임차권등기명령 신청서에서 피신청인은 누구를 말하나요?

임차권등기명령은 임대차가 끝났는데도 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 집주인의 협조 없이도 등기부에 임차권을 올릴 수 있도록 만든 제도입니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 "임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우" 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원·지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 집주인의 동의를 받지 않아도 법원의 결정과 그에 따른 등기 촉탁으로 등기가 이루어진다는 점이 전세권 설정과 가장 크게 다른 부분입니다. 그런데 동의가 필요 없다고 해서 상대방이 없는 절차라는 뜻은 아닙니다.

같은 조 제3항은 임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 결정에 대한 임대인의 이의신청과 그 재판, 취소신청과 그 재판, 그리고 임차권등기명령의 집행에 관하여 민사집행법의 가압류 규정 일부를 준용하면서, 이 경우 "가압류"는 "임차권등기"로, "채권자"는 "임차인"으로, "채무자"는 "임대인"으로 본다고 적고 있습니다. 가압류 신청서에서 채무자 자리에 오는 사람이 임차권등기명령 절차에서는 임대인이 되는 구조이고, 실무상 신청서 양식에서는 이 사람을 피신청인으로 표시합니다. 그래서 피신청인 칸은 형식적인 빈칸이 아니라 결정이 누구를 상대로 나오고 누가 이의를 제기할 수 있는지를 정하는 자리입니다.

같은 조 제2항이 정한 신청서 기재사항은 신청의 취지 및 이유, 임대차의 목적인 주택, 임차권등기의 원인이 된 사실, 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항이고, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실은 소명하여야 합니다. 피신청인을 잘못 특정하면 신청 이유에 적은 '이 사람과 임대차계약을 맺었고 계약이 끝났는데 보증금을 받지 못했다'는 이야기와 당사자 표시가 서로 맞지 않게 됩니다. 계약서, 등기부, 당사자 표시가 하나의 흐름으로 이어져야 소명도 자연스럽게 연결된다는 점을 기억해 두시면 좋습니다.

정리하면 피신청인을 고르는 기준은 계약서에 처음 서명한 사람이 아니라 신청하는 지금 임대인의 지위에 있는 사람입니다. 대부분의 사건은 두 사람이 같아서 고민할 일이 없지만, 계약 기간 중 집이 팔렸거나 집주인이 사망했거나 명의가 여러 사람으로 나뉘어 있으면 둘이 달라집니다. 아래에서는 이 차이가 생기는 대표 상황을 하나씩 나눠 보겠습니다. 최종 판단은 사안의 서류를 직접 보고 해야 하므로, 이 글은 방향을 잡는 판별 기준으로 활용하시기 바랍니다.

피신청인을 정하기 전에 나란히 놓고 맞춰 볼 세 가지 서류

피신청인 판단은 기억에 의존하기보다 서류 세 가지를 나란히 놓고 대조하는 데서 시작합니다. 임대차계약서, 등기사항증명서, 그리고 임차인 본인의 주민등록 관련 서류입니다. 셋이 같은 이야기를 하면 기본형이고, 어느 하나가 어긋나면 그 어긋난 지점이 바로 아래 사례 유형 중 하나에 해당합니다.

세 서류를 맞춰 보면 대체로 다섯 가지 유형 중 하나로 분류됩니다. 계약서상 임대인과 현재 소유자가 같은 기본형, 계약 이후 소유자가 매매나 경매로 바뀐 유형, 임대인이 사망한 유형, 소유자가 여러 명인 공동명의 유형, 그리고 임대인이 법인인 유형입니다. 이 밖에 계약서상 임대인이 등기부상 소유자가 아닌 경우, 예를 들어 관리인이나 다른 가족이 자기 이름으로 임대인 칸에 서명한 경우도 있는데, 이때는 계약 당사자가 누구인지부터 다퉈질 수 있어 신청 전에 따로 검토가 필요합니다.

상황별 피신청인 판별표, 다섯 유형으로 가르기

아래 표는 다섯 가지 유형별로 피신청인 칸에 무엇을 검토해야 하는지 한눈에 보도록 정리한 것입니다. 가운데 열의 방향은 일반적인 출발점일 뿐이고, 오른쪽 주의점에 적힌 사정이 있으면 결론이 달라질 수 있습니다. 표를 보면서 자신의 서류가 어느 행에 해당하는지 먼저 짚어 보시기 바랍니다.

표에서 보듯 가장 판단이 까다로운 것은 매매 유형과 사망 유형입니다. 이 두 유형은 지금 임대인이 누구인가가 법률 규정에 따라 바뀌는 경우이기 때문에, 계약서만 보고 피신청인을 적으면 현재의 법률관계와 맞지 않는 신청서가 됩니다. 반면 공동명의와 법인 유형은 임대인이 바뀐 것은 아니지만 임대인을 어떻게 표시하느냐에서 실수가 잦습니다. 아래에서 각각을 차례로 자세히 보겠습니다.

