 만기를 넘기면 많은 임차인이 일단 그 집에 머뭅니다. 짐을 옮길 곳도 마땅치 않고, 먼저 나가면 보증금이 더 멀어질 것 같기 때문입니다. 그런데 몇 주가 지나면 집주인 쪽에서 계약은 끝났으니 이제부터 월세를 내라거나, 안 나가고 사는 동안의 사용료는 보증금에서 빼겠다는 말이 나오기 시작합니다. 반대로 임차인은 돌려줄 날이 지났으니 지연이자를 붙여 달라고 말하고 싶어집니다.

이 글은 전세 만기 후 계속 거주 월세 문제를 거주해도 되는가가 아니라 거주하는 동안 돈이 어떻게 계산되는가의 관점에서 정리합니다. 집주인이 내세울 수 있는 청구가 무엇인지, 임차인이 받을 수 있는 지연손해금은 언제부터인지, 그리고 두 계산이 보증금 정산에서 어떻게 맞물리는지를 주택임대차보호법과 민법 조문, 대법원 판결 취지로 나눠 살펴봅니다.

전세 만기 후 계속 거주 중이면 월세를 내야 하나요?

출발점은 주택임대차보호법 제4조②입니다. 이 조항은 "임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다"고 정합니다. 즉 만기 날짜가 지났다고 해서 임차인이 곧바로 아무 권리 없는 사람이 되는 것이 아니라, 보증금을 돌려받을 때까지는 법이 임대차관계를 이어지는 것으로 다룹니다. 전세 만기 후 계속 거주 월세 문제를 따질 때 이 조항을 먼저 놓아야 하는 이유입니다.

순수 전세는 계약서에 월 차임 약정이 없습니다. 법이 존속하는 것으로 보는 임대차관계도 원래 계약의 내용을 바탕으로 하므로, 만기가 지났다는 사정만으로 약정 차임이라는 이름의 월세 의무가 새로 생겨나는 구조는 아닙니다. 집주인이 문자로 다음 달부터 얼마를 내라고 통보하더라도, 임차인이 동의하지 않은 일방적 통보만으로 계약 내용이 바뀐다고 보기는 어렵습니다. 다만 이것은 약정상 월세 의무에 관한 이야기이고, 실제 사용 이익을 둘러싼 부당이득 문제는 아래에서 따로 봅니다.

등기하지 않은 전세계약도 같은 틀 안에 있습니다. 같은 법 제12조는 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 이 법을 준용하고, 이 경우 전세금을 임대차의 보증금으로 본다고 정합니다. 그래서 흔히 말하는 채권적 전세, 즉 전세권 등기 없이 계약서와 확정일자로만 들어간 전세도 제4조②의 존속 규정이 준용되는 구조입니다.

반전세는 사정이 다릅니다. 보증금과 함께 매달 차임을 내기로 약정했기 때문에, 법이 임대차관계를 존속시키는 동안에는 약정 차임 지급도 함께 이어진다고 볼 여지가 있습니다. 만기 뒤 차임을 끊어 버리면 그 금액이 나중에 보증금 정산에서 공제 대상으로 다투어질 수 있습니다. 반전세 임차인이라면 만기 뒤 차임을 계속 낼지, 낸다면 어떤 명목으로 낼지를 기록으로 남겨 두는 편이 안전합니다.

정리하면, 집주인 말 속의 월세라는 단어보다 그 청구가 어떤 법적 근거에 서 있는지가 중요합니다. 집주인이 만기 뒤 거주 기간에 대해 내세울 수 있는 근거는 크게 약정 차임, 불법행위 손해배상, 부당이득 세 갈래입니다. 각각 요건이 다르고, 임차인이 실제로 어떻게 지내고 있는지에 따라 성립 가능성이 크게 달라집니다.

계산 전에 확인할 것, 계약이 정말 끝났습니까

만기 날짜가 지났다고 해서 임대차가 반드시 끝난 것은 아닙니다. 주택임대차보호법 제6조①은 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다고 정합니다. 그리고 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우에도 또한 같다고 덧붙입니다.

