전세사기 당하는 이유는 무엇일까요? 서류가 빠진 자리에서 길이 갈립니다

전세계약을 앞둔 임차인이 가장 먼저 마주하는 사람은 임대인이 아니라 중개사인 경우가 많습니다. 집을 보여 주고, 시세를 말해 주고, 계약서 초안을 만들어 주는 사람이 중개사이기 때문에 임차인은 전문가가 알아서 확인했을 것이라고 생각하고 도장을 찍기 쉽습니다. 문제는 그 확인이 실제로 서류의 모습으로 임차인 앞에 놓였는지입니다. 전세사기 당하는 이유를 하나씩 따져 보면 사기 수법 그 자체보다 한 걸음 앞에서, 계약 전에 보여 달라고 했어야 할 서류가 눈앞에 없었는데도 일정이 급하다는 이유로 넘어간 대목이 반복해서 나옵니다.

이 글은 형사처벌이 되는지를 판단하는 글이 아닙니다. 사기죄가 성립하는지, 전세사기 특별법에 따른 결정을 받을 수 있는지는 사안마다 다르고 함부로 단정할 수 없는 영역입니다. 법도 전세금반환소송센터가 중요하게 보는 축은 민사입니다. 계약이 끝났는데 전세금이 돌아오지 않을 때 임대차계약서와 법을 기준으로 임대인에게 보증금을 청구하고 회수하는 길입니다. 그 길에서는 중개사에게서 받은 서류와 받지 못한 서류가 모두 소중한 자료가 됩니다.

먼저 스스로의 상황을 점검해 보겠습니다. 아래 항목 가운데 하나라도 해당한다면 끝까지 읽어 주시기 바랍니다.

• 계약서에 도장을 찍은 뒤에야 등기사항증명서를 처음 받아 보았습니다.
• 중개사가 등기는 깨끗하다고 말로만 설명했고, 서류는 직접 보지 못했습니다.
• 계약서를 쓴 날 확인·설명서를 받지 못했거나, 서명·날인란이 비어 있었습니다.
• 중개사의 보증보험이나 공제 가입 여부를 듣지 못했고 증서 사본도 받은 기억이 없습니다.
• 임대인에게서 확정일자 부여일과 보증금 정보, 납세증명서를 받아 본 적이 없습니다.
• 전입신고와 확정일자를 받은 날이 잔금을 치른 날보다 늦었습니다.

하나라도 해당한다고 해서 피해가 확정되었다는 뜻은 아닙니다. 다만 법이 어느 시점에 누구에게 어떤 서류를 요구하는지를 구분해 두면, 지금 무엇이 빠져 있고 그 빠짐이 보증금 회수에 어떤 영향을 줄 수 있는지 가려낼 수 있습니다.

중개사가 계약 전에 내놓아야 하는 서류는 무엇인가요?

공인중개사법 제25조 제1항은 개업공인중개사가 중개를 의뢰받은 경우 중개가 완성되기 전에 다음 각 호의 사항을 확인하여, 해당 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하도록 정합니다. 확인 대상은 제1호 중개대상물의 상태·입지 및 권리관계, 제2호 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용제한사항, 제3호 그 밖에 대통령령으로 정하는 사항입니다. 전세를 구하는 임차인은 그 집에 관한 임차권을 취득하려는 쪽이므로 이 설명을 받는 자리에 선다고 읽는 것이 자연스럽습니다. 제3호의 구체적인 항목은 대통령령에 맡겨져 있어 이 글에서는 하나씩 열거하지 않습니다.

같은 항은 설명만 하라고 하지 않고, 설명의 뒷받침이 되는 서류를 내놓으라고 합니다. 조문은 "토지대장 등본 또는 부동산종합증명서, 등기사항증명서, 신탁원부, 건축물대장 등본 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다"고 적고 있습니다. 끝이 '등'으로 열려 있으므로 이 서류들이 전부라는 뜻은 아니고, 반대로 이 서류들을 임의로 빼도 된다는 뜻도 아닙니다.

