• 입주 지정기간이 시작된 신축 아파트인데, 집주인이 아직 소유권이전등기를 마치지 못한 수분양자입니다.
• 집주인이 제 보증금으로 분양 잔금을 치르고, 등기와 함께 잔금대출을 받을 계획이라고 합니다.
• 등기는 곧 나온다는 말만 듣고 계약서에 도장을 찍으려는 참입니다.
• 이미 입주했는데 등기가 늦어지고 잔금 미납 이야기가 들려 불안합니다.

위 상황 가운데 하나라도 해당한다면 이 글이 순서를 잡아 드릴 수 있습니다. 신축 아파트 소유권 이전 전 전세는 입주장마다 반복해서 나오는 계약 형태입니다. 수분양자는 잔금이 필요하고 임차인은 새 아파트에 들어가고 싶으니 이해가 맞아떨어지기 때문입니다. 문제는 이 계약이 분양자, 수분양자, 임차인, 잔금대출 은행이라는 네 당사자가 한꺼번에 얽힌 구간에서 맺어진다는 점입니다. 등기부만 보고 계약하던 평소의 습관이 그대로 통하지 않는 구간이라는 뜻입니다.

이 글은 사기 여부를 판단하는 글이 아니라, 집주인이 성실하더라도 일정이 어긋나거나 대출이 막히면 보증금이 어디에 서게 되는지를 민사 구조로 정리한 글입니다. 기준은 임대차계약서와 법이며, "다들 이렇게 계약한다"는 관행은 분쟁에서 임차인을 지켜 주지 못합니다. 궁금한 점은 02-591-5662로 물어보셔도 됩니다.

QUESTION 01소유권 이전 전 수분양자와 맺은 전세계약, 효력이 있을까요?

가장 먼저 나오는 질문은 등기도 안 된 사람과 계약해도 계약이 성립하느냐는 것입니다. 민법 제618조는 임대차를 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 생기는 계약으로 정합니다. 이 문언 어디에도 임대인이 목적물의 소유자이거나 등기명의자여야 한다는 요건은 들어 있지 않습니다. 그래서 남의 물건을 빌려주는 약속도 계약으로는 성립할 수 있고, 수분양자가 장차 자기 명의가 될 아파트를 빌려주기로 약속하는 것도 마찬가지입니다.

월세 없이 보증금만 맡기는 전세라면 차임 약정이 없는데 임대차로 볼 수 있느냐는 의문이 생길 수 있습니다. 주택임대차보호법 제12조는 주택의 등기를 하지 아니한 전세계약에 관하여는 이 법을 준용하고, 이 경우 전세금은 임대차의 보증금으로 본다고 정합니다. 흔히 전세라고 부르는 계약, 즉 전세권 등기를 하지 않은 채 보증금을 맡기고 사는 계약에도 주택임대차보호법이 준용되어 그 보호 구조를 적용받을 수 있다는 의미입니다.

그렇다면 왜 이 계약이 위험하다고 말할까요. 민법 제186조는 부동산에 관한 법률행위로 인한 물권의 득실변경은 등기하여야 그 효력이 생긴다고 정합니다. 수분양자는 분양계약이라는 법률행위로 아파트를 사는 사람이므로, 소유권이전등기를 마치기 전에는 그 아파트의 소유자가 아닙니다. 등기부의 소유자와 계약서의 임대인이 서로 다른 상태가 되는 것입니다. 계약은 성립하더라도, 그 계약을 등기부상 소유자에게 주장할 수 있느냐는 전혀 다른 질문이 되는 이유입니다.

정리하면 신축 아파트 소유권 이전 전 전세의 쟁점은 계약의 성립이 아니라 계약의 대외적인 힘입니다. 중간 고리 하나라도 끊어지면 임차인은 계약서 한 장만 들고 등기부상 소유자나 은행과 마주하게 되므로, 아래 세 축을 나눠 보는 것이 출발점입니다.

