전세 계약을 할 때 집주인 부부 가운데 한 사람만 나와 도장을 찍는 일은 흔합니다. 문제는 보증금을 돌려받아야 할 때 드러납니다. 등기부에는 아내 이름이 올라 있는데 계약서에는 남편이 서명했고, 보증금은 또 다른 계좌로 보냈다면 누구에게 돈을 달라고 해야 하는지부터 막힙니다. 집주인 부부가 서로 "그건 남편이 한 일", "명의는 아내 것"이라며 책임을 미루기 시작하면 임차인은 만기 뒤에도 시간만 흘려보내게 됩니다.

이 글은 집주인 배우자 전세금 청구가 가능한지, 가능하다면 어떤 조문을 근거로 하는지, 그리고 판결을 받은 뒤 배우자 재산까지 압류할 수 있는지를 순서대로 정리합니다. 대리권을 부인하는 일반적인 경우나 부부 공동명의 주택처럼 다른 글에서 다룬 상황은 짧게만 언급하고, 등기 명의가 한 사람에게만 있는 집주인의 '배우자'에게 책임이 미치는 경로에 집중합니다.

• 계약서에는 집주인 남편(또는 아내)이 서명했는데 등기부 소유자는 다른 배우자로 되어 있습니다.
• 보증금을 집주인 배우자 명의 계좌로 보냈고, 지금은 부부가 서로 상대에게 받으라고 미룹니다.
• 등기 명의자 한 사람만 상대로 판결을 받으면 배우자 재산은 손댈 수 없는지 궁금합니다.
• 집주인이 이혼했다거나 배우자에게 명의를 넘겼다며 책임을 피하려 합니다.
• 내용증명을 누구 앞으로 보낼지, 소장에 피고를 몇 명 적을지 아직 정하지 못했습니다.

집주인 배우자에게도 전세금을 청구할 수 있을까요?

보증금 반환의무는 임대차계약에서 나옵니다. 민법 제618조는 임대차를 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 계약으로 정합니다. 결국 출발점은 '누가 계약 당사자로서 그 약정을 했는가'입니다. 보증금을 돌려줄 의무를 지는 사람은 원칙적으로 계약상 임대인이고, 혼인 관계에 있다는 사실만으로 배우자가 자동으로 같은 채무를 지게 되지는 않습니다.

민법은 부부의 재산을 각자 따로 보는 구조를 기본으로 합니다. 제830조 제1항은 부부의 일방이 혼인전부터 가진 고유재산과 혼인중 자기의 명의로 취득한 재산을 그 특유재산으로 한다고 정합니다. 재산이 각자에게 귀속되는 것처럼 계약에서 생긴 채무도 원칙적으로 계약한 사람이 집니다. 그래서 집주인 배우자 전세금 청구는 "부부니까 같이 책임지라"는 말만으로는 성립하지 않고, 법이 인정하는 별도의 연결고리가 있어야 합니다.

그 연결고리는 크게 세 가지입니다. 첫째, 배우자가 사실은 계약 당사자이거나 대리를 통해 계약의 효과가 그 배우자에게 돌아간 경우입니다. 둘째, 민법 제832조가 정한 일상가사 연대책임이 인정되는 경우입니다. 셋째, 임차인이 대항력을 갖춘 뒤 주택 소유권이 배우자에게 넘어가 배우자가 임대인의 지위를 이어받은 경우입니다. 세 경로는 근거 조문도, 임차인이 입증해야 할 사실도, 판결 뒤 집행할 수 있는 재산의 범위도 서로 다릅니다.

실무에서 자주 보이는 실수는 세 경로를 구분하지 않고 "부부 모두 책임이 있다"고만 적어 내용증명과 소장을 보내는 것입니다. 상대방이 각 경로의 요건을 하나씩 부정하면 임차인은 그제야 증거를 모으느라 시간을 씁니다. 처음부터 어느 경로를 주된 근거로 삼고 어느 경로를 보충으로 둘지 정해 두어야 청구가 흔들리지 않습니다.

