이런 상황이라면 이 글이 길잡이가 됩니다

전세 만기 무렵에는 서로 사정을 봐주자는 마음으로 약속을 주고받지만, 서면 없이 오간 약속은 돈 문제가 불거질 때 가장 먼저 흔들립니다. 아래 항목 가운데 하나라도 해당한다면 끝까지 읽어 보세요.

• 만기가 다가오는데 집주인이 새 세입자를 구할 때까지 한두 달만 더 살아 달라고 했고, 계약서는 새로 쓰지 않았습니다.
• 연장을 약속한 증거가 전화 통화 기억이나 문자 메시지 몇 줄뿐입니다.
• 약속한 연장 기간이 끝나 가는데 보증금을 언제 돌려받는지는 여전히 분명하지 않습니다.
• 집주인이 연장하기로 했으니 아직 만기가 아니라고 하거나, 그런 약속을 한 적이 없다고 말합니다.
• 연장에 동의한 것이 내 권리를 줄이는 결과가 되지는 않을지 걱정됩니다.

‘한두 달만 더 살자’는 말은 법적으로 어디에 놓일까요?

전세 만기가 다가오면 집주인이 먼저 이렇게 말하는 일이 적지 않습니다. 새 세입자를 구하는 데 시간이 걸리니 한두 달만 더 살아 달라는 부탁입니다. 임차인도 이삿날을 맞추기 어려워 선뜻 고개를 끄덕이고, 계약서를 새로 쓰자는 이야기는 꺼내지 못한 채 전화 통화나 문자 몇 줄로 약속이 마무리됩니다.

문제는 그 한두 달이 지난 뒤에 불거집니다. 약속한 날이 되어도 보증금이 들어오지 않는데, 집주인은 연장하기로 했으니 아직 만기가 아니라고 하거나 그런 약속을 한 적이 없다고 말을 바꾸기도 합니다. 이때 많은 임차인이 ‘내가 연장에 동의했으니 이제 돈을 달라고 할 수 없는 것 아닐까’ 하고 움츠러듭니다.

구두 연장 합의가 법적으로 어떤 의미를 갖는지는 세 갈래로 나누어 보아야 합니다. 첫째는 말 그대로 당사자 사이의 합의로 임대차 기간을 늘렸다고 보는 길입니다. 둘째는 연장 합의가 있었는지와 따로, 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다는 주택임대차보호법(이하 주임법) 제4조 제2항의 문언입니다. 셋째는 일정한 시기까지 통지가 없으면 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 보는 법정갱신, 즉 주임법 제6조 제1항입니다.

세 갈래는 서로 겹쳐 보이기 때문에 한 가지로 단정하기 어렵습니다. 예를 들어 만기 직전에 한두 달 연장하기로 구두 합의를 했고 그 뒤 별다른 통지 없이 거주가 이어진 경우, 이를 합의 연장으로 볼지 법정갱신으로 볼지, 둘이 어떤 순서로 얽히는지는 판례로 다뤄지는 영역이라 이 글에서도 결론을 내려 드릴 수 없습니다. 대신 각 조문의 요건과 효과를 구분해 두면 내 사안에서 어느 쪽에 힘을 실어야 하는지 판단할 기준이 생깁니다.

이 글은 임차인이 전세금, 곧 임대차 보증금을 돌려받는 민사 회수의 관점에서 정리했습니다. 기준은 임대차계약서와 법이며, 새 세입자가 들어오면 주겠다는 말은 임대인 쪽 사정일 뿐 법적 근거가 아닙니다.

임대차기간이 끝났는데 보증금을 못 받으면 임대차관계는 어떻게 되나요?

먼저 기간 조문부터 보겠습니다. 주임법 제4조 제1항은 기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다고 정하면서, 다만 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다고 덧붙입니다. 여기서 눈여겨볼 점은 짧은 기간의 유효를 주장할 수 있는 사람이 문언상 임차인으로 정해져 있다는 것입니다.

