전세나 반전세로 사는 집이 경매에 넘어갔다는 통지를 받으면 대부분 건물이 팔리면 그 돈에서 보증금을 받는다고 생각합니다. 그런데 막상 경매 공고를 열어 보면 매각 대상이 토지 한 필지뿐이거나, 토지와 건물이 서로 다른 절차로 진행되거나, 반대로 여러 필지와 건물이 한 묶음으로 일괄매각되는 경우를 만나게 됩니다. 토지만 경매 세입자 보증금 문제는 바로 이 지점에서 시작됩니다. 내가 빌린 것은 집인데 팔리는 것이 땅이라면, 그 땅값에서 내 보증금을 받을 수 있는지, 받는다면 누구보다 먼저인지가 헷갈릴 수밖에 없습니다.

이 글은 토지와 건물이 분리되거나 묶여서 팔릴 때 대지 환가대금에서 임차인이 어디까지 우선변제를 받을 수 있는지, 민법 제365조의 일괄경매와 민사집행법 제101조 제2항의 대금 안분이 배당표의 숫자를 어떻게 바꾸는지를 차례로 짚습니다. 판례로 갈리는 쟁점은 가능성의 형태로만 설명했습니다.

토지만 경매되면 세입자 보증금은 어디서 받나요?

가장 먼저 볼 조문은 주택임대차보호법 제3조의2 제2항입니다. 이 조항은 제3조 제1항 등의 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 민사집행법에 따른 경매 또는 국세징수법에 따른 공매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 괄호 안의 대지를 포함한다는 문구가 이 글의 출발점입니다. 법은 임차인이 우선변제를 받을 재원을 건물의 매각대금으로 한정하지 않고, 그 건물이 서 있는 대지의 환가대금까지 함께 보고 있습니다.

여기서 요건을 정확히 짚어 두어야 합니다. 제3조의2 제2항의 우선변제권은 확정일자 하나만으로 생기지 않습니다. 주택의 인도와 주민등록이라는 대항요건(제3조 제1항에 따라 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생깁니다)과 임대차계약증서상의 확정일자를 모두 갖추어야 합니다. 전입신고만 해 두고 확정일자를 받지 않았거나, 확정일자는 받았는데 실제로 입주하지 않았거나, 경매 도중 주민등록을 다른 곳으로 옮겼다면 우선변제의 전제가 흔들릴 수 있습니다. 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마쳐 우선변제권을 취득하는 별도 경로도 있습니다(제3조의3 제5항). 그래서 토지만 경매 세입자 보증금 문제를 따질 때도 순서는 같습니다. 대지를 볼지 건물을 볼지 이전에, 내 우선변제권이 언제 어떤 요건으로 성립했는지부터 확인해야 합니다.

그렇다면 대지만 따로 경매에 부쳐진 경우에도 그 대지 대금에서 우선변제를 받을 수 있을까요. 조문이 대지를 포함한다고 적고 있어 대지 환가대금이 우선변제의 재원이 될 수 있다는 점은 분명하지만, 건물과 분리되어 대지만 매각되는 장면까지 같은 결론이 되는지는 조문이 직접 말하지 않습니다. 대법원 판결로 정리되어 온 쟁점으로, 대지만 매각되는 경우에도 대지 환가대금에서 우선변제를 받을 여지를 인정하는 취지의 판결이 있는 것으로 알려져 있습니다. 다만 임대차가 성립한 시점, 대지에 저당권이 설정된 시점, 건물이 지어진 시점, 대지와 건물의 소유자가 같은지에 따라 결론이 달라질 수 있으므로 내 사안에 그대로 적용된다고 단정해서는 안 됩니다.

실무에서 가장 많이 놓치는 것은 오히려 기본 절차입니다. 등기되지 않은 임차인은 경매 절차에서 저절로 배당을 받지 못합니다. 민사집행법 제88조 제1항은 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 경매개시결정이 등기된 뒤에 가압류를 한 채권자와 함께 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자가 배당요구를 할 수 있다고 정하고, 제148조는 배당받을 채권자를 열거하면서 제2호에 "배당요구의 종기까지 배당요구를 한 채권자"를 둡니다. 배당요구의 종기는 집행법원이 첫 매각기일 이전으로 정하고 공고하므로(제84조 제1항·제2항), 토지만 매각되든 토지와 건물이 함께 매각되든 그 종기를 넘기지 않는 것이 첫 번째 과제입니다.

