전세금 못받았을때, 지금 이런 상황이 아닌지 먼저 확인해 보세요

계약이 끝났는데 보증금이 들어오지 않으면 임차인은 대개 무엇을 해야 하는지부터 찾아봅니다. 내용증명을 보내고, 임차권등기명령을 신청하고, 소송을 내고, 마지막에 강제집행으로 이어지는 큰 지도는 이미 많은 글이 설명합니다. 그런데 실제 상담에서 더 자주 마주치는 문제는 해야 할 일을 몰라서가 아니라, 좋은 뜻으로 한 행동이 법이 정해 둔 권리를 오히려 깎아 버리는 경우입니다.

법도 전세금반환소송센터에 전세금 못받았을때의 문의가 들어오면 공통된 장면이 있습니다. 이사 날짜는 이미 잡혀 있고, 집주인은 새 세입자만 들어오면 바로 주겠다고 말하고, 임차인은 관계가 틀어질까 봐 재촉을 미룹니다. 이 글은 그 장면 속에서 권리를 깎는 행동을 네 가지로 골라, 각각 어떤 조문과 연결되는지와 그 대신 무엇을 하면 되는지를 정리했습니다. 먼저 아래 목록에 해당하는 항목이 있는지 보세요.

전세금 못받았을때 왜 해야 할 일보다 하지 말아야 할 일을 먼저 봐야 하나요?

임차인이 보증금을 회수하는 힘은 세 갈래 권리에서 나옵니다. 첫째는 대항력입니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차가 등기되어 있지 않아도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다고 정하고, 전입신고를 한 때 주민등록이 된 것으로 봅니다. 둘째는 우선변제권입니다. 제3조의2 제2항에 따라 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인은 경매 또는 공매를 할 때 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 셋째는 임대차관계의 존속입니다. 제4조 제2항은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다.

중요한 것은 이 권리들이 한 번 갖추면 저절로 영원히 유지된다고 단정할 수 없고, 임차권등기 같은 별도의 보전 장치가 없다면 요건을 이어 가야 의미가 있는 구조로 이해된다는 점입니다. 우선변제권은 대항요건과 확정일자가 함께 있어야 성립하고, 확정일자만으로 우선변제권이 생기지는 않습니다. 소액임차인의 최우선변제도 제8조 제1항에 따라 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 제1항의 요건을 갖추어야 하며, 보호 대상과 범위는 대통령령으로 정하는 사항입니다. 그래서 전세금 못받았을때의 첫 판단은 무엇을 새로 할까가 아니라 지금 가진 권리를 깎지 않으면서 무엇을 할까여야 합니다.

아래 네 가지는 모두 임차인이 선의로, 때로는 주변의 권유로 하는 행동입니다. 그러나 권리가 남는지는 마음이 아니라 요건을 갖췄는지로 갈립니다.

첫째, 임차권등기가 기입되기 전에 이사하거나 전출해도 되나요?

만기 날짜에 맞춰 새집 계약을 해 둔 임차인이 가장 많이 겪는 상황입니다. 보증금을 못 받았는데 이사 날짜는 다가오고, 전입신고를 새 주소로 옮겨야 하는 때가 옵니다. 이때 주의할 점은 대항력의 문언입니다. 제3조 제1항은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때를 요건으로 하므로, 이사하면서 점유를 넘기거나 주민등록을 옮기면 요건 가운데 하나가 비게 될 위험이 생깁니다. 대항요건은 갖춘 상태를 이어 갈 때 의미가 있다는 것이 판례의 일반적인 이해이고, 그 사이에 새 저당권이나 가압류가 들어오면 선후를 둘러싼 다툼이 생길 수 있습니다. 어느 시점부터 어떤 평가를 받는지는 사안별로 달라 단정할 수 없습니다.

이 위험을 메우도록 법이 만든 장치가 임차권등기명령입니다. 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 신청을 강요할 일은 아니지만, 이사를 해야 하는 상황이라면 가장 먼저 검토할 도구입니다. 집주인의 동의를 받아야 한다는 요건은 조문에 없습니다. 임대인의 협력이 필요한 전세권 설정과 다른 점입니다. 임대인이 결정에 이의신청을 할 수 있는 길은 같은 조 제3항 제2호가 따로 열어 두고 있지만, 신청 자체에 동의가 필요하지는 않습니다.

핵심은 제5항의 문언입니다. 임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 이미 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그대로 유지되고, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 아니합니다. 여기서 눈여겨볼 표현은 집행에 따른 임차권등기를 마치면 입니다. 법원이 결정을 내린 날이 아니라 등기부에 임차권등기가 실제로 기입된 때가 기준으로 읽힙니다. 그래서 결정문을 받았다고 바로 이사하기보다 등기사항증명서에 임차권등기가 기입된 것을 눈으로 확인한 뒤 이사하고 전출하는 순서가 안전합니다.