그래서 양쪽 모두 아무 통지 없이 만기를 넘겼다면, 지금은 계약이 끝난 상태가 아니라 갱신된 상태일 수 있습니다. 이 경우 같은 조 ②에 따라 존속기간은 2년으로 봅니다. 그렇다면 지금의 거주는 만기 후 계속 거주가 아니라 갱신된 계약에 따른 거주이고, 반전세라면 동일한 조건의 차임 지급 의무도 그대로 이어져, 집주인의 차임 요구가 계약상 청구가 됩니다.

이렇게 갱신된 경우라도 출구는 있습니다. 같은 법 제6조의2①은 제6조①에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 ②에도 불구하고 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정하고, ②는 그 해지가 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정합니다. 즉 이 경우 보증금 반환 시기는 임대인이 해지 통지를 받은 날부터 3개월이 지난 때로 다시 계산됩니다.

따라서 돈 계산을 시작하기 전에 문자, 메신저, 통화 녹음, 내용증명 등 통지 기록부터 모아야 합니다. 계약이 언제 끝났는지가 정해져야 집주인의 사용료 주장이 시작되는 시점도, 임차인의 지연손해금이 붙을 수 있는 시점도 정해집니다.

집주인이 내세우는 청구 세 갈래, 성립 가능성 판단표

집주인의 요구가 월세든 사용료든 손해배상이든, 법적으로는 아래 세 가지 중 하나로 정리됩니다. 근거마다 요구되는 요건이 다르므로, 어떤 이름으로 청구하는지를 먼저 확인해야 대응 방향이 잡힙니다.

세 갈래 가운데 실제 분쟁에서 가장 자주 부딪히는 것은 부당이득입니다. 민법 제741조는 "법률상 원인없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다"고 정합니다. 대법원 판결은 임차인이 동시이행항변권을 근거로 주택을 계속 점유하더라도 본래의 용도대로 사용·수익해 실질적 이득을 얻었다면 그 이득을 반환할 문제가 생길 수 있다는 취지입니다. 반면 이사를 나가 사용하지 않고 비워 둔 경우에는 실질적 이득이 없어 반환할 것이 없다고 본 취지도 함께 있습니다.

아래 표는 임차인이 지내는 모습별로 집주인 주장이 어느 방향으로 판단될 가능성이 큰지를 정리한 것입니다. 표의 판단 방향은 일반적인 경향을 정리한 것일 뿐이고, 구체적 결론은 계약 내용과 사실관계에 따라 달라질 수 있습니다.

표에서 보듯 같은 만기 후 거주라도 실제로 그 집을 쓰고 있는지가 결정적입니다. 가족이 그대로 살면서 생활하고 있다면 실질적 이득이 있다는 주장이 나올 수 있고, 이사를 마치고 비워 두었다면 그 주장의 힘은 크게 약해집니다. 짐 몇 상자만 남겨 둔 경우처럼 중간 지대에 있다면 남은 물건의 규모, 그 공간을 실제로 썼는지, 열쇠를 누가 가지고 있었는지가 하나씩 다투어질 수 있습니다.

순수 전세 임차인이라면 이런 반론도 함께 생각해 볼 수 있습니다. 이 기간의 거주는 법이 존속시킨 임대차관계 안에서의 사용이라는 점, 그리고 집주인 역시 돌려줄 보증금을 보유하고 있다는 점입니다. 이런 사정이 부당이득 판단에 어떻게 반영될지는 사안마다 다르게 다투어질 수 있으므로, 어느 한쪽으로 단정하기보다 실제 생활 모습과 계약 내용을 정리해 대응하는 것이 현실적입니다.

부당이득이 인정되는 쪽으로 판단되더라도 그 금액은 별도로 다툴 수 있습니다. 집주인이 주변 시세를 근거로 큰 금액을 주장하더라도, 산정 기준과 기간, 실제 사용 범위에 따라 결과가 달라질 수 있기 때문입니다. 집주인이 제시한 금액을 그대로 받아들이기보다 어떤 기준으로 계산했는지 근거를 요구하는 것이 첫 대응입니다.

반대로 집주인 지연손해금은 언제부터 붙나요?

