전세권설정기간갱신, 전세금 못 받아도 변호사 비용 0원으로 해결하는 법
법도
본문
전세권설정기간갱신,
전세금 못 받아도 변호사 비용 0원
전세권 존속기간 만료가 다가오는데, 보증금이 걱정돼 억지로 계약을 이어가고 계신가요? 갱신할지 전세금을 돌려받을지 — 임차인이 꼭 알아야 할 핵심만 정리했습니다.
전세권을 설정해 둔 임차인이라면 존속기간 만료가 가까워질 때 한 가지 고민에 부딪힙니다. "이대로 갱신해서 더 살까, 아니면 전세금을 돌려받고 나갈까?"
그런데 막상 나가려니 또 다른 걱정이 앞섭니다. 집주인이 보증금을 제때 돌려주지 않으면 어떡하나, 소송까지 가면 변호사 비용은 또 얼마나 들까 하는 부담입니다. 전세권설정기간갱신을 앞두고 이런 고민을 하고 계신다면, 이 글이 도움이 될 것입니다.
그 부담 때문에 소송 자체를 포기하지 마세요. 법도 전세금반환소송센터의 0원제는 바로 이런 분들을 위해 만들어진 제도입니다. 변호사 착수금은 0원, 의뢰인은 법원에 내는 실비용(인지대·송달료)만 부담합니다. 이 실비용마저 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구해 돌려받을 수 있습니다.
전세금반환소송뿐 아니라 내용증명, 임차권등기명령, 부동산경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 등 강제집행까지 모든 과정의 변호사 비용이 0원입니다. 비용이 걱정돼 망설이셨다면, 무료상담전화로 0원제에 대한 자세한 안내를 받아보세요.
다만 임대인의 재산 상태가 좋지 않은 일부 사안에서는 1심 판결 이후 후불로 150만원의 비용이 발생하는 경우가 있습니다. 이러한 특수한 경우가 아니라면 이 비용은 청구되지 않으며, 발생하더라도 추후 임대인에게 청구할 수 있습니다. 구체적인 비용은 사안에 따라 다르므로, 무료상담전화 시 자세히 안내해 드립니다.
전세권설정기간갱신이란 무엇일까요?
전세권설정이란 임차인(전세권자)이 전세금을 지급하고 임대인(전세권설정자)의 부동산을 사용·수익할 수 있도록 등기부등본에 기재하는 물권(物權)입니다. 단순히 확정일자를 받는 것과 달리, 전세권을 설정해 두면 등기부에 권리가 공시되어 한층 강력한 보호를 받을 수 있습니다.
전세권설정기간갱신은 이렇게 설정해 둔 전세권의 존속기간이 만료될 때, 그 기간을 다시 연장하는 것을 말합니다. 민법상 전세권의 존속기간은 최대 10년을 넘을 수 없으며(민법 제312조 제1항), 건물 전세권의 경우 최소 1년 이상으로 정해야 합니다. 갱신하는 경우에도 그 기간은 갱신한 날로부터 10년을 넘지 못합니다.
전세권을 갱신하는 두 가지 방식
전세권설정기간갱신은 크게 두 가지 방법으로 이루어집니다. 각각의 요건과 효과가 다르므로, 본인의 상황에 맞게 구분해 두는 것이 좋습니다.
임대인과 임차인이 서로 협의하여 존속기간과 조건을 새로 정하고, 이를 등기부에 반영하는 방식입니다. 전세금이나 기간을 조정할 수 있습니다.
별도의 통지나 재계약 없이 법률 규정에 따라 이전과 같은 조건으로 자동 연장되는 방식입니다. 아래에서 자세히 살펴봅니다.
전세권의 묵시적 갱신, 등기 없이도 효력이 있습니다
전세권설정기간갱신에서 많은 분들이 가장 헷갈려 하는 부분이 바로 묵시적 갱신입니다. 민법 제312조 제4항에 따르면, 건물의 전세권설정자(임대인)가 존속기간 만료 전 6개월부터 1개월 사이에 전세권자(임차인)에게 "갱신하지 않겠다" 또는 "조건을 변경하겠다"는 통지를 하지 않으면, 기간이 만료된 때에 이전과 동일한 조건으로 전세권이 다시 설정된 것으로 봅니다.
이 기간에 임대인이 아무런 통지를 하지 않으면 → 전세권이 자동으로 갱신됩니다.
꼭 기억해야 할 두 가지
① 등기가 없어도 효력이 발생합니다. 묵시적으로 갱신된 전세권은 별도의 갱신 등기를 하지 않아도 효력이 생깁니다. 법률 규정에 의한 물권 변동이기 때문입니다(대법원 1989. 7. 11. 선고 88다카21029 판결). 다만 갱신된 전세권을 타인에게 양도하는 등 처분하려면 등기가 필요합니다.