배당금을 실제로 받는 단계의 조건도 기억해 두어야 합니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제3항은 임차인이 임차주택을 양수인에게 인도하지 아니하면 제2항에 따른 보증금을 받을 수 없다고 정합니다. 대지만 매각되어 건물은 그대로 남는 경우 이 인도 요건이 어떻게 작동하는지는 사안별로 따져야 하므로, 이사 일정은 배당 절차를 확인한 뒤에 잡는 것이 안전합니다.

토지와 건물이 갈라지는 네 가지 장면

토지만 경매 세입자 보증금이 문제 되는 사건을 들여다보면, 겉으로는 비슷해 보여도 구조가 전혀 다른 네 가지 장면으로 나뉩니다. 장면마다 임차인이 바라봐야 할 대금, 먼저 확인할 조문, 결론을 단정할 수 없는 쟁점이 다릅니다.

첫 번째 장면은 가장 흔히 떠올리는 경우입니다. 집주인이 토지와 건물을 함께 소유하고 둘 다 경매에 부쳐지면 법원은 둘을 한 묶음으로 일괄매각할 수 있고, 그렇지 않더라도 같은 절차 안에서 함께 진행될 수 있습니다. 이때 임차인은 토지 대금과 건물 대금을 합친 환가대금에서 순위에 따라 배당을 받게 되므로, 실제로 신경 쓸 것은 대금이 토지와 건물 사이에 어떻게 나뉘는지입니다.

두 번째 장면은 토지에만 저당권이 설정되어 있거나 토지 채권자만 경매를 신청해 토지만 먼저 매각되는 경우입니다. 이때 임차인이 집은 그대로인데 땅만 팔리니 나와는 관계없다고 넘기면 배당요구의 종기를 놓칠 수 있습니다. 앞에서 본 것처럼 법은 우선변제의 재원에 대지를 포함시키고 있고, 대지만 매각되는 경우에도 대지 환가대금에서 우선변제를 받을 여지를 인정하는 판결 취지가 알려져 있으므로, 일단 배당요구를 해 두고 다투는 편이 손실을 줄이는 길입니다. 다만 토지를 산 매수인에게 임차인의 대항력을 주장할 수 있는지는 건물 임대차와 토지 소유권의 관계를 따지는 문제여서 별도로 검토해야 합니다. 이때 함께 보는 조문이 민법 제366조입니다. 저당물의 경매로 인하여 토지와 그 지상건물이 다른 소유자에 속하게 된 경우에는 토지소유자가 건물소유자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 보고, 지료는 당사자의 청구에 의하여 법원이 정합니다. 그 적용 여부는 임차인의 거주 계획에도 영향을 줄 수 있습니다.

세 번째 장면은 집주인이 빈 땅에 저당권을 설정해 돈을 빌린 뒤 그 땅에 건물을 지은 경우로, 민법 제365조가 정면으로 다루는 구조입니다. 네 번째 장면은 건물은 집주인 소유인데 땅은 집주인의 가족이나 제3자 소유인 경우입니다. 두 장면은 아래에서 따로 살펴봅니다. 특히 네 번째 장면에서는 임대인이 아닌 사람이 소유한 대지의 환가대금까지 임차인의 우선변제가 미치는지가 조문만으로는 정리되지 않으므로, 등기부상 토지 소유자가 누구인지부터 확인하는 것이 출발점입니다. 민법 제366조는 저당물의 경매로 소유자가 달라진 경우의 조문이어서, 처음부터 소유자가 다른 이 장면에 그대로 적용된다고 보기는 어렵습니다.

토지와 건물이 한 묶음으로 팔리면 배당표 숫자는 어떻게 나뉘나요?