서류마다 알려 주는 내용은 다릅니다. 등기사항증명서는 그 부동산의 소유자가 누구인지, 어떤 권리가 설정되어 있는지를 보여 주는 서류이고, 토지대장이나 건축물대장은 토지와 건물의 현황을 담고 있습니다. 신탁원부는 신탁이 설정된 부동산에서 문제가 되는 서류이므로, 신탁 여부는 등기사항증명서에서 먼저 확인한 뒤 해당한다면 중개사에게 근거자료를 요청하셔야 합니다. 서류는 하나만 보지 말고 서로 맞는지 대조하셔야 합니다.

이 조항에서 가장 중요한 단어는 시점입니다. 조문은 중개가 완성되기 전에 확인하고 설명하며 근거자료를 제시하라고 정합니다. 중개가 완성된 뒤, 즉 계약서에 도장이 찍힌 뒤에 서류를 건네는 것은 조문이 그리는 순서와 다릅니다. 현장에서는 계약금 입금 직전에 서류를 사진으로 보내 주고 넘어가는 일이 흔한데, 그럴수록 임차인은 계약금을 이체하기 전에 발급일이 보이는 서류를 요청하고, 서류 속 소유자 이름과 계약서의 임대인 이름이 같은지 직접 확인하셔야 합니다.

말로만 설명을 듣는 것과 근거자료를 제시받는 것은 다릅니다. 조문은 설명과 근거자료 제시를 함께 요구하고 있으므로, 등기는 깨끗하니 걱정 없다는 말만 듣고 서류를 보지 못했다면 조문이 정한 모습과 어긋납니다. 그 어긋남이 구체적인 사건에서 어떤 법적 평가를 받을지는 사안마다 달라 단정할 수 없지만, 어긋났다는 사실 자체는 나중에 중요한 자료가 됩니다. 요청했는데도 받지 못했다면 그 요청을 문자나 메신저로 남겨 두시기 바랍니다.

한편 같은 조 제2항은 개업공인중개사가 확인·설명을 위해 필요한 경우 임대의뢰인 등에게 해당 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다고 정합니다. 임차인이 임대인에게 직접 말하기 불편한 자료가 있다면, 중개사를 통해 임대인에게 요구해 달라고 부탁하는 길이 있다는 뜻입니다. 이 부탁도 기록으로 남겨 두면 좋습니다.

계약서를 쓰는 날 받는 확인·설명서는 근거자료와 무엇이 다른가요?

앞의 근거자료 제시가 계약 전에 눈으로 확인하는 단계라면, 확인·설명서는 계약서를 쓰는 날 서면으로 남기는 단계입니다. 공인중개사법 제25조 제3항은 "중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는" 제1항에 따른 확인·설명사항을 대통령령으로 정하는 바에 따라 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고, 대통령령으로 정하는 기간 동안 그 원본, 사본 또는 전자문서를 보존하도록 정합니다. 서식의 항목과 보존 기간은 대통령령에 맡겨져 있으므로 구체적인 숫자는 이 글에서 다루지 않습니다.

제25조 제4항은 이 서면에 개업공인중개사, 법인인 경우에는 대표자, 법인에 분사무소가 설치되어 있는 경우에는 분사무소의 책임자가 서명 및 날인하되, 해당 중개행위를 한 소속공인중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다고 정합니다. 그래서 확인·설명서를 받으시면 서명란과 날인란이 모두 채워져 있는지, 실제로 중개를 진행한 사람의 이름이 있는지를 보셔야 합니다. 빈칸이 있다면 그 자리에서 채워 달라고 요청하시고, 나중에 보내 주겠다는 답을 들었다면 그 대화도 남겨 두시기 바랍니다.

확인·설명서의 진짜 쓸모는 대조에 있습니다. 계약 전에 구두로 들은 설명과 서면에 적힌 내용이 같은지, 등기사항증명서에서 본 권리관계와 서면의 권리관계란이 맞는지를 비교하십시오. 둘이 어긋난다면 어긋난 지점이 곧 질문거리입니다. 설명서와 달리 사실이 달랐다는 점도, 설명서 자체를 받은 적이 없다는 사실도 훗날 하나의 사정이 됩니다.

