이런 상황이라면 이 글이 답이 됩니다

• 회사(법인)가 집주인과 전세 계약을 맺고, 직원이 그 집을 사택으로 쓰고 있다.
• 입주 직원이 퇴사하거나 전보되어 다른 직원으로 바뀌었거나, 곧 바뀔 예정이다.
• 이전 직원의 전출과 새 직원의 전입 사이에 며칠 이상 간격이 생겼거나 생길 것 같다.
• 계약 만기가 지났는데 집주인이 보증금 반환을 미루거나 연락이 뜸해졌다.
• 등기사항증명서에 저당권이나 가압류가 있는지, 언제 생겼는지 확인하지 못했다.
• 확정일자를 어느 계약서에 받았는지, 임차인 이름이 회사인지 직원인지 기억이 분명하지 않다.

회사 명의 사택 전세에도 대항력이 인정되는 구조는 어떻게 되나요?

일반적인 전세에서 대항력은 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기는 방식으로 정해져 있습니다. 주택임대차보호법 제3조 1항이 이를 정하고, 같은 항은 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고도 적고 있습니다.

그런데 사택 전세는 그림이 다릅니다. 계약서에 임차인으로 적힌 쪽은 회사이고, 실제로 집에서 생활하며 주민등록을 옮기는 쪽은 직원입니다. 법인은 주민등록을 할 수 없으니, 법은 법인이 임차한 주택에 직원이 사는 형태를 다루는 별도의 항을 두었고 그것이 제3조 3항입니다.

조문은 다음과 같이 정합니다.

“「중소기업기본법」 제2조에 따른 중소기업에 해당하는 법인이 소속 직원의 주거용으로 주택을 임차한 후 그 법인이 선정한 직원이 해당 주택을 인도받고 주민등록을 마쳤을 때에는 제1항을 준용한다.”

이 한 문장을 풀어 보면 세 가지가 함께 맞물려야 합니다. 첫째, 임차한 법인이 중소기업기본법 제2조에 따른 중소기업에 해당해야 합니다. 둘째, 임차 목적이 소속 직원의 주거용이어야 합니다. 셋째, 그 법인이 선정한 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마쳐야 합니다. 세 가지가 갖춰지면 일반 전세의 대항력 규정인 제1항이 준용되므로, 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기는 구조를 따라가게 됩니다.

여기서 가장 먼저 해야 할 일은 계약서의 임차인란을 보는 것입니다. 임차인이 회사로 적혀 있다면 제3조 3항 구조로 읽어야 하고, 직원 개인 이름으로 계약했다면 일반 전세처럼 제1항으로 읽어야 합니다. 두 경우는 확정일자를 받은 문서와 보증금을 청구할 당사자가 달라서 이 구분을 건너뛰면 처음부터 엇나가기 쉽습니다.

참고로 같은 제3조에는 제2항도 있는데, 이쪽은 주택도시기금을 재원으로 저소득층 무주택자를 위해 전세임대주택을 지원하는 법인이 주택을 임차한 경우를 다루는 별개의 유형입니다. 이 글이 다루는 사택 전세는 제3항 쪽입니다. 또 어떤 법인이 중소기업기본법 제2조의 중소기업에 해당하는지, 그 판단을 언제를 기준으로 하는지는 사안별로 따져야 하는 부분이어서 이 글에서 기준을 단정하지 않습니다.

입주 직원이 바뀌면 대항력은 언제부터 효력이 생기나요?

사택은 직원이 퇴사하거나 전보되면 다음 직원이 들어오는 일이 자주 생깁니다. 사택 전세는 집에서 살며 주민등록을 가진 사람이 바뀌는데, 이때의 대항력을 제3조 3항의 둘째 문장이 따로 정하고 있습니다.

“임대차가 끝나기 전에 그 직원이 변경된 경우에는 그 법인이 선정한 새로운 직원이 주택을 인도받고 주민등록을 마친 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.”