임차인 쪽 계산도 같은 기준점에서 움직입니다. 민법 제387조①은 "채무이행의 확정한 기한이 있는 경우에는 채무자는 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다"고 정합니다. 임대차 만기가 확정된 날짜라면 집주인의 보증금 반환 채무도 그 날이 기한이 됩니다. 여기까지만 보면 기한이 도래한 때부터 곧바로 지연손해금이 붙을 것처럼 보입니다.

그런데 보증금 반환과 주택 인도는 동시이행 관계라는 것이 대법원 판결 취지입니다. 민법 제536조①은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 그래서 임차인이 집을 넘겨주는 이행을 제공하지 않은 채 계속 거주하고 있다면, 집주인도 보증금 반환을 거절할 수 있는 상태가 되고, 이 기간에는 집주인의 이행지체 책임이 인정되기 어렵다는 것이 판례 취지입니다.

즉 전세 만기 후 계속 거주 월세 분쟁에서 임차인이 지연손해금까지 함께 청구하려면, 언제 인도 이행을 제공했는지가 핵심이 됩니다. 이사를 마치고 열쇠와 현관 비밀번호를 넘길 준비가 되었다는 뜻을 집주인에게 분명히 알렸다면, 그때부터 집주인의 지체책임이 문제될 여지가 생깁니다. 반대로 계속 살면서 지연이자만 요구하면 받아들여지기 어려울 수 있습니다. 다만 어느 정도의 통지와 준비가 이행 제공으로 평가되는지는 사안에 따라 달리 판단될 수 있습니다.

지연손해금의 기준 이율은 민법 제379조가 정합니다. 이자있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼, 즉 연 5%입니다. 민법 제397조①도 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다고 정합니다. 계약서에 반환 지연에 관한 약정이 따로 있는지 함께 확인해 볼 필요가 있습니다.

소송으로 넘어가면 이율 기준이 한 번 더 바뀔 수 있습니다. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조①은 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 그 이행을 구하는 소장 또는 이에 준하는 서면이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 대통령령으로 정하는 이율에 따르되, 민사소송법 제251조의 장래의 이행을 청구하는 소에 해당하면 그러하지 아니하다고 정합니다. 또 특례법 제3조②는 채무자에게 그 이행의무가 있음을 선언하는 사실심 판결이 선고되기 전까지 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다.

여기에도 동시이행 구조가 겹칩니다. 임차인이 주택을 넘겨주지 않은 상태라면 판결도 집을 넘겨받음과 동시에 보증금을 지급하라는 형태가 될 수 있고, 이 경우 지연손해금이나 특례법 이율이 어떻게 적용될지는 달라질 수 있습니다. 그래서 지연손해금을 온전히 주장하려는 임차인일수록 소송 전에 인도 이행 제공의 기록을 먼저 만들어 두는 편이 유리합니다.

정산은 이렇게 맞물립니다, 보증금 공제와 상계

집주인의 사용료 주장과 임차인의 지연손해금 주장은 결국 보증금을 돌려받는 순간 한 장의 정산표로 모입니다. 대법원 판결은 임대차보증금이 임대차 종료 후 주택을 넘겨줄 때까지 생긴 임차인의 채무를 담보하는 성격을 가지므로, 밀린 차임이나 그 기간의 부당이득 반환 채무 같은 것은 별도의 의사표시 없이 보증금에서 공제된다는 취지입니다. 그래서 집주인은 보증금을 돌려줄 때 이런 항목을 빼고 주겠다고 말하는 것입니다.

다만 공제는 공제 대상 채무가 실제로 성립했을 때의 이야기입니다. 순수 전세 임차인에게 약정 차임이 없다면 약정 차임 명목의 공제는 근거가 없고, 부당이득 공제도 실제 사용 이익이 있었는지부터 따져야 합니다. 집주인이 일방적으로 계산한 금액을 빼고 일부만 입금했다면, 임차인은 나머지 보증금을 청구하면서 공제 항목 하나하나의 근거를 다툴 수 있습니다.

임차인 쪽에서 쓸 수 있는 장치가 상계입니다. 민법 제492조①은 쌍방이 서로 같은 종류를 목적으로 한 채무를 부담한 경우에 그 쌍방의 채무의 이행기가 도래한 때에는 각 채무자는 대등액에 관하여 상계할 수 있다고 정하고, 채무의 성질이 상계를 허용하지 아니할 때에는 그러하지 아니하다는 단서를 둡니다. 보증금 반환 채권과 집주인의 금전 청구는 모두 금전 채무라 같은 종류라는 점에서 상계가 문제될 수 있습니다.