신청서에는 신청의 취지와 이유, 임대차 목적인 주택, 임차권등기의 원인이 된 사실 등을 적고(제2항), 신청의 이유와 원인이 된 사실을 소명해야 합니다. 구체적인 기재 항목 일부는 대법원규칙으로 정하는 사항이므로, 실무에서는 계약서와 주민등록 전입일, 확정일자, 점유 시작 시점을 보여 주는 자료를 미리 정리해 두는 방식으로 준비합니다. 신청을 기각하는 결정에 대해서는 임차인이 항고할 수 있고(제4항), 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있다고 제8항이 정합니다.

다만 임차권등기가 보증금을 돌려받게 해 주는 것은 아닙니다. 대항력과 우선변제권을 지켜 주는 장치일 뿐, 돈을 받으려면 합의나 판결 같은 집행권원을 거쳐 경매나 압류로 나아가야 합니다. 또한 소멸시효를 중단시키는 사유로 민법 제168조가 열거한 것은 청구, 압류 또는 가압류·가처분, 승인이고 임차권등기명령은 그 목록에 이름이 없습니다. 이를 시효중단으로 평가할 수 있는지는 사안별로 다투어질 수 있어 단정할 수 없으므로, 등기를 마쳤다고 시효 관리가 끝난 것으로 여기지 않는 편이 안전합니다.

둘째, 보증금을 받기 전에 열쇠와 점유부터 넘겨도 되나요?

집주인이 열쇠를 먼저 주셔야 새 세입자를 들일 수 있고 그래야 돈이 마련된다고 말하면, 임차인은 협조하는 쪽으로 마음이 기웁니다. 이때 떠올려야 할 조문이 민법 제536조 제1항입니다. 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 자기 채무의 이행을 제공할 때까지 자신의 채무 이행을 거절할 수 있다는 동시이행의 항변권입니다. 임대차가 끝나면 임차인에게는 집을 돌려줄 의무가, 임대인에게는 보증금을 돌려줄 의무가 생기고, 이 둘이 서로 맞물린다고 보는 것이 대법원 판결의 취지입니다.

그런데 열쇠와 점유를 먼저 넘기면 임차인은 스스로 이 항변권을 내려놓는 모양이 됩니다. 집을 비워 준 뒤에는 돈을 마련해 연락드리겠다는 말을 들어도 재촉할 협상력이 줄어듭니다. 점유는 임차인이 쥐고 있는 거의 유일한 협상 카드이므로, 보증금 반환과 맞바꾸는 방식으로 정리하는 것이 원칙입니다. 같은 날 같은 자리에서 교환하는 방식이면 충분히 가능한 일이고, 집주인이 정말 돈을 마련해 두었다면 그 방식을 거절할 이유도 없습니다.

오해하기 쉬운 지점이 여기입니다. 경매에서 우선변제로 배당을 받을 때에는 임차주택을 양수인, 경매라면 매수인에게 인도해야 보증금을 받을 수 있다는 규정이 제3조의2 제3항에 있습니다. 이것은 집주인과의 관계가 아니라 경매 절차에서 배당을 받는 단계의 규정입니다. 그러니 어차피 나중에 비워야 한다는 이유로 집주인에게 먼저 열쇠를 넘겨도 된다는 결론은 나오지 않습니다. 두 규정은 상대방도, 시점도 다릅니다.

한편 소송에서 이긴 뒤의 경매에는 임차인에게 유리한 예외가 있습니다. 제3조의2 제1항은 임차인이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라 경매를 신청하는 경우, 민사집행법 제41조에도 불구하고 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정합니다. 민사집행법 제41조 제1항은 반대의무의 이행과 동시에 집행할 수 있다는 내용의 집행권원은 채권자가 반대의무의 이행 또는 이행의 제공을 증명해야 집행을 개시할 수 있다는 규정인데, 주택임대차에서 경매를 신청할 때는 이를 요구하지 않는다는 뜻입니다. 이 예외는 경매를 신청할 때 점유를 먼저 넘겨 두지 않아도 된다는 취지이지, 평소에 점유를 포기해도 된다는 뜻이 아닙니다.

이사 일정 때문에 점유를 유지하기 어렵다면 해법은 열쇠를 먼저 넘기는 것이 아니라 앞서 본 임차권등기를 먼저 마치는 것입니다. 등기가 기입되면 이사를 해도 이미 취득한 대항력과 우선변제권이 유지되므로, 점유를 둘러싼 압박에서 벗어나 협상할 수 있습니다. 다만 이사한 뒤 점유를 어떻게 정리해야 동시이행 측면에서 불리해지지 않는지는 계약 내용과 사실관계에 따라 달라지니 개별 상담이 필요합니다.