민사집행법 제98조 제1항은 법원이 여러 개의 부동산의 위치·형태·이용관계 등을 고려하여 이를 일괄매수하게 하는 것이 알맞다고 인정하는 경우에는 직권으로 또는 이해관계인의 신청에 따라 일괄매각하도록 결정할 수 있다고 정합니다. 토지와 그 위의 건물은 일괄매각이 검토되는 대표적인 조합입니다. 이 결정은 그 목적물에 대한 매각기일 이전까지 할 수 있습니다(같은 조 제3항).

일괄매각이 되면 매수인은 토지와 건물을 한 번에 사고 대금도 한 덩어리로 냅니다. 그런데 배당은 덩어리째 할 수 없는 경우가 있습니다. 토지에는 한 금융기관의 저당권이, 건물에는 다른 채권자의 저당권이 있는 식으로 재산마다 권리자가 다르면, 누가 얼마를 받는지 정하기 위해 총대금 중 토지 몫과 건물 몫을 갈라야 합니다. 제101조 제2항은 이런 경우를 위해 각 재산의 대금액을 특정할 필요가 있는 경우에는 각 재산에 대한 최저매각가격의 비율을 정하여야 하며, 각 재산의 대금액은 총대금액을 각 재산의 최저매각가격비율에 따라 나눈 금액으로 한다고 정합니다. 각 재산이 부담할 집행비용액을 특정할 필요가 있는 경우에도 같은 방식이 적용됩니다.

이 안분 구조가 임차인에게 중요한 이유는 배당 재원이 어느 재산의 대금인가에 따라 순위표가 달라지기 때문입니다. 예를 들어 임차인의 우선변제권이 건물 저당권보다는 앞서지만 토지 저당권보다는 뒤에 있는 경우를 떠올려 보면, 건물 몫이 크게 잡힐수록 임차인이 먼저 받을 여지가 커지고, 토지 몫이 크게 잡힐수록 토지 저당권자가 먼저 가져가는 몫이 커집니다. 결국 최저매각가격을 정하는 기초가 되는 감정 결과와 그 비율이 배당액에 직접 영향을 줍니다.

같은 조 제3항은 일부 재산의 매각대금으로 모든 채권자의 채권액과 강제집행비용을 변제하기에 충분하면 다른 재산의 매각을 허가하지 아니한다고 하면서도, 토지와 그 위의 건물을 일괄매각하는 경우, 재산을 분리하여 매각하면 그 경제적 효용이 현저하게 떨어지는 경우, 채무자의 동의가 있는 경우에는 그러하지 아니하다고 정합니다. 토지와 건물을 일괄매각할 때는 한쪽 대금만으로 채권액과 집행비용이 충분하더라도 이 제한이 적용되지 않으므로, 두 재산이 함께 매각될 수 있다는 뜻입니다.

매각기일 공고와 매각물건명세서에서 일괄매각인지 개별매각인지 확인하고, 일괄매각이라면 토지와 건물 각각의 최저매각가격이 어떻게 정해졌는지 기록을 확인합니다. 법원은 채권자와 채무자에게 보여 주기 위하여 배당기일의 3일 전에 배당표원안을 작성해 비치하여야 하므로(민사집행법 제149조 제1항), 그 원안을 열람해 토지 몫과 건물 몫에서 내 순위를 대조해 두면 이의 여부를 판단할 시간을 벌 수 있습니다. 채권자는 배당기일에 출석해 자기의 이해에 관계되는 범위에서 이의할 수 있고(제151조 제3항), 다른 채권자에 대해 이의한 채권자가 배당기일부터 1주 이내에 배당이의의 소를 제기한 사실을 증명하는 서류를 내지 않으면 이의가 취하된 것으로 보므로(민사집행법 제154조 제3항), 미리 숫자를 맞춰 보는 준비가 중요합니다.

땅에만 근저당이 있고 건물은 나중에 지어졌다면

민법 제365조는 토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있다고 정하고, 이어서 그 건물의 경매대가에 대하여는 우선변제를 받을 권리가 없다고 정합니다. 빈 땅을 담보로 잡은 저당권자 입장에서는 그 위에 건물이 들어서면 땅만 팔기 어려워지므로 건물까지 함께 경매에 부칠 수 있게 한 것이고, 대신 건물은 원래 담보가 아니었으므로 건물 값에서까지 먼저 가져가지는 못하게 한 구조입니다.