상계는 상대방에 대한 의사표시로 하고, 이 의사표시에는 조건 또는 기한을 붙이지 못합니다(민법 제493조①). 그리고 상계의 의사표시는 각 채무가 상계할 수 있는 때에 대등액에 관하여 소멸한 것으로 봅니다(같은 조 ②). 집주인이 부당이득을 주장하며 보증금 지급을 미루는 상황이라면, 다툼이 없는 부분과 있는 부분을 나눠 정리해 두면 협상이나 소송에서 다툴 범위를 좁히는 데 도움이 됩니다.

실무적으로는 정산서를 받으면 항목별로 기간, 산정 기준, 근거 조항을 표로 옮겨 보는 것이 좋습니다. 만기일, 이사일, 열쇠 반환 의사를 알린 날, 실제 열쇠를 넘긴 날이 표 위에 나란히 놓이면 집주인 주장 중 어느 기간이 과다한지 눈에 들어옵니다.

집주인의 말 세 마디, 조문으로 다시 읽기

만기 후 거주 분쟁에서 집주인이 자주 하는 말은 비슷합니다. 감정적으로 받아치기보다 그 말이 어떤 법적 근거에 기대고 있는지 한 줄씩 짚어 보면 대응이 쉬워집니다.

세 마디에 공통으로 깔린 전제는 임차인이 계속 살고 있으니 불리하다는 생각입니다. 실제로 계속 거주는 보증금을 지키는 데에는 도움이 되지만, 돈 계산에서는 사용료 주장의 근거가 되고 지연손해금 주장을 약하게 만드는 양면이 있습니다. 그래서 어느 시점에 거주를 끝내고 이행 제공으로 넘어갈지를 의식적으로 정하는 것이 중요합니다.

계속 거주와 임차권등기 후 이사, 돈 계산에 어느 쪽이 유리할까요?

결국 선택지는 두 가지로 좁혀집니다. 보증금을 받을 때까지 그대로 사는 방법과, 임차권등기로 권리를 고정한 뒤 이사하고 열쇠 반환을 제공하는 방법입니다.

두 번째 방법의 근거는 주택임대차보호법 제3조의3입니다. ①은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. ⑤는 임차권등기를 마치면 임차인이 대항력과 우선변제권을 취득하고, 이미 취득한 경우에는 그대로 유지되며, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니한다고 정합니다.

여기서 놓치기 쉬운 것이 순서입니다. 등기를 마치기 전까지 우선변제권은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 상태에 기대고 있으므로(같은 법 제3조의2②), 그 전에 이사하거나 전출하면 대항요건이 먼저 무너질 위험이 있습니다. 법원 결정문을 받았다고 끝이 아니라, 등기사항증명서에 임차권등기가 실제로 기입된 것을 확인한 뒤 이사하고 전출해야 합니다. 임차권등기명령은 집주인의 동의 없이 신청할 수 있다는 점에서 전세권 설정과 다릅니다.

비용 면에서도 참고할 조항이 있습니다. 제3조의3⑧은 임차인이 임차권등기명령의 신청 및 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 그래서 등기 후 이사를 택하더라도 그 절차 비용을 나중에 보증금과 함께 청구하는 구조를 짤 수 있습니다. 구체적인 비용 구조는 사안에 따라 다르므로 무료 전화상담(02-591-5662)에서 안내해 드립니다.

이후 절차는 일반적인 보증금 회수 경로와 같습니다. 내용증명으로 반환 요구와 정산 입장을 정리해 보내고, 임차권등기명령으로 권리를 고정한 뒤, 전세금반환소송으로 판결을 받아 강제집행으로 넘어갑니다. 소송은 소장 접수 후 판결까지 대략 4~6개월이 걸리는 것으로 안내드리고 있으며, 판결 뒤에는 부동산 경매나 채권압류 및 추심 같은 방법이 검토됩니다. 전세보증보험에 가입했다면 보증기관 절차가 먼저 진행될 수 있으므로 가입 여부부터 확인하십시오.

자주 묻는 질문