한두 달 연장 합의가 이 조문에서 말하는 2년 미만으로 정한 임대차로 평가되는지, 아니면 기존 임대차에 얹은 단기 연장으로 보는지는 사안마다 달라질 수 있어 단정할 수 없습니다. 다만 합의서나 문자에 기간이 몇 개월로 적혀 있는지는 이후 판단의 출발점이 되므로 정확히 남겨 두어야 합니다. 구두로만 합의했다면 그 대화가 오간 날짜와 말한 사람, 구체적인 표현을 지금이라도 메모해 두는 것이 좋습니다.

더 중요한 것은 제2항입니다. 이 조문은 임대차기간이 끝난 경우에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계가 존속되는 것으로 본다고 정합니다. 구두 연장이든 서면 연장이든, 혹은 연장 약속이 아예 없었든, 기간이 끝난 시점에 보증금이 반환되지 않았다면 이 조문을 살펴볼 이유가 생깁니다.

다만 이 조문이 임대차관계의 어떤 부분까지 이어 간다고 보는지, 예를 들어 차임이나 관리비 정산이 어떻게 되는지는 사안별 판단이 필요합니다. 존속한다는 말을 ‘아무 부담 없이 계속 살 수 있다’는 뜻으로 받아들이면 곤란하므로 연장 기간 중 부담 문제는 따로 확인해 두는 편이 안전합니다.

또 하나, 존속과 반환 시기는 서로 다른 문제입니다. 제4조 제2항에는 반환 시기를 늦춰도 된다는 내용이 들어 있지 않으며, 반환 시기는 계약과 합의, 그리고 뒤에서 살필 민법의 이행기 규정으로 따로 따져야 합니다.

구두로 연장했는데도 법정갱신이 될 수 있나요?

주임법 제6조 제1항은 두 가지 경우를 정합니다. 하나는 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나, 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우입니다. 다른 하나는 임차인이 임대차기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 아니한 경우입니다. 어느 쪽이든 그 기간이 끝난 때에 "전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다"는 것이 제1항의 효과입니다.

제2항은 이 경우 임대차의 존속기간을 2년으로 본다고 정합니다. 따라서 법정갱신이 인정된다면 한두 달이 아니라 2년이라는 기간이 문제 됩니다. 보증금과 차임 같은 조건도 전 임대차와 같게 이어집니다. 조문은 합의 여부가 아니라 정해진 시기까지 통지가 있었는지를 기준으로 삼고 있습니다.

제3항은 예외를 둡니다. 2기의 차임액에 달하도록 연체하거나 그 밖에 임차인으로서의 의무를 현저히 위반한 임차인에 대하여는 제1항을 적용하지 아니한다고 정합니다. 반전세처럼 차임이 섞인 계약이라면 이 조항을 함께 살펴야 하고, 의무를 현저히 위반했는지는 구체적인 사정을 보고 판단하는 영역입니다.

구두 연장 합의가 이 통지 구조와 어떻게 만나는지는 쉽지 않은 쟁점입니다. 합의 연장과 법정갱신이 어떻게 구별되고 어떻게 경합하는지, 합의한 연장 기간이 끝난 뒤 다시 법정갱신이 될 수 있는지는 판례 영역이라 단정할 수 없습니다. 그렇다면 현실에서 무엇을 확인해야 할까요. 첫째, 임대인이 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신거절이나 조건 변경 통지를 했는지, 했다면 문자나 내용증명처럼 남은 기록이 있는지를 확인합니다. 둘째, 임차인 쪽에서는 만기 2개월 전까지 하는 통지가 문제 되므로, 그 시기 안에 이사하겠다는 뜻을 전했다면 그 기록이 중요해집니다.

위 순서는 기준선을 잡기 위한 지도입니다. 계약서의 만기일, 집주인과 나눈 연락의 날짜, 연장하기로 한 날짜를 한 장에 모아 달력에 적어 보면 이후의 모든 판단이 쉬워집니다.

법정갱신으로 본다면 임차인은 언제 나갈 수 있나요?