셋째, 내용증명만 보내고 기다려도 시효와 이자는 괜찮은가요?

반환을 요구하는 내용증명을 보냈으니 할 일은 했다고 생각하는 임차인이 많습니다. 그러나 민법 제174조는 최고를 시효를 끝까지 멈추게 하는 장치로 두지 않았습니다. 최고는 6월 안에 재판상의 청구, 파산절차참가, 화해를 위한 소환, 임의출석, 압류 또는 가압류, 가처분을 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없습니다. 내용증명은 시효 시계를 임시로 붙잡아 두는 장치일 뿐이고, 그 6개월 안에 소를 제기하거나 압류·가압류 같은 조치를 하지 아니하면 시효중단의 효력이 없다는 뜻입니다.

시효가 중단되는 사유는 제168조가 청구, 압류 또는 가압류·가처분, 승인으로 정합니다. 소송이 대표적인 청구이고, 민사소송법 제265조에 따라 시효의 중단에 필요한 재판상 청구는 소를 제기한 때 효력이 생깁니다. 소장을 법원에 접수한 때가 기준이므로, 소장이 임대인에게 송달되는 날이 늦어져도 이 점에서는 불리하지 않습니다. 중단된 시효는 제178조에 따라 중단까지 경과한 기간이 산입되지 않고, 재판상의 청구로 중단한 시효는 재판이 확정된 때부터 새로 진행합니다.

채권의 일반 소멸시효는 민법 제162조 제1항에 따라 10년이므로 당장 시효가 걱정되는 사안은 많지 않을 수 있습니다. 그러나 보증금 반환채권의 시계가 정확히 언제부터 도는지는 사안별로 다투어질 수 있어 단정하지 않는 것이 맞습니다. 그리고 시효가 길다는 이유로 최고만 해 두고 시간을 보내는 사이에 더 현실적인 위험이 쌓입니다. 임대인의 부동산에 저당권이나 가압류가 들어오고, 임대 부동산이 팔려 소유자가 바뀔 수 있기 때문입니다.

방치의 비용은 이자에서도 나타납니다. 금전채무 불이행에 따른 지연손해금은 민법 제397조 제1항에 따라 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의하고, 법정이율은 제379조에 따라 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5%입니다. 다만 이것은 소장이 송달되기 전까지의 기준입니다. 한편 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항은 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 때 소장이 채무자에게 송달된 날의 다음 날부터는 대통령령으로 정하는 이율에 따른다고 정하고, 같은 조 제2항은 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우 그 타당한 범위에서 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다. 어떤 이율이 어떻게 적용될지는 사건마다 다르므로, 숫자를 외우기보다 소장에 지연손해금을 어떤 기준으로 청구할지를 상담에서 정리하는 편이 낫습니다.

소송이 취하되거나 각하되는 경우의 보완 규정도 있습니다. 제170조 제1항은 재판상의 청구가 소송의 각하, 기각 또는 취하로 끝나면 시효중단의 효력이 없다고 하면서, 제2항에서 6월 안에 다시 재판상의 청구, 파산절차참가, 압류 또는 가압류, 가처분을 하면 최초의 재판상 청구로 중단된 것으로 본다고 정합니다. 시효의 시계는 이처럼 정교하게 맞물려 있으므로, 소 제기 시점을 먼저 정해 두고 합의 협상을 병행하는 편이 안전합니다.

지체책임의 시작도 반환 요구와 연결됩니다. 민법 제387조 제2항은 채무이행의 기한이 없는 경우 채무자가 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 있다고 정합니다.

넷째, 집주인이 새 세입자 들어오면 준다고 할 때 기다려도 되나요?

이 말은 전세금 못받았을때 가장 많이 듣는 문장입니다. 선의로 들으면 합리적으로 들리지만 법의 눈으로 보면 질문이 달라집니다. 이 약속이 계약서나 특약에 있었는지, 별도 합의로 새로 성립한 것인지, 언제까지를 뜻하는지가 핵심입니다. 임차인과 임대인이 맺은 약정의 기준은 임대차계약서와 법이며, 새 세입자가 들어올지 여부는 임대인 사정일 뿐 임차인이 감수하기로 한 위험으로 보기 어려운 경우가 많습니다. 흔한 말 세 가지를 판정과 함께 살펴보겠습니다.

지체책임의 시작은 약속의 유형에 따라 달라집니다. 민법 제387조 제1항은 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우 채무자는 기한이 도래한 때부터, 불확정한 기한이 있는 경우에는 기한이 도래함을 안 때부터 지체책임이 있다고 정하고, 제2항은 기한이 없는 경우 이행청구를 받은 때부터라고 정합니다. 따라서 다음 달 말일까지라는 날짜 약속이 있다면 확정한 기한에 가깝습니다. 반면 새 세입자가 들어오면이라는 말이 불확정한 기한으로 평가되는지, 단순한 사정 설명에 그치는지는 대화와 문서 전체를 보고 해석할 영역이라 단정할 수 없습니다.