이 조문은 청구할 수 있다는 형식입니다. 저당권자가 반드시 건물까지 함께 경매해야 하는 것은 아니고, 토지만 경매를 신청할 수도 있습니다. 토지만 경매되면 앞에서 본 두 번째 장면과 비슷한 상황이 되고, 토지와 건물을 함께 경매하면 대금을 토지 몫과 건물 몫으로 갈라 볼 필요가 생깁니다. 저당권자가 건물의 경매대가에서는 우선변제를 받지 못하므로, 건물 몫은 토지 저당권자보다 건물에 관한 다른 권리자와 임차인에게 의미 있는 재원이 됩니다. 두 대금에서 임차인의 위치가 어떻게 다른지 나란히 놓으면 다음과 같습니다.

여기서 가장 민감한 쟁점은 소액임차인의 최우선변제입니다. 땅에 저당권이 설정될 당시에는 건물이 없었으므로 저당권자는 그 땅의 가치를 기준으로 돈을 빌려주었을 것입니다. 그 뒤 건물이 지어지고 소액임차인이 들어와 대지 대금에서까지 저당권자보다 앞서 일정액을 가져간다면 저당권자의 담보가치가 예상하지 못한 방식으로 줄어듭니다. 이런 이유로 대지에 저당권이 설정된 뒤 신축된 건물의 소액임차인은 그 대지의 환가대금에서는 최우선변제를 받기 어렵다는 방향의 판결 취지가 알려져 있지만, 구체적 사실관계에 따라 판단이 달라질 수 있으므로 결론을 미리 단정해서는 안 됩니다.

반대로 건물의 경매대가에서는 토지 저당권자가 우선변제를 받지 못하므로, 임차인이 건물 쪽 재원에서 받을 수 있는 몫은 상대적으로 넓어질 여지가 있습니다. 결국 이 장면의 임차인은 대지 대금에서는 제약이 있을 수 있고 건물 대금에서는 기대할 여지가 있다는 큰 그림 아래, 건물에 다른 저당권이나 가압류가 있는지, 내 대항요건과 확정일자가 언제 갖추어졌는지를 하나씩 대조해야 합니다.

소액임차인 최우선변제, 땅값까지 계산에 들어갈까

주택임대차보호법 제8조 제1항은 임차인은 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 한다고 정합니다. 흔히 최우선변제라고 부르는 제도입니다. 대항요건과 확정일자를 함께 보고 순위를 따지는 제3조의2 제2항과 달리, 제8조 제1항이 요구하는 것은 경매신청의 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마치는 것입니다.

누가 소액임차인에 해당하는지, 보증금 중 얼마를 먼저 받는지는 같은 조 제3항에 따라 주택임대차위원회의 심의를 거쳐 대통령령으로 정합니다. 그 기준은 바뀔 수 있고 적용 시점도 사안별로 확인해야 하므로 숫자는 적지 않습니다. 다만 법률 본문에는 분명한 상한이 있습니다. 보증금 중 일정액의 범위와 기준은 주택가액(대지의 가액을 포함한다)의 2분의 1을 넘지 못합니다. 여기서도 대지의 가액을 포함한다는 괄호가 붙어 있다는 점이 중요합니다.

이 괄호 덕분에 최우선변제 상한을 가늠할 때 건물값만이 아니라 대지값도 주택가액에 들어갑니다. 문제는 대지만 매각되거나, 대지에 저당권이 먼저 설정된 뒤 건물이 지어진 장면입니다. 앞에서 본 것처럼 이런 경우 대지 환가대금에서 최우선변제를 어디까지 인정할지는 판례로 정리되는 영역이어서, 대지값도 주택가액에 포함되니 당연히 땅값에서도 먼저 받는다고 단정하면 배당표를 받아 들고 당황할 수 있습니다.

또 하나 놓치기 쉬운 것은 시점입니다. 제8조 제1항은 "주택에 대한 경매신청의 등기 전에" 요건을 갖출 것을 요구합니다. 토지만 먼저 경매되는 장면에서는 건물에 대한 경매신청 등기가 아직 없을 수 있고, 나중에 건물까지 경매되면 그 등기 시점이 다시 문제가 됩니다. 전입일과 확정일자, 토지와 건물 각각의 경매개시결정 등기일을 한 장의 표로 정리해 두는 것이 좋습니다.