이 문장에서 읽어 둘 대목은 세 군데입니다. 하나는 기준이 새로운 직원이라는 점입니다. 효력의 시작점이 계약일이나 이전 직원의 입주일이 아니라 새 직원이 인도와 주민등록을 모두 마친 시점에 걸려 있습니다. 둘은 새 직원이 법인이 선정한 직원이어야 한다는 점입니다. 회사가 사택 입주자로 정했다는 사실이 서류로 남아 있어야 나중에 다툼이 줄어듭니다. 셋은 인도와 주민등록 둘 다를 마친 날의 다음 날부터라는 점입니다.

순서를 그림으로 그리면 아래와 같습니다. 번호 순서대로 진행될 때 조문이 정한 효력 시점은 4단계에서 시작됩니다.

1. 1

   입주 직원 퇴사 또는 전보 결정

   임대차가 끝나기 전에 사택에 살던 직원이 바뀌는 상황이 시작됩니다.
2. 2

   법인이 새로운 직원을 선정

   회사가 사택에 입주할 직원을 정합니다. 선정 사실을 남기는 문서를 챙겨 둡니다.
3. 3

   새 직원이 인도를 받고 주민등록을 마침

   실제 입주와 전입신고가 모두 끝나는 날이 기준일이 됩니다.
4. 4

   그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력

   조문 문언은 새 직원이 인도와 주민등록을 마친 다음 날을 효력의 출발점으로 적고 있습니다.

이제 가장 현실적인 쟁점이 나옵니다. 이전 직원이 먼저 전출해 버리고 새 직원이 며칠 뒤에 전입한다면, 그 며칠 동안의 대항력은 어떻게 될까요. 조문은 직원이 변경된 경우 효력이 새 직원을 기준으로 다음 날부터 생긴다고만 적고 있고, 이전 직원의 전출 시점부터 새 직원의 전입 다음 날 사이의 구간을 어떻게 평가하는지는 문언에 직접 나와 있지 않습니다. 이 부분은 법원이 구체적 사실관계를 보고 판단하는 영역이라, 공백이 있어도 괜찮다거나 반대로 반드시 끊긴다고 말할 수 없습니다.

또 하나 짚어 둘 것은 둘째 문장이 임대차가 끝나기 전에 직원이 변경된 경우를 적고 있다는 점입니다. 임대차기간이 끝난 뒤에는 보증금을 돌려받을 때까지 임대차관계가 존속되는 것으로 본다는 주택임대차보호법 제4조 2항이 있지만, 기간이 끝난 뒤 보증금을 받지 못한 채 직원이 바뀌는 경우를 제3조 3항 둘째 문장이 그대로 포섭하는지는 문언에 직접 나와 있지 않습니다.

전출과 전입 사이 공백에 저당권이나 가압류가 들어오면 어떻게 되나요?

대항력은 제삼자에 대하여 생기는 효력입니다. 집을 새로 산 사람이나 저당권자, 가압류를 건 채권자처럼 임대인이 아닌 사람들이 여기서 말하는 제삼자입니다. 그 효력이 언제부터 생기느냐가 보증금 회수의 순서를 좌우합니다.

직원 교체 공백이 위험한 이유가 여기에 있습니다. 이전 직원이 전출한 날부터 새 직원이 전입을 마친 다음 날 사이에 집주인이 은행에서 대출을 받아 저당권을 설정하거나, 집주인의 채권자가 가압류를 걸어 두었다고 해 봅시다. 이때 직원이 바뀌기 전의 대항력이 이어진다고 볼지, 새 직원이 인도와 주민등록을 마친 다음 날부터 새로 효력이 생긴다고 볼지에 따라 그 권리자와의 선후가 달라질 수 있습니다. 어느 쪽으로 판단될지는 전출과 전입의 날짜, 등기가 마쳐진 날짜, 집이 비어 있었는지 같은 사실관계에 따라 법원이 판단할 영역이어서 이 글에서 결과를 단정하지 않습니다.