사진으로만 받아 두었다면 원본이나 전자문서 형태의 파일을 다시 요청하십시오. 사진은 흐리거나 잘려 서명과 날인 여부를 알아보기 어렵기 때문입니다. 응하지 않는다면 그 사실도 기록으로 남겨 두시기 바랍니다.

중개사의 보증보험과 공제, 증서 사본은 언제 받나요?

공인중개사법 제30조 제1항은 개업공인중개사가 중개행위를 하는 경우 "고의 또는 과실로 인하여 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다"고 정합니다. 제2항은 개업공인중개사가 자기의 중개사무소를 다른 사람의 중개행위의 장소로 제공함으로써 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에도 배상할 책임이 있다고 별도로 정합니다. 배상책임이 있다는 말과 실제로 돈을 받을 수 있다는 말 사이에는 간격이 있기 때문에, 법은 그 간격을 메우는 장치를 제3항과 제5항에 두었습니다.

제3항은 개업공인중개사가 업무를 개시하기 전에 대통령령으로 정하는 바에 따라 보증보험이나 공제에 가입하거나 공탁을 하도록 정합니다. 배상할 책임이 생겼는데 갚을 재원이 없는 상황을 줄이려는 취지로 읽을 수 있습니다. 가입의 구체적인 방법과 보장금액은 대통령령에 맡겨져 있으므로 이 글에서는 숫자를 다루지 않습니다. 임차인이 알아야 할 것은 중개사가 이 보장 장치를 갖추도록 되어 있다는 점, 그리고 갖추었는지를 증서로 확인할 수 있다는 점입니다.

제5항이 임차인과 직접 이어집니다. 개업공인중개사는 중개가 완성된 때 거래당사자에게 손해배상책임의 보장에 관한 사항, 즉 보장금액과 보증보험회사·공제사업을 행하는 자·공탁기관 및 그 소재지, 그리고 보장기간을 설명해야 합니다. 그리고 조문에 따르면 "관계 증서의 사본을 교부하거나 관계 증서에 관한 전자문서를 제공하여야 한다"고 합니다. 임차인은 이 설명을 듣고 증서 사본을 받았는지, 사본에 보장 금액과 보장기간이 읽히는지를 확인하시면 됩니다. 보장금액이 내 계약 규모에 비해 충분해 보이는지는 직접 읽어 보고 모르는 부분을 질문하십시오.

여기서 자주 생기는 혼동을 한 가지 바로잡겠습니다. 중개사의 손해배상책임 보장은 중개사가 가입하는 제도이고, 임차인의 보증금 반환을 보증하는 전세보증금반환보증, 이른바 HUG나 SGI 같은 보증기관의 상품과는 다른 제도입니다. 보증기관의 보증에 가입한 분이라면 보증기관에 먼저 확인해 보시는 길이 열려 있을 수 있으나, 그 기준과 기간은 개별 약관에 달려 있어 이 글에서 단정할 수 없습니다. 가입했다는 말만 들었다면 어느 쪽의 가입인지를 되물으셔야 합니다.

설명이 누락되었다는 사실이 곧바로 배상책임으로 이어진다고 단정할 수는 없습니다. 제30조 제1항이 정하는 대로 중개사의 고의 또는 과실, 그로 인한 재산상 손해라는 요소를 사건마다 따져야 하고, 일반 불법행위 규정인 민법 제750조도 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 경우 배상책임을 정하고 있어 그 요소를 살피는 구조가 비슷합니다. 중개사의 책임은 임대인의 보증금 반환 의무와는 별개의 청구라는 점도 기억하셔야 합니다.

임대인에게서 받는 정보는 중개사 서류와 어떻게 다른가요?

중개사의 서류와 별도로, 임대인에게도 계약 자리에서 내놓아야 할 정보가 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의7은 "임대차계약을 체결할 때 임대인은 다음 각 호의 사항을 임차인에게 제시하여야 한다."고 정합니다. 제1호는 제3조의6 제3항에 따른 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보이고, 제2호는 국세와 지방세에 관한 납세증명서입니다. 두 호 모두 단서가 있어서, 임대인이 계약을 체결하기 전에 정해진 방식으로 동의함으로써 제시를 갈음할 수 있습니다.

