전세권까지 설정했는데, 왜 전세금을 못 받을까요?

전세권설정등기를 해두면 확정일자만 받은 계약과 달리 소송 없이도 바로 부동산 경매를 신청할 수 있다는 점 때문에, 많은 분들이 "전세권이 있으니 안심"이라고 생각합니다. 그런데 정작 계약이 끝나 이사할 때가 되면, 임대인은 늘 같은 말을 반복합니다.

"새 세입자가 들어와야 전세금을 돌려드릴 수 있어요."

하지만 임대차계약서 어디에도 "새 세입자가 들어오면"이라는 조건은 적혀 있지 않습니다. 이것은 계약서에 없는 내용이자 법적 근거가 전혀 없는 임대인의 사정일 뿐입니다. 임대차계약서에 명시된 날짜가 전세금 반환의 기준이며, 정해진 날짜에 전세금을 돌려주지 않는 것은 명백한 계약 위반입니다. 전세권설정기간경과 후 회수가 막막하게 느껴지는 이유는, "전세권이 있으면 자동으로 받는다"는 오해와 실제 절차 사이의 간극 때문입니다.

전세권설정기간경과, 권리는 어떻게 바뀌나

전세권은 사용·수익하는 힘(용익물권)과 전세금을 담보하는 힘(담보물권)을 함께 가진 권리입니다. 존속기간이 지나면 이 두 힘 중 하나만 사라집니다.

쉽게 말해 "껍데기는 사라지고 전세금을 받아낼 알맹이만 남는다"고 이해하면 됩니다. 그래서 "존속기간이 지나면 전세권이 사라지는 것 아니냐"는 걱정은 오해입니다. 전세금을 다 받기 전까지 전세권은 담보로서 살아 있고, 전세권 말소등기는 전세금을 돌려받은 뒤에 별도로 진행하는 절차입니다. 즉 전세권설정기간경과가 곧 권리 소멸을 의미하지는 않습니다.

전세권과 확정일자, 회수 방법이 다릅니다

전세권은 등기부에 새겨지는 물권이고, 확정일자를 받은 임차권은 채권입니다. 이 차이가 전세금을 못 받았을 때 갈 수 있는 길을 갈라놓습니다.

다만 전세권설정등기는 설정 당시 임대인의 동의와 인감 서류가 필요해 실무적으로 간단하지만은 않고, 그래서 확정일자만 받아둔 경우가 더 많습니다. 어느 쪽이든 전세금을 돌려받지 못했다면 방치하지 말고 법적 절차로 대응해야 하며, 두 절차 모두 법도에서는 변호사 비용 0원으로 진행합니다.

기간경과 후 전세금을 되찾는 순서

전세권이 있든 확정일자만 있든, 회수는 대체로 이 흐름을 따릅니다. 모든 단계의 변호사 비용은 0원입니다.

"전세권이면 쉽겠지"가 함정이 되는 순간

전세권이 있어도 회수가 자동으로 되는 것은 아닙니다. 전세권설정기간경과 사안에서 실제로 자주 부딪히는 지점들입니다.

회수 전 꼭 확인할 것들

경험과 승소율로 0원제를 지켜냅니다

0원제가 가능한 이유는 명확한 법적 근거가 있는 사안을 다뤄온 경험과 높은 승소율에 있습니다.