이 판단은 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행(부동산 경매·채권압류 및 추심·동산압류)으로 이어지는 절차 지도 전체와 이어집니다. 단계마다 상대방을 누구로 적느냐가 계속 따라오기 때문입니다.

등기부·계약서·입금 계좌, 서류 세 장으로 상대방 좁히기

상대방을 정하는 작업은 감정이 아니라 서류에서 시작합니다. 확인할 서류는 세 장입니다. 등기사항증명서에서는 현재 소유자가 누구인지를, 임대차계약서에서는 임대인란에 누구 이름이 적혀 있고 누가 서명·날인했는지와 대리인 표시가 있는지를, 보증금 입금 내역에서는 돈을 받은 계좌의 명의를 확인합니다. 세 이름이 모두 같다면 고민할 것이 거의 없지만, 하나라도 다르면 아래 표처럼 유형을 나눠 생각해야 합니다.

※ 남편과 아내를 바꿔 넣어도 구조는 같습니다. 표는 출발점을 정리한 것이고, 실제 결론은 계약 경위와 증거에 따라 달라질 수 있습니다.

표에서 가장 까다로운 것은 C 유형입니다. 남편이 아내 소유 집을 자기 이름으로 임대인란에 적고 계약했다면, 남편은 계약 당사자로서 보증금 반환의무를 질 수 있습니다. 제618조의 문언은 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하는 구조이고 임대인이 소유자일 것을 요건으로 적고 있지 않기 때문입니다. 다만 아내가 그 임대를 허락하지 않았다면 임차인이 소유자인 아내나 장래의 매수인에게 대항력과 우선변제를 주장할 수 있는지가 다퉈질 여지가 있으므로, 이 유형에서는 아내의 동의나 위임을 보여 주는 정황을 반드시 확인해야 합니다.

입금 계좌 명의는 계약 당사자를 판단하는 여러 정황 가운데 하나일 뿐입니다. 남편과 계약했는데 보증금을 아내 계좌로 보냈다고 해서 그것만으로 아내가 계약 당사자가 된다고 단정하기 어렵고, 반대로 아내와 계약했는데 남편 계좌로 보냈다고 해서 남편이 임대인이 되는 것도 아닙니다. 다만 배우자 계좌로 보증금이 들어갔다는 사실은 그 배우자가 거래를 알고 있었고 돈을 함께 관리했다는 정황으로 쓰일 수 있어, 이후 대리·추인·연대책임 주장을 뒷받침하는 자료가 됩니다.

서류 세 장 외에 계약 전후의 문자·통화·메신저 기록도 함께 보존하십시오. 누가 집을 보여 주었는지, 누가 "제가 집주인입니다"라고 소개했는지, 수리 요청과 만기 협의를 누구와 했는지는 계약서만으로 드러나지 않는 사정을 보여 줍니다. 상대방이 나중에 기억이 다르다고 주장할 때 이런 기록이 가장 구체적인 반박 자료가 됩니다.

일상가사 연대책임, 전세 보증금에도 적용될까요?

배우자에게 책임을 묻는 가장 직접적인 조문은 민법 제832조입니다. 원문은 "부부의 일방이 일상의 가사에 관하여 제삼자와 법률행위를 한 때에는 다른 일방은 이로 인한 채무에 대하여 연대책임이 있다. 그러나 이미 제삼자에 대하여 다른 일방의 책임없음을 명시한 때에는 그러하지 아니하다."입니다. 그 앞의 제827조 제1항은 "부부는 일상의 가사에 관하여 서로 대리권이 있다."고 정하고, 제2항은 그 대리권에 가한 제한은 선의의 제삼자에게 대항하지 못한다고 정합니다.