제1호의 단서가 말하는 동의는 제3조의6 제4항에 따른 동의입니다. 제3조의6은 확정일자부에 기재된 정보의 제공을 규정하는데, 제3항은 주택의 임대차에 이해관계가 있는 자가 확정일자부여기관에 해당 주택의 확정일자 부여일, 차임 및 보증금 등 정보의 제공을 요청할 수 있다고 하고, 제4항은 임대차계약을 체결하려는 자가 임대인의 동의를 받아 같은 요청을 할 수 있다고 합니다. 이 동의의 주체는 임대인입니다. 임차인이 동의하는 것으로 읽으면 안 됩니다.

이 정보가 중개사 서류와 다른 이유는 담기는 내용이 다르기 때문입니다. 등기사항증명서가 소유권과 설정된 권리를 보여 준다면, 확정일자부에 담긴 정보는 그 주택에 이미 임대차가 들어와 있었는지, 있었다면 보증금과 확정일자가 언제였는지를 보여 줍니다. 두 서류를 나란히 놓고 보아야 같은 집에 얽힌 권리의 전체 모습이 보입니다. 조문의 문언이 정보의 범위를 '등'으로 열어 두고 있어, 구체적으로 어떤 항목까지 제공받는지는 시행령 등 하위 규정에 따르므로 신청 단계에서 확인하셔야 합니다. 정보를 제공받는 수수료도 따로 정해져 있습니다.

이 조문은 위반했을 때의 효과를 스스로 정하고 있지 않습니다. 그래서 임대인이 제시를 거부한다면 이를 어떻게 평가할지는 개별 사정에 달려 있고, 임차인이 현실적으로 할 수 있는 일은 요청 사실을 기록으로 남기고 계약을 진행할지 판단하는 것입니다.

계약 전, 계약서 작성 때, 중개 완성 때 서류는 어떻게 나뉘나요?

지금까지의 내용을 한 장으로 모으면 아래와 같습니다. 서류마다 누가 내놓고 언제 받아야 하며 계약 전에 무엇을 물어야 하는지를 정리했습니다. 휴대전화로 보실 때에는 표를 좌우로 밀어서 확인하실 수 있습니다.

표에서 눈여겨볼 곳은 시점 열입니다. 같은 서류라도 계약 전에 받으면 판단의 재료가 되지만 계약 후에 받으면 사후 확인용 기록이 됩니다. 이미 계약했다면 받지 못한 서류가 어느 칸인지부터 표시해 두십시오.

서류가 빠진 채 계약하면 피해는 어떤 경로로 이어지나요?

서류가 빠진 것만으로 곧바로 보증금을 잃는 것은 아닙니다. 피해는 보통 몇 개의 고리가 이어지면서 커집니다. 아래는 그 고리를 시간순으로 놓아 본 것입니다. 모든 사건이 이 순서를 그대로 밟는 것은 아니며, 어느 고리에서든 끊을 수 있습니다.

1. 권리관계를 서류로 보지 못합니다. 말로만 들은 설명에 의존하면 소유자 이름, 설정된 권리, 신탁 여부 같은 사실을 계약 전에 눈으로 확인할 기회가 사라집니다.
2. 계약 뒤에야 권리가 드러납니다. 도장을 찍고 계약금이 오간 뒤에 알게 된 사정은 이미 조건을 바꾸거나 계약을 접기 어려운 시점에 도착합니다.
3. 대항요건과 확정일자의 순서가 흔들립니다. 대항력은 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 생기고, 우선변제권은 이 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인에게 인정됩니다. 이 시점이 늦어질수록 그 사이에 생긴 다른 권리와 순위를 다투게 될 수 있습니다.
4. 계약이 끝났는데 보증금이 돌아오지 않습니다. 새 세입자가 들어오면 주겠다는 말은 임대인의 사정일 뿐이고, 반환 기준은 임대차계약서와 법입니다.
5. 회수 절차가 길어집니다. 내용증명, 임차권등기명령, 반환소송, 강제집행으로 이어지는 절차가 필요해지고, 그 사이 임차인은 이사와 자금 계획을 모두 미뤄야 합니다.

