전세권은 등기부에 기재되는 물권입니다. 확정일자만 받아 둔 일반 임대차(채권)와 달리, 전세권설정등기를 마친 임차인은 부동산 그 자체에 대한 권리를 갖습니다. 그래서 전세권은 임차인을 훨씬 두텁게 보호합니다.

전세권에는 존속기간이 있습니다(민법 제312조). 약정기간은 최대 10년을 넘지 못하고, 건물 전세권은 최소 1년입니다. 실제로는 임대차 기간과 맞물려 2년 안팎으로 정해지는 경우가 대부분입니다. 이 존속기간이 끝나는 것이 바로 전세권설정기간만료입니다.

여기서 많은 분들이 오해합니다. "기간이 끝났으니 전세권도 저절로 사라지는 것 아닌가?" 하고요. 하지만 전세권은 두 가지 성질을 함께 가지고 있어, 기간이 만료돼도 임차인의 권리가 곧바로 없어지지 않습니다.

정리하면, 전세권설정기간이 만료돼도 전세금을 다 돌려받기 전까지 임차인의 권리는 살아 있습니다. 전세금을 모두 받은 뒤에는 전세권 말소등기를 정리해 주어야 하는데, 이는 전세금 반환과 동시이행 관계에 있습니다.

참고로 건물 전세권은, 임대인이 존속기간 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 거절이나 조건 변경을 통지하지 않으면 같은 조건으로 다시 설정된 것으로 보는 법정갱신이 적용될 수 있습니다(민법 제312조 제4항). 그래서 가장 먼저 할 일은 내 전세권이 지금 어떤 상태인지 등기부로 확인하는 것입니다.

전세권설정기간이 만료됐는데 임대인이 전세금을 돌려주지 않는다면, 전세권자에게는 확정일자만 있는 임차인에게 없는 무기가 있습니다. 바로 경매청구권입니다.

민법 제318조는, 임대인(전세권설정자)이 전세금 반환을 지체하면 전세권자가 그 부동산의 경매를 청구할 수 있다고 정하고 있습니다. 확정일자만 받은 임차인은 먼저 전세금반환소송에서 승소 판결(집행권원)을 받아야 강제경매로 나아갈 수 있지만, 전세권자는 그 판결 없이도 전세권에 기한 임의경매를 신청할 수 있습니다.

다만 전세권이 있다고 무조건 경매가 정답인 것은 아닙니다. 실제 진행에서는 다음을 함께 짚어야 합니다.

전세권설정기간이 만료됐는데도 전세금을 돌려받지 못하는 분들이 여전히 많습니다. "새 세입자가 들어오면 주겠다", "지금 돈이 없다", "부동산 경기가 안 좋아서"라는 임대인의 말은 하나같이 임대차계약서에 없는 내용이며, 법적 근거가 전혀 없는 핑계입니다.

기준은 임대인의 사정이 아니라 임대차계약서에 적힌 날짜입니다. 정해진 날짜에 전세금을 돌려주지 않는 순간, 계약을 어긴 사람은 임차인이 아니라 임대인입니다. 오래된 관행이라고 해서 합법인 것은 아닙니다.

관행은 이제 그만 — 임대차계약서대로, 법대로.