두 조문 모두 열쇠는 '일상의 가사'라는 말입니다. 조문은 그 범위를 열거하지 않기 때문에 구체적인 거래가 여기에 들어가는지는 판례로 정해지는 쟁점이고, 실무에서는 부부 공동생활에 통상 필요한 범위인지가 주로 거론됩니다. 생활비나 생필품 구입처럼 반복되는 거래와 달리, 주택을 남에게 빌려주고 큰 액수의 보증금을 받는 거래가 일상의 가사에 해당하는지는 거래 목적, 보증금의 쓰임, 부부의 생활 형태 같은 사정에 따라 판단이 갈릴 수 있습니다. 따라서 "전세 계약이니 당연히 배우자도 연대책임"이라고 단정하는 것도, "전세는 일상가사가 아니니 배우자는 무조건 무관"이라고 단정하는 것도 모두 위험합니다.

임차인이 할 수 있는 현실적인 준비는 법원이 종합해 볼 가능성이 있는 사정을 미리 모아 두는 것입니다. 아래 비교는 결론을 정하는 기준표가 아니라, 연대책임 주장을 검토할 때 각 정황이 어느 방향으로 쓰일 수 있는지를 정리한 것입니다.

계약서 특약란은 반드시 다시 읽어 보십시오. 제832조 단서는 이미 제삼자에 대하여 다른 일방의 책임없음을 명시한 때에는 연대책임을 지지 않는다고 정합니다. 계약 당시 "임대인의 배우자는 이 계약상 채무를 부담하지 않는다"는 식의 문구를 넣었거나 그런 취지를 임차인에게 분명히 밝혔다면, 일상의 가사에 해당하는지와 별개로 연대책임 주장은 이 단서에 막힐 수 있습니다. 반대로 그런 문구나 고지가 없었다면 상대방이 단서를 내세우기 위해서는 언제, 어떻게 책임 없음을 명시했는지가 문제 됩니다.

제827조 제2항도 함께 볼 만합니다. 부부가 내부적으로 "집 임대는 명의자만 한다"고 정해 두었더라도, 그 대리권 제한은 선의의 제삼자에게 대항하지 못합니다. 다만 이 조항은 어디까지나 일상의 가사에 관한 대리권을 전제로 하므로, 전세 계약이 일상의 가사 범위 밖이라고 판단되면 이 조항만으로 임차인이 보호받기는 어렵습니다. 그때는 다음 장에서 볼 대리와 표현대리의 문제로 넘어가 다시 따져야 합니다.

배우자가 대신 계약했다면, 대리와 표현대리부터 따집니다

집주인 배우자 전세금 청구에서 가장 자주 만나는 장면은 등기 명의자 대신 배우자가 계약 자리에 나온 경우입니다. 이때 배우자가 명의자의 대리인으로 계약했다면 계약의 효과는 명의자에게 돌아갑니다. 민법 제114조 제1항은 "대리인이 그 권한내에서 본인을 위한 것임을 표시한 의사표시는 직접 본인에게 대하여 효력이 생긴다."고 정합니다. 계약서에 임대인 본인의 대리인이라는 표시가 있고 위임장과 인감증명서가 첨부되어 있다면, 반환의무를 지는 사람은 명의자 본인입니다.

문제는 위임장이 없거나 위임 범위를 넘어 계약한 경우입니다. 민법 제130조는 대리권없는 자가 타인의 대리인으로 한 계약은 본인이 이를 추인하지 아니하면 본인에 대하여 효력이 없다고 정합니다. 한편 제126조는 대리인이 그 권한외의 법률행위를 한 경우에 제삼자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인이 그 행위에 대하여 책임이 있다고 정합니다. 이 조문은 일정한 대리권을 가진 사람이 그 범위를 넘은 경우를 다루는 것이어서, 부부 사이의 일상가사 대리권을 기본이 되는 대리권으로 삼아 제126조를 적용할 수 있는지, 정당한 이유가 인정되는지는 판례로 정해지는 쟁점이고 사안마다 결론이 달라질 수 있습니다.

명의자가 끝내 대리를 부인하더라도 임차인이 길을 잃는 것은 아닙니다. 민법 제135조 제1항은 다른 자의 대리인으로서 계약을 맺은 자가 그 대리권을 증명하지 못하고 또 본인의 추인을 받지 못한 경우에는 상대방의 선택에 따라 계약을 이행할 책임 또는 손해를 배상할 책임이 있다고 정합니다. 다만 같은 조 제2항에 따라 대리권이 없다는 사실을 상대방이 알았거나 알 수 있었을 때 등에는 이 책임이 적용되지 않으므로, 임차인이 계약 당시 무엇을 확인했는지가 다시 중요해집니다. 아래 세 가지 자료가 이 단계의 핵심입니다.