계약 기간 중 집이 팔렸다면 새 집주인을 피신청인으로 적어야 하나요?

보증금 반환이 늦어지는 집에서 가장 흔히 생기는 변수가 소유자 변경입니다. 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 이 조항은 같은 조 제1항의 대항력, 즉 주택의 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기는 임대차를 전제로 이해하는 것이 일반적입니다. 따라서 대항력을 갖춘 임차인이라면 새 소유자가 임대인의 지위를 이어받은 것으로 보아, 새 소유자를 피신청인으로 적는 방향으로 검토하게 됩니다.

실제 판단은 날짜 비교에서 갈립니다. 전입신고와 입주를 마친 날의 다음 날이 소유권이전등기 접수일보다 앞서면 대항력을 갖춘 상태에서 집이 넘어간 것이므로 양수인 승계 구조로 접근합니다. 반대로 소유권이 먼저 넘어가고 그 뒤에 전입을 마쳤다면, 계약 상대방과 새 소유자의 관계, 계약 당시 누가 임대할 권한을 가졌는지에 따라 이야기가 완전히 달라질 수 있습니다. 이런 경우 누구를 상대로 해야 하는지는 서류만으로 단정하기 어려우므로, 신청 전에 계약 경위를 시간순으로 정리해 두시기 바랍니다.

경매로 소유자가 바뀐 경우도 따로 보아야 합니다. 경매에서는 임차인의 대항력이 매수인에게 미치는지가 등기부상 다른 권리들과의 선후 관계에 따라 달라지기 때문에, 단순히 새 소유자가 생겼으니 새 소유자를 적는다로 끝나지 않습니다. 매수인에게 대항할 수 있는 임차인인지, 배당으로 보증금을 받는 구조인지를 먼저 따져야 하고, 그 결과에 따라 임차권등기명령을 신청할 실익과 상대방이 함께 정해집니다. 경매가 진행 중인 집이라면 배당 일정과 맞물려 판단할 부분이 많아 혼자 결정하기보다 상담을 권합니다.

원래 집주인에게 남는 책임도 많이 궁금해하시는 부분입니다. 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 경우 원래 집주인의 보증금 반환 책임이 어떻게 되는지는 사안의 사정에 따라 따져 볼 문제이고, 임차인이 소유자 변경을 언제 알았는지와 어떤 태도를 취했는지도 영향을 줄 수 있습니다. 그래서 집이 팔렸다는 소식을 들었다면 그 시점과 연락 내용을 문자나 내용증명 등으로 남겨 두는 것이 좋습니다. 신청 이유 칸에도 언제 누구에게서 누구에게로 소유권이 이전되었는지를 날짜와 함께 적어 두면 법원이 사정을 파악하기 쉽습니다.

새 소유자 쪽에서 '나는 보증금을 받은 적이 없으니 돌려줄 이유도 없다'고 말하는 경우도 흔합니다. 그러나 대항력을 갖춘 임차인과의 관계에서는 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 보는 것이 법의 구조이므로, 보증금을 직접 받았는지 여부만으로 임대인 지위가 부정되는 것은 아닙니다. 매매 과정에서 매도인과 매수인이 보증금을 어떻게 정산했는지는 두 사람 사이의 문제로 남습니다. 임차인은 그 내부 정산에 휘둘리지 말고, 자신의 대항력 취득 시점과 소유권 변동 시점을 기준으로 피신청인을 정하면 됩니다.

임대인이 사망했다면 상속인 전원을 살펴야 하는 이유

계약 기간 중이나 만료 뒤에 집주인이 사망하는 경우도 생각보다 자주 있습니다. 민법 제1005조는 "상속인은 상속개시된 때로부터 피상속인의 재산에 관한 포괄적 권리의무를 승계한다"고 정하고, 피상속인의 일신에 전속한 것만 예외로 둡니다. 보증금 반환 의무는 재산에 관한 의무이므로 상속인에게 넘어가는 것으로 보는 것이 일반적이고, 따라서 임차권등기명령 신청서의 피신청인도 사망한 임대인이 아니라 상속인이 됩니다. 이미 사망한 사람을 피신청인으로 적으면 상대방이 존재하지 않는 신청이 되어 그대로 진행되기 어렵습니다.