세 번째 고리를 조금 더 풀어 보겠습니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차가 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생기고, 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다고 정합니다. 제3조의2 제2항은 대항요건과 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 또는 공매에서 환가대금으로부터 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있다고 정합니다. 문언 그대로 후순위권리자보다 우선한다는 구조이므로, 나보다 앞선 권리가 무엇인지를 계약 전에 서류로 확인해 두는 일이 중요해집니다.

이미 계약했고 서류를 받지 못했다면 어떤 순서로 움직여야 하나요?

우선 지금 가진 자료부터 정리하십시오. 임대차계약서, 계약금과 잔금의 이체 내역, 중개사와 주고받은 문자와 메신저 대화, 사진으로 받은 서류, 확인·설명서가 있는지 여부를 한곳에 모읍니다. 받지 못한 서류도 기록의 일부입니다. 언제 어떤 서류를 요청했고 어떤 답을 들었는지를 날짜순으로 적어 두면 훗날 중개사의 책임을 살피든, 임대인을 상대로 소송을 하든 사실관계를 설명하기가 훨씬 쉬워집니다.

그다음은 보증금 회수입니다. 법도 전세금반환소송센터가 권하는 절차의 지도는 내용증명, 임차권등기명령, 전세금반환소송, 강제집행 순서입니다. 내용증명으로 반환 요구와 기한을 문서로 남기고, 임대차가 끝났는데도 보증금이 반환되지 않았다면 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 주택임대차보호법 제3조의3 제1항이 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우에 신청할 수 있다고 정하고 있습니다. 임대인의 동의는 필요하지 않은 점이 전세권 설정과 다릅니다.

임차권등기에서 가장 조심하실 부분은 이사 시점입니다. 등기부에 임차권등기가 기입된 것을 확인한 뒤에 이사하고 전출하셔야 합니다. 등기가 되기 전에 이사하면 대항력을 잃을 위험이 생길 수 있기 때문입니다. 등기를 마친 뒤에는 소장을 접수하는데, 소장 접수 후 판결까지는 4~6개월을 보시면 됩니다. 판결을 받은 뒤에도 임대인이 임의로 돌려주지 않으면 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산압류 같은 강제집행으로 이어집니다.

가압류는 모든 사건에서 필요한 절차가 아니고 조건이 붙습니다. 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 부동산 정보를 알고 있을 때에 미리 필요해집니다. 민사집행법 제276조 제1항은 금전채권이나 금전으로 환산할 수 있는 채권에 대하여 동산 또는 부동산에 대한 강제집행을 보전하기 위하여 가압류를 할 수 있다고 정합니다. 반대로 지급명령은 권하지 않습니다. 임대인이 이의를 제기하면 결국 소송으로 넘어가기 때문에, 임대인이 이의하지 않을 것이 확실한 예외적인 경우가 아니면 시간만 쓰게 되기 쉽습니다.

중개사 책임은 이 흐름과 별도로 검토합니다. 보증금을 임대인에게서 받는 일과 중개사에게 손해를 묻는 일은 상대방도 요건도 다릅니다. 순서를 정하자면 임대인에게서의 회수 절차를 먼저 가동하고, 서류를 받지 못한 사실과 그로 인해 입은 손해를 따로 정리해 두는 편이 현실적입니다. 어느 쪽을 먼저 어떻게 진행할지는 계약 시기와 임대인의 재산 상황에 따라 달라지므로, 혼자 정하기 어려우시면 02-591-5662로 무료 전화상담을 요청해 주십시오. 비용 구조는 무료 전화상담에서 사안에 맞춰 안내해 드립니다.

계약 자리에서 자주 듣는 말, 법으로는 어떻게 판정할까요?

계약 현장에서는 서류를 요구하면 분위기를 깬다는 느낌 때문에 임차인이 먼저 물러서는 일이 많습니다. 그때 자주 듣는 말과, 조문이 그에 대해 어떻게 말하는지를 짝지어 보았습니다.

이 판정들은 일반적인 조문의 구조를 설명한 것입니다. 실제 사건에서 어떤 말이 어떤 법적 의미를 갖는지는 계약서의 특약과 오간 대화 전체를 함께 보아야 하므로, 위 판정을 그대로 내 사건에 대입하지는 마시기 바랍니다.

자주 묻는 질문