이렇게 근거가 여러 갈래로 나뉠 때는 처음부터 두 사람을 함께 피고로 세우는 구성을 검토합니다. 민사소송법 제65조는 소송목적이 되는 권리나 의무가 여러 사람에게 공통되거나 사실상 또는 법률상 같은 원인으로 말미암아 생긴 경우에는 그 여러 사람이 공동소송인으로서 당사자가 될 수 있다고 정합니다. 같은 전세계약에서 생긴 반환의무를 두고 명의자에게는 대리의 효과를, 계약한 배우자에게는 계약 당사자 책임이나 무권대리인 책임을 묻는 식입니다. 청구를 어떤 순서와 관계로 묶을지는 사안의 증거에 따라 정해야 하므로, 소장을 쓰기 전에 근거별로 청구원인을 나눠 두는 것이 좋습니다.

판결을 받은 뒤, 배우자 재산은 어디까지 압류할 수 있을까요?

소송에서 이기는 것과 돈을 받는 것은 다른 문제이고, 부부 임대인 사건에서는 이 차이가 특히 크게 드러납니다. 민사집행법 제39조 제1항은 "강제집행은 이를 신청한 사람과 집행을 받을 사람의 성명이 판결이나 이에 덧붙여 적은 집행문에 표시되어 있고 판결을 이미 송달하였거나 동시에 송달한 때에만 개시할 수 있다."고 정합니다. 판결에 남편만 피고로 적혀 있다면 그 판결로 집행을 받는 사람은 남편이고, 아내는 그 판결의 집행 대상이 아닙니다.

재산의 귀속도 같은 원리로 움직입니다. 앞서 본 제830조 제1항에 따라 혼인 중 자기 명의로 취득한 재산은 각자의 특유재산이므로, 남편을 상대로 받은 판결로 아내 명의의 부동산이나 아내 명의 예금을 압류하는 것은 원칙적으로 허용되지 않습니다. 반대로 아내만 상대로 판결을 받았다면 남편 명의 재산에는 손댈 수 없습니다. 집주인 부부의 재산이 주로 누구 명의로 되어 있는지가 피고를 정할 때 함께 고려되어야 하는 이유가 여기에 있습니다.

예외적으로 부부가 함께 쓰는 물건에는 길이 열려 있습니다. 제830조 제2항은 부부의 누구에게 속한 것인지 분명하지 아니한 재산은 부부의 공유로 추정한다고 정하고, 민사집행법 제190조는 "채무자와 그 배우자의 공유로서 채무자가 점유하거나 그 배우자와 공동으로 점유하고 있는 유체동산은 제189조의 규정에 따라 압류할 수 있다."고 정합니다. 집주인 부부가 함께 사는 집 안에 있는 부부 공유의 유체동산으로서 채무자가 점유하거나 배우자와 공동으로 점유하는 물건은 채무자 한 사람에 대한 판결로도 압류를 검토할 수 있다는 뜻입니다. 다만 민사집행법 제195조가 정한 압류금지물건(생활에 필요한 의복·침구·가구·부엌기구 등)은 제외됩니다. 유체동산만으로는 회수 규모가 제한적일 수 있으므로 부동산 경매나 채권압류와 함께 계획하는 편이 현실적입니다.

판결 전후로 집 명의를 배우자에게 넘기는 경우도 있습니다. 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖추고 있었다면, 주택임대차보호법 제3조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정하므로 새 명의자가 된 배우자를 상대로 반환을 구하는 구성을 검토할 수 있습니다. 이미 판결을 받은 뒤 명의가 넘어갔다면 승계집행문으로 처리할 수 있는지가 함께 문제 되고, 대항력이 없는 상태에서 명의가 넘어갔다면 사해행위 취소 같은 별도 절차를 따져야 하므로 등기부의 변동 일자를 기준으로 나눠 판단해야 합니다.