세 가지 축은 서로 다른 시점에, 서로 다른 조건으로 생깁니다. 계약의 성립은 도장을 찍는 날 정해지지만, 대항력은 이사와 전입을 마친 다음 날에야 생기고, 우선변제권은 확정일자라는 조건이 하나 더 붙습니다. 신축 입주장에서는 이 세 시점 사이에 소유권이전등기와 잔금대출 근저당 설정이라는 두 사건이 끼어들기 때문에, 날짜를 하루 단위로 따져야 하는 일이 생깁니다.

MAP등기 전 구간에 얽힌 네 당사자, 누가 무엇을 쥐고 있나

평범한 전세계약에는 임대인과 임차인만 등장하지만, 신축 아파트 소유권 이전 전 전세에서는 네 당사자의 이해관계가 한 집 위에 겹칩니다. 누가 어떤 권리를 쥐고 있는지 지도로 그려 두면 갈등이 어디서 터질지 미리 보입니다.

표에서 보듯 임차인과 직접 계약한 사람은 수분양자 한 명뿐입니다. 분양자와 은행은 임차인과 아무 계약도 맺지 않았지만, 집의 소유권과 담보권이라는 더 강한 권리를 쥐고 있습니다.

이 구조를 이해하면 실무에서 왜 분양자의 임대 동의서, 잔금 일정표, 대출 계획서 같은 서류를 따로 챙기라고 하는지 납득이 됩니다. 계약 상대방이 아닌 사람의 의사를 서면으로 끌어오거나, 적어도 그 사람이 언제 무엇을 할지 날짜로 확인해 두려는 것입니다. 임차인이 직접 통제할 수 없는 변수를 조금이라도 줄이는 작업이라고 보면 됩니다.

TIMING대항력은 언제부터, 누구를 상대로 생기나

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 덧붙입니다. 이사해서 실제로 집을 넘겨받고 전입신고까지 마친 날의 다음 날부터 대항력이 생긴다는 뜻입니다. 전입한 바로 그날 다른 등기가 접수되면 접수 시각과 관계없이 그 등기가 임차인의 대항력보다 앞설 수 있다는 점은 신축 입주장에서 특히 무겁게 작용합니다.

같은 조 제4항은 임차주택의 양수인(그 밖에 임대할 권리를 승계한 자를 포함한다)은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 정합니다. 수분양자가 무사히 등기를 마치고 나중에 집을 팔더라도, 임차인이 제1항의 대항력을 갖추고 있다면 집을 산 사람이 임대인의 지위를 이어받는 구조입니다. 그래서 임차인 입장에서는 인도와 전입을 먼저 갖춰 두는 것이 모든 보호 장치의 출발점이 됩니다.

문제는 등기명의자가 아닌 수분양자와 계약한 경우입니다. 이 계약에서 대항력이 언제부터, 누구를 상대로 생기는지는 조문 문언만으로 바로 답이 나오지 않습니다. 대법원 판결 가운데에는 이 쟁점을 다룬 것들이 있고, 분양자가 수분양자에게 임대 권한을 주었는지, 임차인이 대항요건을 갖춘 시점이 소유권이전등기와 어떤 선후 관계에 있는지 같은 사정이 함께 고려되는 것으로 알려져 있습니다. 다만 사건마다 사실관계가 달라 결론을 하나로 단정할 수는 없으므로, 내 계약이 어느 쪽에 가까운지는 서류를 놓고 따져 봐야 합니다.

그래서 대항력 발생 시점을 가장 보수적으로 잡고, 소유권이전등기일과 그날 접수될 수 있는 근저당을 기준으로 전입과 확정일자를 날짜별로 그려 보는 편이 안전합니다. 아래는 입주장의 흔한 순서이며 단지 조건에 따라 바뀔 수 있습니다.