주임법 제6조의2 제1항은 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우 같은 조 제2항에도 불구하고 임차인이 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있다고 정합니다. 이어 제2항은 그 해지가 임대인이 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생한다고 정합니다. 법정갱신이 인정되는 사안에서는 2년을 채워야 나갈 수 있는 것이 아니라 통지 후 3개월 뒤에 계약이 끝나는 구조입니다.

이 조문은 제6조 제1항에 따라 계약이 갱신된 경우를 전제로 합니다. 따라서 당사자가 합의로 연장한 경우에까지 자동으로 적용된다고 단정해서는 안 됩니다. 합의 연장이라면 합의 문구에 따라 중도 해지가 가능한지를 따로 살펴야 합니다. 합의 연장인지 법정갱신인지의 구분은 해지 방법을 가르는 실익이 있습니다.

3개월이라는 숫자를 볼 때는 두 가지를 분리해야 합니다. 해지의 효력이 생기는 시점과 보증금이 실제로 입금되는 시점은 별개입니다. 해지의 효력이 생겨 임대차가 끝났는데도 보증금이 반환되지 않는다면, 그때부터는 임차권등기명령을 포함한 회수 절차를 검토할 단계가 됩니다. 즉 3개월은 보증금을 받을 날짜가 아니라, 임대차가 끝나는 날짜를 가늠하는 기준입니다.

해지 통지는 임대인이 통지를 받은 날이 기산점이라는 점이 중요합니다. 말로 전했거나 휴대전화 메시지를 보냈는데 집주인이 받은 적이 없다고 한다면, 3개월의 시작 날짜 자체가 다툼이 됩니다. 그래서 통지는 받은 날을 보여 줄 수 있는 방식으로 남기는 것이 바람직하며, 보증금 반환 절차의 첫 단계로 이어지는 내용증명을 활용하는 경우가 많습니다. 통지서에는 당사자와 주택, 해지 의사, 보증금 반환 요구를 분명히 적습니다.

해지 통지 후 3개월이 흘러 새 집 이삿날이 정해졌더라도, 보증금이 들어오는 것을 확인하기 전에 점유와 주민등록을 먼저 옮기는 일은 신중해야 합니다.

연장 기한이 지났는데 돈을 안 주면 지체책임은 언제부터 시작되나요?

반환 의무가 언제부터 지체 상태가 되는지는 민법 제387조가 정합니다. 제1항은 채무이행의 확정한 기한이 있는 경우에는 채무자가 기한이 도래한 때로부터 지체책임이 있다고 하고, 불확정한 기한이 있는 경우에는 기한이 도래함을 안 때로부터 지체책임이 있다고 합니다. 제2항은 채무이행의 기한이 없는 경우에는 채무자가 이행청구를 받은 때로부터 지체책임이 있다고 정합니다.

이 구분을 구두 연장에 대입해 보면 쓸모가 분명해집니다. 집주인이 ‘다음 달 말일까지 돌려주겠다’고 날짜를 말하고 그것이 문자나 서면으로 남아 있다면 확정한 기한으로 볼 여지가 생깁니다. 반면 ‘새 세입자가 구해지면 주겠다’처럼 도래 시점이 정해지지 않은 표현이라면, 불확정한 기한인지 기한이 없는 경우인지는 약정의 해석에 달려 있어 단정할 수 없습니다. 같은 연장 약속이라도 어떤 문장이 오갔는지가 결정적입니다.

기한이 분명하지 않을수록 이행청구의 의미가 커집니다. 기한이 없는 경우에는 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 있다고 하므로, 반환을 요구한 사실과 날짜를 확실히 남겨야 합니다. 전화로 독촉했다는 기억만으로는 날짜를 보여 주기 어려우므로, 내용증명으로 요구하면 이행청구의 시점이 남습니다.