상속인이 여러 명이면 확인되는 전원을 적는 것이 기본 방향입니다. 보증금 반환 채무가 여러 상속인 사이에서 어떻게 나뉘는지, 각자 상속분만큼만 책임지는지 아니면 전액에 대해 책임지는지는 법리적으로 다퉈질 수 있는 부분이어서 이 글에서 단정하지 않겠습니다. 다만 임차권등기명령은 등기부에 임차권을 올리는 절차이므로, 상속인 중 일부만 적으면 나머지 상속인과의 관계가 정리되지 않은 채 남거나 이후 절차가 다시 꼬일 여지가 생깁니다. 판단이 서지 않을 때는 확인되는 상속인을 모두 적는 쪽이 안전합니다.

상속을 포기한 사람이 있다면 그 사람을 빼야 하는지도 문제됩니다. 민법 제1042조는 상속의 포기는 상속개시된 때에 소급하여 그 효력이 있다고 정하므로, 적법하게 포기한 사람은 처음부터 상속인이 아니었던 것처럼 다뤄집니다. 다만 포기가 실제로 적법하게 이루어졌는지, 포기로 다음 순위 상속인이 누가 되었는지는 임차인이 혼자 알아내기 어려운 정보입니다. 상속 관계가 정리되지 않은 상태라면 무리하게 피신청인을 좁히기보다, 확인된 사정과 확인되지 않은 사정을 구분해 신청 이유에 솔직하게 적어 두는 편이 현실적입니다.

또 하나 자주 받는 질문이 상속등기 전 상태에 관한 것입니다. 등기부에는 여전히 사망한 임대인 명의로 소유권이 남아 있는데 피신청인은 상속인으로 적어야 하니, 등기부와 신청서가 서로 어긋나 보이는 것입니다. 이런 상태에서 임차권등기의 촉탁과 기입이 어떻게 처리되는지는 사안별로 달라질 수 있어 단정하지 않는 것이 맞습니다. 신청 이유에 임대인의 사망 사실과 상속 관계를 확인한 범위를 구체적으로 적고, 상속관계를 알 수 있는 자료를 함께 준비하는 것이 출발점입니다.

부부 공동명의와 법인 임대인, 표시를 틀리기 쉬운 두 유형

공동명의 주택은 누가 임대인인가보다 임대인 전원을 적었는가에서 실수가 잦습니다. 부부가 지분을 나눠 가진 집이라도 계약서에는 한 사람만 서명하는 경우가 많고, 임차인은 계약서에 서명한 사람만 기억하기 쉽습니다. 그러나 등기부상 공유자 전원이 함께 임대한 것인지, 한 사람이 다른 사람을 대리해 계약한 것인지, 한 사람이 자기 몫만 임대한 것인지에 따라 임대인의 범위가 달라질 수 있습니다. 판단이 애매하다면 계약서상 임대인과 등기부상 공유자를 모두 대조해, 임대인 지위에 있다고 볼 수 있는 사람을 빠짐없이 적는 것이 안전한 출발점입니다.

공동임대인의 보증금 반환 채무를 연대채무로 볼지, 나눌 수 없는 채무로 볼지는 판례가 다루는 영역이어서 이 글에서 결론을 정하지 않겠습니다. 중요한 것은 그 결론과 상관없이, 임차권등기명령 단계에서 일부만 적었다가 나머지 공유자가 자신은 당사자가 아니었다거나 반대로 자신도 당사자인데 절차에서 빠졌다는 식으로 다투는 상황을 피하는 것입니다. 이후 전세금반환소송까지 이어질 가능성을 생각하면, 처음부터 상대방 범위를 넓고 정확하게 잡아 두는 편이 전체 일정에도 유리합니다.

법인이 임대인인 경우에는 반대로 사람을 적는 실수가 많습니다. 계약 때 만난 사람이 대표이사이거나 담당 직원이어서 그 사람 이름을 피신청인으로 적는 경우인데, 계약 당사자가 법인이라면 피신청인도 법인 자체입니다. 대표자는 법인을 대표해 절차에 응하는 사람으로 함께 표시될 뿐이고, 계약 당사자가 법인인 이상 보증금 반환 의무의 주체는 법인입니다. 법인 등기사항증명서로 정확한 상호와 본점 소재지, 현재 대표자를 확인해 그대로 옮겨 적는 것이 기본입니다.

법인 임대인 사건에서는 신청 무렵 대표자가 바뀌었거나 법인의 상태가 달라진 경우도 있습니다. 계약서에 적힌 대표자와 현재 대표자가 다르다면 현재 등기된 대표자를 기준으로 표시하고, 법인이 정상적으로 운영되지 않는 정황이 보이면 그 사정을 신청 이유에 함께 적어 두는 것이 좋습니다. 법인의 재산 상태는 이후 보증금 회수 가능성과 직결되므로, 임차권등기명령과 별도로 회수 계획을 함께 세워야 합니다. 대표자 개인의 재산을 염두에 두고 있다면 그것이 가능한 구조인지부터 따로 검토가 필요합니다.