가장 주의할 칸은 3번과 5번 사이, 보증금은 건넸는데 등기와 대출은 끝나지 않은 구간입니다. 잔금 기한, 대출 승인 여부, 등기 신청 일정을 미리 들어 두면 이 구간을 짧게 관리할 수 있습니다.

QUESTION 02잔금대출 근저당과 같은 날 전입하면 누가 앞서나요?

신축 입주장에서 가장 흔한 그림은 이렇습니다. 임차인이 보증금을 내고 같은 날 전입신고를 하며, 수분양자는 그 보증금과 잔금대출을 합쳐 잔금을 치르고, 은행은 소유권이전등기와 동시에 근저당 설정등기를 접수합니다. 얼핏 보면 모든 일이 같은 날 일어났으니 순위도 같을 것 같지만, 주택임대차보호법 제3조 제1항은 대항력이 인도와 주민등록을 마친 그 다음 날부터 생긴다고 정합니다. 따라서 근저당이 전입 당일 접수되면 근저당이 먼저 자리를 차지하는 구조가 될 수 있습니다.

우선변제권도 같은 문제를 안고 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매나 공매를 할 때 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 확정일자만 일찍 받아 두어도 대항요건이 갖춰지지 않으면 우선변제권은 완성되지 않습니다. 구체적인 선후는 근저당 접수 시점과 두 요건이 모두 갖춰진 시점을 사안별로 비교해 따집니다.

근저당이 앞선 상태에서 나중에 집주인이 대출을 갚지 못해 경매가 진행되면, 임차인은 매수인에게 대항하기 어려워질 수 있고 배당 순위로 보증금을 다투게 됩니다. 대출과 보증금을 합친 금액이 매각대금에 가까울수록 위험이 커지므로, 대출 규모를 계약 전에 묻는 것은 결례가 아니라 정당한 확인 절차입니다.

오른쪽 구조의 약정들은 임대인인 수분양자와 맺는 약속입니다. 은행이 그 약속에 묶이는 것은 아니므로, 수분양자가 약속을 어기고 근저당을 먼저 설정하면 임차인은 수분양자에게 계약 위반 책임을 묻는 것 외에 순위 자체를 되돌리기는 어려울 수 있습니다. 그래서 약정만 믿기보다는 근저당이 어느 시점에 얼마의 채권최고액으로 설정되는지 등기부로 직접 확인하고, 그 결과를 보고 확정일자와 전입 일정을 다시 점검하는 습관이 필요합니다.

보증금 반환보증 가입을 생각한다면 가입 가능 여부와 필요 서류도 계약 전에 보증기관에 직접 확인해야 합니다. 기관마다 기준이 있을 수 있어, 된다는 말만 믿고 계약했다가 등기 뒤에 막히는 일이 생길 수 있습니다.

RISK수분양자가 잔금을 못 내 분양계약이 해제되면

등기 전 전세계약에서 임차인이 가장 두려워하는 장면은 집주인이 잔금을 내지 못해 분양계약이 깨지는 경우입니다. 분양계약서에는 보통 잔금 미납 시 해제에 관한 조항이 따로 있고, 그 조항이 먼저 문제가 됩니다. 민법 제544조는 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다고 정하고, 다만 채무자가 미리 이행하지 아니할 의사를 표시한 경우에는 최고를 요하지 아니한다고 덧붙입니다.

해제가 되면 민법 제548조 제1항에 따라 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있습니다. 같은 조 제2항은 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다고 정하지만, 분양계약서에 위약금이나 공제 조항이 있다면 수분양자가 실제로 돌려받을 금액은 달라질 수 있습니다.

임차인에게 중요한 것은 제548조 제1항 단서입니다. 원문은 "그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다."입니다. 수분양자에게서 집을 빌려 대항요건을 갖춘 임차인이 이 제삼자로서 보호받을 수 있는지가 핵심 쟁점이 됩니다. 이 문제는 조문 문언만으로 답이 정해지지 않는 판례 영역이며, 분양자가 임대에 동의했는지, 임차인이 언제 대항요건을 갖췄는지 같은 사정이 결론에 영향을 줄 수 있는 요소로 거론됩니다. 결론을 단정할 수 없으니 계약 전에 위험을 줄여 두는 것이 현실적입니다.