지연손해금의 이율도 짚어 보겠습니다. 민법 제397조 제1항은 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의하되, 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다고 정합니다. 제379조는 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없는 경우 이자 있는 채권의 법정이율을 연 5%로 정합니다. 또한 소송촉진 등에 관한 특례법에는 소장이 송달된 날의 다음 날부터 적용되는 법정이율을 대통령령으로 정하는 이율로 하되, 채무자가 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 범위에는 적용하지 않는 예외가 함께 있습니다.

연장 합의를 했다면 그 합의가 정한 날짜가 기준이 될 수 있고, 합의가 없었다면 만기와 이행청구가 기준이 됩니다. 어느 쪽이든 날짜를 기록으로 남기는 일이 우선입니다.

구두와 문자 합의는 법정에서 어떻게 보여 줄 수 있나요?

연장 합의가 있었다는 사실은 결국 법원이 받아들일 수 있는 방식으로 보여 줘야 합니다. 서면이 없다고 해서 합의가 곧바로 없던 일이 되는 것은 아니지만, 증명의 문제로 넘어가면 어떤 자료를 가지고 있는지가 크게 영향을 줍니다.

먼저 서면입니다. 민사소송법 제357조는 사문서가 진정한 것임을 증명하여야 한다고 정하는데, 상대방이 성립을 다투는 경우에 실제로 문제가 됩니다. 제358조는 본인 또는 대리인의 서명이나 날인 또는 무인이 있는 때에는 진정한 것으로 추정한다고 정합니다. 연장 합의서에 집주인의 서명이나 도장이 있다면 이 추정이 문제 됩니다. 다만 서명이나 날인 뒤에 덧붙인 문구까지 이 추정이 미치는지는 단정할 수 없으므로, 서명 후에 내용을 고치는 일은 하지 않아야 합니다.

문자와 녹음은 어떨까요. 민사소송법 제374조는 도면, 사진, 녹음테이프, 비디오테이프, 컴퓨터용 자기디스크, 그 밖에 정보를 담기 위하여 만들어진 물건으로서 문서가 아닌 증거의 조사에 관한 사항은 대법원규칙으로 정한다고 합니다. 통화 녹음이나 메신저 대화가 이 유형에 해당하는지, 문자 메시지를 출력한 종이를 서증으로 다루는지는 자료의 형태와 법원 실무에 따라 달라질 수 있어 단정할 수 없습니다.

마지막으로 자료를 받은 법원이 어떻게 판단하는지입니다. 민사소송법 제202조는 법원이 변론 전체의 취지와 증거조사의 결과를 참작하여 자유로운 심증으로 사회정의와 형평의 이념에 입각하여 논리와 경험의 법칙에 따라 사실주장이 진실한지 아닌지를 판단한다고 정합니다. 즉 한 장의 문자가 모든 것을 결정하는 것이 아니라, 전후 맥락과 다른 자료가 함께 어우러져 판단됩니다.

표의 자료들은 서로 대체재가 아니라 보완재입니다. 대부분의 구두 연장 사안에서는 합의서가 없지만, 문자 몇 줄이라도 날짜와 상대방이 남아 있다면 법원은 전체 흐름을 보고 판단합니다. 개별 자료의 증거가치는 법원이 정하는 영역이므로 결과를 장담하는 설명은 믿지 않는 편이 좋습니다.

집주인이 자주 하는 말, 조문으로 하나씩 짚어 보기

연장 문제로 갈등이 생기면 집주인의 반응은 몇 가지 유형으로 모입니다.

연장 합의가 있었어도 돈을 못 받을 때는 어떤 순서로 움직이나요?

보증금을 돌려받는 절차의 큰 지도는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행의 순서입니다. 강제집행은 다시 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류로 나뉩니다. 구두 연장 합의가 있어도 이 지도는 같지만, 각 단계의 시작 시점을 판단할 때 연장 종료일과 임대차 종료 시점이 영향을 줄 수 있습니다.

첫 단계인 내용증명은 반환을 요구하는 의사와 날짜를 남기는 일입니다. 연장 합의의 내용을 내가 이렇게 이해하고 있다는 점, 그 합의에 따른 종료일이 지났다는 점, 보증금을 언제까지 돌려 달라는 요구를 함께 적습니다.