토지 경매를 둘러싼 흔한 말, 조문으로 판정하기

토지와 건물이 갈라지는 경매에서 자주 등장하는 네 가지를 골라 조문과 대조해 보았습니다.

등기부부터 배당금 수령까지, 임차인 체크 순서

토지만 경매 세입자 보증금 문제를 실제로 풀어 가는 순서를 여섯 단계로 정리했습니다. 단계마다 확인할 서류와 조문을 함께 적었습니다.

1. 1

   토지·건물 등기부를 각각 발급

   토지와 건물의 소유자가 같은지, 토지 저당권 설정일과 건물 보존등기일 중 어느 것이 앞서는지 확인합니다. 저당권 설정 뒤 건물이 지어졌다면 민법 제365조 장면일 가능성을 염두에 둡니다.

2. 2

   내 우선변제 요건을 날짜로 정리

   입주일과 전입신고일(제3조 제1항), 임대차계약증서상의 확정일자(제3조의2 제2항), 소액임차인 해당 가능성(제8조 제1항·제3항)을 한 장에 적습니다.

3. 3

   매각 단위를 확인

   매각 공고와 매각물건명세서에서 토지만 매각인지, 토지와 건물 개별매각인지, 일괄매각인지 확인합니다. 일괄매각 결정은 매각기일 이전까지 할 수 있습니다(민사집행법 제98조 제1항·제3항).

4. 4

   배당요구의 종기 전에 배당요구

   종기는 첫 매각기일 이전으로 정해져 공고됩니다(제84조 제1항·제2항). 법률에 의하여 우선변제청구권이 있는 채권자로서 배당요구를 해 두어야 배당받을 채권자 범위에 들어갑니다(제88조 제1항, 제148조 제2호).

5. 5

   배당표의 안분과 순위를 대조

   일괄매각이라면 총대금이 최저매각가격 비율로 어떻게 나뉘었는지(제101조 제2항), 토지 몫과 건물 몫에서 내 순위가 어디인지 확인하고 필요하면 배당기일에 이의합니다.

6. 6

   인도와 배당금 수령, 부족분 회수

   임차주택을 양수인에게 인도해야 보증금을 받을 수 있습니다(주택임대차보호법 제3조의2 제3항). 배당으로 다 받지 못한 보증금은 임대인을 상대로 전세금반환소송과 강제집행으로 이어 갑니다.

여섯 단계 가운데 가장 시간이 촉박한 것은 네 번째 단계입니다. 경매개시결정 사실을 알게 되었다면 곧바로 종기를 확인하고, 임대차계약서 사본과 주민등록표 등본 등 우선변제 요건을 보여 주는 자료를 갖추어 배당요구서를 내는 것이 실무상 첫 행동입니다.

여섯 번째 단계의 부족분 회수도 미리 그려 두어야 합니다. 경매 배당으로 보증금 일부만 받았다고 해서 나머지 보증금반환채권이 사라지는 것은 아닙니다. 임대인의 다른 재산이 있다면 판결을 받아 강제집행을 할 수 있으므로, 배당 절차와 소송 준비를 나란히 진행하는 편이 유리할 수 있습니다. 어느 단계에서 막혔는지 모르겠다면 02-591-5662로 지금 단계부터 알려 주세요.

상담 전에 준비하면 좋은 서류 세 묶음

토지와 건물이 갈라진 경매 사건은 서류가 한두 장 빠져도 구조를 잘못 읽기 쉽습니다. 아래 세 묶음을 갖춰 두면 어느 장면에 해당하는지 빠르게 가늠할 수 있습니다.

법도 전세금반환소송센터의 엄정숙 변호사는 『전세금반환소송 매뉴얼』의 저자로, 전세금 사건을 450건 이상 처리하며 경매 배당과 소송을 함께 설계해 왔습니다. 판례로 결론이 갈리는 사건일수록 배당요구와 판결 준비를 함께 하는 것이 회수의 폭을 넓힙니다. 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

자주 묻는 질문