집주인 쪽이 자주 하는 세 가지 말, 조문으로 다시 보기

부부 임대인 사건에서 임차인이 듣는 말은 대체로 정해져 있습니다. 아래 세 가지는 모두 그 자체로는 법적 근거가 아니라 임대인 쪽 사정이고, 판단 기준은 임대차계약서와 법입니다.

세 말에 공통된 것은 '내 책임이 아니니 다른 사람에게 받으라'는 구조입니다. 이런 말을 들었다면 반박보다 기록이 먼저입니다. 문자로 받은 말은 화면을 저장해 두고, 통화로 들은 말은 날짜와 내용을 메모해 두십시오. 나중에 누가 계약 당사자였는지 다툴 때 부부 각자의 말이 서로 어긋나는 지점이 드러나면, 그 자체가 상대방 진술의 신빙성을 따지는 자료가 됩니다.

임차인이 밟을 순서, 서류 대조부터 집행까지

집주인 배우자 전세금 청구를 실제로 진행할 때는 아래 순서를 따르는 것이 안전합니다. 앞 단계에서 정한 상대방이 뒤 단계의 범위를 정한다는 점이 핵심입니다.

1. 1

   서류 세 장과 정황 기록 정리

   등기사항증명서·계약서·입금 내역을 나란히 놓고 앞의 표에서 어느 유형인지 정합니다. 문자·통화 기록도 날짜순으로 묶어 둡니다.

2. 2

   내용증명은 두 사람 모두에게

   계약자와 등기 명의자를 각각 수신인으로 하여 계약 종료와 보증금 반환을 요구합니다. 내용증명이 책임을 새로 만들지는 않지만 상대방의 답변이 당사자 판단의 자료가 됩니다.

3. 3

   이사가 필요하면 임차권등기명령

   임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우 신청할 수 있고, 임차권등기를 마친 뒤에는 대항요건을 잃어도 이미 취득한 대항력·우선변제권이 유지됩니다(주택임대차보호법 제3조의3 제1항·제5항). 등기부 기입을 확인한 뒤 이사·전출하십시오.

4. 4

   보전처분은 조건을 보고

   임대 부동산 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알 때에는 가압류를 미리 검토합니다. 배우자 명의 재산은 배우자에 대한 청구 근거가 설 때에만 대상이 됩니다.

5. 5

   소장에서 피고와 청구원인 확정

   계약 당사자, 대리 효과, 연대책임, 지위 승계 가운데 어떤 근거로 누구에게 청구하는지 나눠 적습니다. 소장 접수 후 판결까지는 보통 4~6개월이 걸립니다.

6. 6

   판결 뒤 집행 범위 확인

   판결에 이름이 적힌 사람의 재산에 부동산 경매·채권압류 및 추심·동산압류를 진행하고, 부부 공유 유체동산은 민사집행법 제190조로 검토합니다.

이 순서에서 가장 많이 흔들리는 단계는 5번입니다. 피고를 한 사람으로만 정해 소송을 시작했다가 재판 도중 배우자에게도 책임이 있다는 사정이 드러나면, 이미 진행 중인 소송에 그 배우자를 끌어들이는 방법이 제한적이어서 별도의 소송을 따로 준비해야 할 수 있습니다. 그래서 1·2번 단계의 자료로 처음부터 피고 구성을 확정하는 것이 좋습니다.

전세보증금 반환보증에 가입해 두었다면 보증기관 절차를 먼저 확인하십시오. 보증기관이 이행한 뒤에도 남는 금액이나 지연손해금 문제는 다시 임대인 부부를 상대로 따져야 할 수 있고, 그때도 누가 계약 당사자인지에 관한 정리는 그대로 쓰입니다. 서류 세 장을 대조했는데도 유형이 분명하지 않다면 무료 전화상담(02-591-5662)에서 계약서와 등기부를 기준으로 상대방 구성을 함께 점검해 드립니다.

자주 묻는 질문