단정할 수 없다고 해서 손을 놓을 일은 아닙니다. 선후가 쟁점이 되기 전에 확인할 수 있는 자료는 대부분 지금 내 손에 있거나 발급받을 수 있는 서류입니다. 아래 표는 날짜를 맞춰 볼 때 어떤 서류에서 무엇을 읽어야 하는지 정리한 것입니다.

표의 서류를 모았다면 계약일, 확정일자를 받은 날, 최초 입주일, 이전 직원 전출일, 새 직원 전입일, 등기부상 권리 설정일을 한 줄의 타임라인으로 그려 보시기 바랍니다. 한 줄에 놓아야 비로소 간격과 순서가 보입니다.

보증금이 걱정될 만큼 위험 신호가 보인다면, 임대차가 끝나기 전 단계에서는 일정 조정이 가장 현실적인 대응이라는 점도 알아 두셔야 합니다. 임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 신청할 수 있는 제도라서, 아직 임대차가 끝나기 전이라면 쓸 수 없습니다. 그래서 만기 전 직원 교체는 일정을 촘촘히 맞추고 교체 직전과 직후에 등기부를 각각 떼어 변동 여부를 확인해 두시는 방법이 쓰입니다.

사택 전세의 우선변제권, 확정일자는 어느 계약서에 받아야 하나요?

대항력과 우선변제권은 다른 권리입니다. 대항력은 집을 계속 쓰며 제삼자에게 임대차를 주장할 수 있는 힘이고, 우선변제권은 집이 경매나 공매에 넘어갔을 때 매각대금에서 다른 채권자보다 먼저 보증금을 돌려받을 수 있는 권리입니다. 둘을 같은 것으로 섞어 이해하면 사택 전세에서 놓치는 부분이 생깁니다.

우선변제권은 주택임대차보호법 제3조의2 2항이 정합니다. 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매나 공매를 할 때 임차주택(대지를 포함)의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있습니다. 여기서 확정일자는 대항요건과 함께 갖춰야 하는 별개의 요건입니다. 확정일자만 받아 두었다고 우선변제권이 생기는 것도, 전입신고만 마쳤다고 우선변제권이 생기는 것도 아닙니다.

법인이 임차인인 사택 전세에서 눈여겨볼 대목은 그 조항의 괄호입니다. 제3조 2항 및 3항의 경우에는 확정일자를 받아야 하는 임대차계약증서가 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서라고 적혀 있습니다. 즉 확정일자는 직원과 집주인 사이의 문서가 아니라 법인과 집주인이 맺은 계약서에 받아야 하는 구조입니다. 또 제3조의2 1항은 임차인에 제3조 2항 및 3항의 법인이 포함된다고 정하고 있어서, 법인도 이 조에서 말하는 임차인으로 보호 규정의 적용 대상에 들어옵니다.

그렇다면 직원이 바뀐 뒤에 확정일자를 새로 받아야 할까요. 조문에는 직원이 바뀌면 확정일자를 다시 받아야 한다는 규정이 없습니다. 확정일자는 법인과 집주인 사이의 계약증서에 받는 것이고, 계약증서 자체는 직원이 바뀐다고 달라지지 않기 때문입니다. 다만 새 직원이 대항요건을 새로 갖춘 날이 언제인지에 따라 우선변제의 순위 기준이 언제가 되는지는 별개의 문제이고, 이는 법원이 사안별로 판단하는 영역이라 이 글에서 결론을 내리지 않습니다. 계약을 새로 쓰거나 갱신하면서 계약증서가 바뀌었다면 그 새 증서에 대해 확정일자를 다시 받았는지도 따로 확인하셔야 합니다.

보증금 중 일정액을 먼저 보호하는 소액 최우선변제 규정도 있습니다. 주택임대차보호법 제8조 1항은 임차인이 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리가 있고, 이 경우 임차인은 주택에 대한 경매신청의 등기 전에 제3조 1항의 요건을 갖추어야 한다고 정합니다. 보호 범위와 기준은 대통령령으로 정해지고 시기에 따라 바뀔 수 있습니다. 법인이 임차인인 사택 전세에 이 규정이 어떻게 적용되는지는 사안별로 달라질 수 있어 이 글에서는 단정하지 않으며, 구체적인 금액도 다루지 않습니다.