이 해석의 위험 때문에 약속을 믿고 기다리겠다면 날짜를 문자나 문서로 확정해 두는 편이 좋습니다. 구두 약속을 마냥 거절하라는 뜻은 아니고, 합의로 풀리면 임차인에게도 이익입니다. 다만 기다리는 동안에도 첫째, 반환을 요구한 사실을 문서로 남기고, 둘째, 지급 날짜를 구체적으로 적은 확인서를 받고, 셋째, 그 날짜가 지나면 곧바로 임차권등기나 소 제기로 나아갈 계획을 세워 두면 권리는 깎이지 않습니다. 이 세 가지가 빠지면 기다림이 어느새 방치가 되고, 앞서 본 셋째 행동과 겹칩니다. 약속이 담긴 문자와 통화 기록, 일부 입금 내역은 나중에 지체책임이 시작된 시점을 다툴 때 자료가 되므로 지우지 마십시오.

이미 한 행동이 있다면 어디부터 다시 정리해야 하나요?

이 글을 읽는 분 가운데 이미 네 가지 중 하나를 하신 분도 계실 것입니다. 늦었다고 단정할 일은 아닙니다. 어느 구간이 비어 있는지는 날짜와 서류로 가려지고, 보증금 반환을 청구하는 길은 대항력 유무와 별개로 열려 있기 때문입니다. 상황별로 우선 확인할 것을 정리하면 다음과 같습니다.

이미 이사하고 전출까지 했다면 이사한 날과 전출한 날, 그 사이에 등기부에 올라온 권리를 순서대로 맞춰 보는 일이 먼저입니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 신청할 수 있다는 요건만 조문에 있으므로 신청 자체가 막히는 것은 아니지만, 등기 이전 구간이 어떻게 평가되는지는 사안별입니다. 열쇠를 이미 넘겼다면 반환 약속이 문서나 문자로 남아 있는지를 모아 두십시오. 약속이 남아 있으면 지체책임과 기한을 다투는 자료가 됩니다.

최고만 해 놓고 오래 지났다면 제174조의 6월이 지났는지부터 확인합니다. 지났더라도 소 제기나 압류 같은 조치를 지금 하는 길이 막히는 것은 아닙니다. 다만 그동안 임대인의 재산 상황이 달라졌을 수 있으므로 등기사항증명서를 새로 떼어 선순위 권리와 가압류 여부를 다시 정리해야 합니다. 구두 약속을 믿고 기다렸다면 약속한 날짜가 있었는지와 그 날짜가 지났는지를 달력에 먼저 적어 보십시오.

어느 경우든 계약서, 전입 이력, 확정일자 자료, 입금 내역, 주고받은 문자와 통화 기록을 한 폴더에 모아 두십시오. 비어 있는 구간이 어디인지도, 소장에 어떤 사실을 적을지도 이 자료로 정해집니다. 보증보험에 가입해 두었다면 보증기관의 안내를 먼저 확인하는 것이 좋으며, 청구 기준과 기간은 기관과 상품에 따라 다르므로 약관과 안내문을 직접 확인하십시오.

그러면 전세금 못받았을때 지금은 어떤 순서로 움직여야 하나요?

네 가지 행동을 피했다면 이제 큰 지도를 따라가면 됩니다. 순서는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행이며, 이사 일정과 임대인의 재산 상황에 따라 앞뒤가 바뀌거나 일부가 생략됩니다.

가압류는 모든 사건에 필요한 것이 아니라 조건부로 생각합니다. 임대한 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있을 때처럼, 판결 전에 임대인의 재산을 묶어 두어야 하는 사정이 있을 때 미리 필요해집니다. 민사집행법 제276조 제1항은 가압류를 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 할 수 있다고 정합니다. 가압류도 제168조가 정한 시효중단 사유에 속하므로, 최고 이후 6월 안에 선택할 수 있는 후속 조치이기도 합니다.

네 가지 행동, 한눈에 정리

앞의 내용을 표로 묶었습니다. 표는 요약일 뿐이므로 실제 판단은 조문의 요건과 사실관계를 함께 보아야 합니다.

네 행동이 건드리는 조문은 서로 다르지만 대처의 방향은 한 줄입니다. 요건이 이어지는 상태를 유지하고, 구두 약속은 날짜가 있는 문서로 바꾸고, 반환 요구 뒤에는 6월 안에 다음 조치를 잡으라는 것입니다.

자주 묻는 질문