둘째로 임차권등기명령입니다. 주임법 제3조의3 제1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청할 수 있다고 정합니다. 신청서에는 신청의 취지 및 이유 등을 적고, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 합니다(제2항). 합의 연장이나 법정갱신이 얽힌 사안에서는 임대차가 언제 끝났는지가 신청 시점의 쟁점이 될 수 있으므로, 앞에서 정리한 날짜 자료가 소명에 도움이 됩니다.

임차권등기를 마치면 제5항에 따라 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득하며, 이미 취득한 경우에는 그대로 유지되고, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 것을 상실하지 아니합니다. 그래서 이사를 가야 하는 임차인은 등기가 마쳐진 것을 등기부에서 확인한 뒤에 이사와 전출을 하는 것이 중요합니다. 등기 전에 집을 비우고 주민등록을 옮기면 대항력을 잃을 위험이 있습니다. 임차권등기는 집주인의 동의가 필요하지 않다는 점이 전세권 설정과 다릅니다. 신청 여부는 사안에 맞게 판단할 일이므로 상담을 통해 결정하시면 됩니다.

셋째는 전세금반환소송입니다. 소장을 접수한 때부터 판결까지는 보통 4~6개월을 생각하시면 됩니다. 판결을 받은 뒤에는 그 판결을 집행권원으로 삼아 강제집행을 신청할 수 있습니다. 주임법 제3조의2 제1항은 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그 밖에 이에 준하는 집행권원에 따라서 경매를 신청하는 경우에는 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정합니다.

가압류는 임대 부동산 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알 때처럼 미리 재산을 묶어 둘 필요가 있는 경우에 한해 고려합니다. 보증보험 가입자라면 보증기관에 먼저 확인할 수 있으나 기준과 기간은 단정할 수 없고, 전세대출을 쓰고 있다면 연장 합의가 대출 조건에 미치는 영향을 금융기관에 확인하셔야 합니다.

연장 합의를 문자로 남길 때 최소한 담아야 할 항목은 무엇인가요?

이미 구두로 합의했더라도 지금 문자나 서면으로 정리해 두면 도움이 됩니다. 아래 항목은 법적 요건이 아니라 앞의 조문들이 갈리는 지점을 고려해 담아 두면 좋은 내용입니다.

1. 합의한 날짜와 당사자 – 누가 누구와 언제 합의했는지가 드러나게 적습니다.
2. 연장 종료일을 날짜로 – ‘한두 달’이 아니라 연도와 월, 일을 적어야 확정한 기한인지 다툴 여지가 줄어듭니다.
3. 보증금 반환일과 방법 – 반환일을 날짜로 적고, 입금할 계좌와 입금 방식을 함께 확인합니다.
4. 연장 기간 중 조건 – 보증금과 비용 부담이 그대로인지, 중도에 나갈 수 있는지를 적어 둡니다.
5. 반환일을 넘길 때의 처리 – 날짜를 넘기면 어떻게 하기로 했는지 합의서에 남깁니다.
6. 상대방의 확인 답변 – 문자라면 ‘네, 그렇게 하겠습니다’처럼 동의가 드러나는 답을 받아 둡니다.

이 가운데 효과가 큰 것은 두 번째와 세 번째입니다. 연장 종료일과 반환일이 날짜로 남아 있으면 민법 제387조 제1항의 확정한 기한으로 다뤄질 여지가 커집니다. 반대로 한두 달이라는 표현만 남아 있으면 그 기간이 언제부터 계산되는지 새로운 분쟁이 생깁니다.

또 하나, 연장 합의 문자에 내 권리를 포기하는 표현을 쓰지 않도록 주의하세요. ‘연장 기간 동안은 어떤 청구도 하지 않겠다’는 식의 문장은 나중에 해석 문제를 일으킬 수 있으니, 서명하기 전에 무료 전화상담(02-591-5662)을 이용해 보세요.

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