보증금을 돌려받지 못할 때 임차권등기명령은 어떻게 쓰이나요?

임대차가 끝났는데도 보증금이 돌아오지 않을 때 쓸 수 있는 제도가 임차권등기명령입니다. 주택임대차보호법 제3조의3 1항은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인이 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다고 정합니다. 문언이 신청할 수 있다고 되어 있으므로 반드시 해야 하는 절차가 아니라 보증금 회수를 위한 선택지 가운데 하나입니다.

같은 조 2항은 신청서에 적을 사항을 정합니다. 신청의 취지와 이유, 임대차의 목적인 주택(주택의 일부분이면 해당 부분의 도면), 임차권등기의 원인이 된 사실, 그 밖에 대법원규칙으로 정하는 사항이 그것이고, 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실은 소명해야 합니다. 원인이 된 사실에는 임차인이 대항력을 취득했거나 우선변제권을 취득한 경우 그 사실이 들어갑니다. 사택 전세에서는 이 대목이 중요한데, 법인이 임차인이고 직원이 거주하는 구조에서 대항력을 어떻게 취득했는지를 서류로 보여 주어야 하기 때문입니다. 대법원규칙이 정하는 세부 기재 항목과 첨부서류는 조문 자체에서 확정되지 않으므로 접수 전에 법원 안내를 확인하시기 바랍니다.

이 제도의 가장 큰 쓸모는 같은 조 5항에 있습니다. 임차인이 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그대로 유지되고, 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 직원이 퇴사해 집을 비워야 하는 처지에서도 등기를 마친 뒤라면 점유나 주민등록이 옮겨진다는 이유만으로 이미 취득한 권리가 사라지지 않는 구조라는 뜻입니다.

신청이 기각되는 경우도 있을 수 있습니다. 같은 조 4항은 임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정에 대하여 임차인이 항고할 수 있다고 정합니다. 또 계약서상 임차인이 법인인 사택 전세에서는 신청 당사자를 누구로 하고 어떤 서류를 첨부할지가 문제될 수 있어서 법인 관련 서류가 필요할 수 있는데, 이는 조문이 아니라 법원 안내와 실무에서 정해지는 부분입니다. 법원마다 안내하는 서류가 조금씩 다르니 접수 전에 확인하시는 편이 좋습니다.

집주인이 보증금을 안 줄 때 전세금반환소송은 어떻게 진행되나요?

보증금 회수의 전체 지도는 보통 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행의 순서로 그립니다. 강제집행에는 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류가 있고 사안에 따라 고르게 됩니다. 이 모든 단계의 기준은 집주인의 사정이 아니라 임대차계약서와 법입니다. 새 세입자가 들어오면 돌려주겠다는 말은 임대인의 자금 사정일 뿐 법적 근거가 있는 약속이 아니며, 그렇게 해 온 관행이 있다고 해서 법의 기준이 되는 것도 아닙니다.

사택 전세에서 소송의 원고는 계약서상 임차인이 법인이라면 그 법인이 출발점입니다. 제3조 3항은 직원이 변경된 경우 대항력의 효력 시점을 정하는 규정이지 임대차계약의 당사자가 직원으로 바뀐다고 정한 규정이 아닙니다. 직원이 바뀐 사실만으로 보증금반환청구권을 가진 쪽이 달라진다고 읽을 근거는 조문에서 찾기 어렵습니다. 소송을 준비할 때에는 계약서의 임차인, 보증금을 입금한 계좌의 주인, 회사의 내부 결재 기록을 같은 방향으로 맞춰 두시기 바랍니다.

소송에서는 동시이행이 자주 등장합니다. 민법 제536조 1항은 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다고 정합니다. 임대인은 임차인이 집을 비워 주는 것과 보증금 반환이 맞물린다고 주장할 수 있고, 사택에서는 거주 중인 직원의 이사 일정이 이 논쟁의 한가운데에 놓입니다. 그래서 소송 중에는 직원의 이사 시점과 열쇠 인계를 소송 진행과 조율하는 것이 중요합니다.