해제로 집을 되찾은 분양자가 주택임대차보호법 제3조 제4항의 임대할 권리를 승계한 자에 해당하는지도 문언만으로 정해지지 않아 단정할 수 없습니다. 분명한 것은 임차인이 보증금을 맡긴 상대방이 수분양자이고, 그에게 계약에 따른 보증금 반환을 청구할 수 있다는 점입니다.

세 가지 말은 입주장에서 자주 들리지만, 같은 단지 다른 집이 무사했다는 사실이 내 계약의 안전을 보장하지는 않습니다. 말로 들은 내용은 특약이나 문자, 서면 확인으로 옮겨 두어야 나중에 증거가 됩니다.

CHECKLIST계약 전에 받아 둘 서류와 특약 체크리스트

신축 아파트 소유권 이전 전 전세를 결정했다면 도장을 찍기 전에 아래 항목을 하나씩 지워 나가야 합니다. 원본을 확인하고 사본과 확인 날짜를 남겨 두면 분쟁 때 그대로 증거 목록이 됩니다.

특약 방향은 분명합니다. 첫째, 소유권이전등기 예정일을 날짜로 적고 그날까지 등기가 없으면 임차인이 해지할 수 있게 합니다. 둘째, 분양계약 해제 사유가 생기면 임대인이 즉시 알리고 보증금을 반환할 의무를 적습니다. 셋째, 근저당 설정 시기에 대한 약속을 적되 은행을 직접 구속하지는 않는다는 한계를 알고 들어갑니다.

보증금 지급 방식도 꼼꼼히 정해야 합니다. 보증금이 분양 잔금으로 들어가는 구조라면, 임차인이 보증금을 분양자의 잔금 계좌로 직접 보내는 방식이 거론되기도 합니다. 가능 여부는 분양자에게 직접 확인해야 하고, 어느 방식이든 그 돈이 임대차 보증금이며 임대인이 누구인지를 영수증과 계약서에 남겨야 나중에 다툼이 없습니다.

RECOVERY이미 문제가 생겼다면, 보증금 회수 순서

이미 입주했는데 등기가 늦어지거나, 집주인이 잔금을 못 내고 있다는 소식을 들었다면 먼저 사실관계부터 모아야 합니다. 분양계약 상태, 잔금 기한, 해제 통지 여부, 등기부의 새 등기를 확인한 뒤, 계약서와 특약을 근거로 보증금 반환 계획을 요구하는 내용증명을 보내 두면 기록이 남습니다.

계약 기간이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 일반적인 전세금 회수 경로와 같은 순서를 밟습니다. 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행입니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 다만 임대인과 등기명의자가 다른 상태라면 신청이 그대로 받아들여지는지부터 검토해야 합니다. 등기를 마친 경우라도 이사는 반드시 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 해야 대항력을 잃는 위험을 피할 수 있습니다.

전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월 정도를 예상합니다. 소송 상대방은 원칙적으로 계약서상 임대인인 수분양자이고, 오히려 판결 뒤 무엇을 집행할 수 있는지가 더 중요한 질문이 됩니다.

강제집행 단계에서는 임대인의 재산이 어디에 있는지가 관건입니다. 수분양자가 등기를 마쳤다면 그 아파트에 대한 강제경매를, 분양계약이 해제되어 분양자에게서 돌려받을 분양대금이 있다면 그 반환채권에 대한 채권압류와 추심을 검토할 수 있습니다. 판결 전부터 임대인의 재산 상황을 정리해 두면 시간을 아낄 수 있습니다. 집주인이 새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다고 버틴다면, 그것은 임대인의 사정일 뿐 법적 근거가 있는 말이 아니라는 점도 기억해 두면 좋습니다.

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