집주인 쪽이 자주 하는 말, 피신청인 기준으로 판정하면

피신청인 문제는 서류보다 상대방의 말 때문에 더 헷갈리는 경우가 많습니다. 아래는 상담에서 자주 듣는 집주인 측의 말을 이 글의 기준에 대어 본 것입니다. 상대방의 말이 틀렸다는 뜻이 아니라, 그 말이 피신청인 칸에 어떤 의미를 갖는지를 정리한 것입니다.

"집 팔았으니 이제 나는 집주인이 아니에요. 새 주인한테 받으세요."

"아내 명의도 있지만 계약은 내가 했으니 나만 상대하면 됩니다."

"회사 일이라 나는 개인적으로 상관없어요."

피신청인을 잘못 적으면 생길 수 있는 일과 이후 절차

피신청인 표시가 틀리면 가장 먼저 시간이 늦어집니다. 법원이 신청서와 첨부 자료를 대조하는 과정에서 당사자 표시가 맞지 않으면 사정을 다시 설명하거나 서류를 고쳐 내야 하고, 그 사이 이사 일정은 계속 밀립니다. 임차권등기명령의 핵심이 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사한다는 데 있는 만큼, 등기가 늦어지는 것은 곧 이사와 다음 집 입주가 늦어지는 것을 뜻합니다. 신청을 기각하는 결정이 나오면 제3조의3 제4항에 따라 임차인이 항고할 수 있지만, 처음부터 정확히 적는 편이 훨씬 빠릅니다.

1. 신청서 작성 · 계약서·등기부·주민등록 서류를 대조해 신청하는 날의 임대인을 피신청인으로 특정하고, 신청 이유에 소유권 변동이나 사망 같은 사정을 날짜와 함께 적습니다.
2. 법원의 재판 · 신청에 대한 재판에는 민사집행법의 가압류 규정 일부가 준용됩니다(제3조의3 제3항). 기각 결정에는 임차인이 항고할 수 있습니다(같은 조 제4항).
3. 임대인의 이의신청 · 결정에 대해 임대인이 이의신청을 할 수 있는 구조여서, 피신청인으로 적힌 사람이 자신은 임대인이 아니라고 다툴 수 있습니다.
4. 등기 기입 확인 후 이사 · 결정문을 받은 날이 아니라 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤 이사와 전출을 합니다.
5. 비용 청구와 소송 · 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있고(같은 조 제8항), 보증금 반환을 위한 소송의 피고도 같은 기준으로 정합니다.

결정이 나온 뒤에도 피신청인 문제는 남습니다. 제3조의3 제3항은 임차권등기명령의 결정에 대한 임대인의 이의신청과 그에 대한 재판에도 가압류 규정을 준용하도록 하고 있어, 피신청인으로 적힌 사람이 이의를 제기할 수 있는 구조입니다. 잘못 적힌 사람이 자신은 임대인이 아니라고 이의하면 그 다툼에 다시 시간이 듭니다. 반대로 진짜 임대인이 절차에서 빠져 있으면, 이후 그 사람을 상대로 한 절차에서 처음부터 사정을 다시 정리해야 할 수도 있습니다.

피신청인은 비용 청구와도 연결됩니다. 제3조의3 제8항은 임차인이 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있다고 정합니다. 신청 단계에서 임대인을 정확히 특정해 두면 나중에 보증금과 함께 이 비용을 청구할 상대방도 자연스럽게 정리됩니다. 신청서를 접수할 때 낸 비용의 영수증이나 납부 내역은 따로 모아 보관해 두시기 바랍니다.

무엇보다 피신청인은 이후 전세금반환소송의 피고와 이어집니다. 임차권등기명령은 보증금을 지키는 장치일 뿐 보증금을 돌려받게 해 주는 판결이 아니므로, 집주인이 끝내 돌려주지 않으면 내용증명과 소송, 강제집행으로 넘어가야 합니다. 이때 소송의 피고도 지금 임대인의 지위에 있는 사람이어야 하므로, 임차권등기명령 단계에서 정리한 판단이 소송 단계의 출발점이 됩니다. 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월 정도가 걸리므로, 등기 단계에서 상대방을 정확히 정리해 두면 소송 준비 시간을 줄일 수 있습니다. 상대방 특정이 애매하다면 02-591-5662로 서류를 보며 함께 확인해 보셔도 좋습니다.

등기 이후의 효과도 함께 기억해 두셔야 합니다. 같은 조 제5항에 따르면 임차인은 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득하고, 등기 전에 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되며, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다. 여기서 우선변제권은 원래 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 인정되는 권리입니다(제3조의2 제2항). 그러므로 이사와 전출은 등기부 기입을 확인한 뒤에 하는 것이 원칙이고, 이 원칙은 피신청인이 누구든 똑같이 적용됩니다.

자주 묻는 질문 3가지