판결을 받은 뒤 경매를 신청하는 경우에는 주택임대차보호법 제3조의2 1항이 보증금반환청구소송의 확정판결이나 그에 준하는 집행권원에 따라 경매를 신청할 때 집을 비워 주는 것 같은 반대의무의 이행이나 이행의 제공을 집행개시의 요건으로 하지 아니한다고 정합니다. 이 특례는 경매를 신청하는 경우에 한정된 규정이므로, 채권압류처럼 다른 방식의 집행에서는 반대의무와의 관계를 따로 따져야 합니다.

소장을 접수한 뒤 판결까지는 4~6개월 정도로 안내됩니다. 보증금이 늦게 돌아온 만큼의 지연손해금은 어떻게 볼까요. 민법 제379조는 이자 있는 채권의 이율을 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼(연 5%)으로 한다고 정하고, 제397조 1항은 금전채무불이행의 손해배상액이 법정이율에 의하되 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다고 정합니다. 한편 소송촉진 등에 관한 특례법에는 소장이 송달된 다음 날부터 대통령령으로 정하는 이율을 적용하는 규정이 따로 있고, 이 규정에는 예외도 있습니다. 어느 이율이 어느 기간에 적용되는지는 사건별로 달라질 수 있습니다.

미리 대비할 수단으로 가압류가 있습니다. 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있을 때처럼 조건이 맞는 경우에 미리 필요할 수 있는 수단이므로 모든 사건에 하는 것은 아닙니다. 또 보증보험에 가입해 두었다면 보증기관에 먼저 문의해 보시는 것이 좋습니다. 보증 이행의 기준과 기간은 상품과 사안마다 달라 단정할 수 없습니다. 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

임대인이 이렇게 말한다면, 조문으로 어떻게 판단하나요?

보증금을 돌려주지 않는 임대인은 직원 교체를 구실로 삼기도 합니다. 자주 나오는 말 네 가지를 골라, 조문에 비추어 어디까지 말할 수 있는지 판정해 보았습니다.

사택 전세 직원 변경 전에 순서대로 확인할 체크리스트는 무엇인가요?

지금까지 본 내용을 실제 업무 순서로 바꾸면 아래와 같습니다. 직원이 바뀌기 전에 1번부터 5번까지는 끝내 두시고, 6번 이후는 문제 신호가 보일 때 이어서 진행하시기 바랍니다.

• 1. 계약서 임차인란 확인. 회사 이름인지 직원 개인 이름인지부터 가립니다. 법인이면 제3조 3항 구조, 개인이면 일반 전세 구조로 읽습니다.
• 2. 법인의 자격 서류 정리. 조문이 정한 중소기업에 해당하는 법인인지 판단할 수 있는 회사 서류를 모아 둡니다. 판단 기준과 시점은 사안별로 확인합니다.
• 3. 확정일자 확인. 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서에 확정일자가 있는지, 계약을 갱신했다면 새 증서에도 있는지 봅니다.
• 4. 교체 일정 맞추기. 이전 직원 전출일과 새 직원 전입일의 간격을 최소화하는 방향으로 일정을 짜고, 두 날짜의 기록을 보관합니다.
• 5. 등기부 전후 확인. 교체 직전과 직후에 등기사항증명서를 각각 발급받아 저당권·가압류·소유권 변동을 비교합니다.
• 6. 선정 사실 문서화. 새 직원이 법인이 선정한 직원이라는 인사 발령이나 사택 배정 문서를 남깁니다.
• 7. 반환 지연 시 내용증명. 만기가 지났는데 반환이 막히면 반환 요구를 서면으로 남기고 임차권등기명령 신청 여부를 검토합니다.
• 8. 전출은 등기 확인 후. 임차권등기가 등기부에 기입된 것을 확인하기 전에는 점유와 주민등록을 옮기지 않습니다.

자주 묻는 질문