② 존속기간은 정함이 없는 것으로 봅니다. 이렇게 법정갱신된 전세권은 기간이 따로 정해지지 않습니다. 그래서 전세권자는 언제든지 전세권 소멸을 통고할 수 있고, 임대인이 그 통고를 받은 날부터 6개월이 지나면 전세권이 소멸합니다(민법 제313조). 이후 전세금 반환을 청구할 수 있습니다.
민법상 전세권의 묵시적 갱신은 만료 6개월~1개월 전이 기준이지만, 주택임대차보호법상 묵시적 갱신은 만료 6개월~2개월 전이 기준이며 갱신 시 2년의 기간이 인정됩니다. 주거용 건물에 전세권을 설정하면서 전입신고·확정일자까지 갖춘 임차인은 두 제도를 함께 검토할 수 있으므로, 본인의 상황에 어떤 기준이 적용되는지 확인해 두는 것이 좋습니다.
갱신할까, 전세금을 돌려받고 나갈까?
전세권설정기간갱신 시점은 임차인에게 중요한 선택의 순간입니다. 계속 거주하고 싶다면 갱신하면 되지만, 이사를 계획하고 있다면 전세금을 정확히 돌려받는 것이 관건입니다.
여기서 많은 분들이 겪는 딜레마가 있습니다. 사실은 나가고 싶은데도, "집주인이 보증금을 제때 안 주면 어떡하지?", "소송하면 변호사 비용만 수백만 원 나가는 것 아닌가?" 하는 걱정 때문에 어쩔 수 없이 계약을 이어가는 것입니다.
전세권이 있으면 전세금 반환이 유리합니다
전세권을 설정해 둔 임차인에게는 강력한 무기가 하나 있습니다. 바로 경매청구권입니다. 전세권은 용익물권적 성질과 담보물권적 성질을 함께 가진 권리로, 존속기간이 만료된 뒤 임대인이 전세금 반환을 지체하면 전세권자는 별도의 판결(집행권원) 없이도 곧바로 부동산에 대한 임의경매를 신청할 수 있습니다(민법 제318조).
등기부에 공시되는 물권
- 전세금 반환 지체 시 소송 없이 바로 임의경매 신청 가능
- 후순위 권리자보다 우선변제권 인정
- 기간 만료 후에도 반환 시까지 담보 효력 유지
대항력 + 우선변제권
- 경매를 진행하려면 먼저 전세금반환소송으로 판결 필요
- 우선변제권은 인정되나 절차가 한 단계 더
- 전입신고와 함께 갖추는 방식이 일반적
또한 전세권의 존속기간이 만료되어 종료되더라도, 전세금을 돌려받기 전까지는 담보물권적 권능이 유지되어 전세권설정등기의 효력이 존속합니다(대법원 2005. 3. 25. 선고 2003다35659 판결). 따라서 기간이 지났다고 해서 곧바로 권리가 사라지는 것은 아닙니다.
전세권 실행(임의경매) 과정에서도 배당요구, 소명자료 제출 등 챙겨야 할 절차가 적지 않고, 사안에 따라서는 전세금반환소송이나 임차권등기명령을 병행하는 것이 더 유리할 수 있습니다. 어떤 방법이 본인에게 가장 효율적인지는 전문가와 상담해 결정하는 것이 좋습니다.
전세금을 돌려받지 못할 때, 이렇게 진행됩니다
전세권설정기간갱신 이후 임대인이 전세금 반환을 미룬다면, 아래와 같은 단계로 전세금을 회수합니다. 법도 전세금반환소송센터에서는 이 모든 단계의 변호사 비용이 0원입니다.
꼭 알아두어야 할 주의사항
임대인이 전세금 반환을 지체하면 지연이자를 청구할 수 있습니다. 지연이자는 민법상 연 5%, 소송촉진 등에 관한 특례법상 연 12%가 적용됩니다.
전세금반환소송은 소장 접수 후 판결까지 보통 4~6개월 정도 걸립니다. 사안의 복잡성에 따라 더 길어질 수 있습니다.
전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면, HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다.
임대차계약서대로, 법대로!
"새 세입자가 들어오면 주겠다", "지금 돈이 없다", "부동산 경기가 안 좋아서"… 전세금 반환을 미루는 임대인의 말은 하나같이 임대차계약서에 없는 내용이며, 법적 근거가 전혀 없는 핑계입니다. 전세금 반환의 기준은 임대인의 사정이 아니라 계약서에 적힌 날짜와 법입니다. 법도 전세금반환소송센터는 잘못된 관행을 바로잡고 올바른 임대차 문화를 정착시키기 위해 노력하고 있습니다.
법도 전세금반환소송센터
부동산전문변호사 엄정숙 변호사(대한변호사협회 인증)가 이끄는 전세금 반환 전문 센터입니다. MBC·KBS·SBS 등 지상파 방송에 다수 출연하며 전세금 반환 분야의 전문가로 활동하고 있습니다.
법도 전세금반환소송센터에 의뢰하시면 전세금반환소송만 0원이 아닙니다. 내용증명, 임차권등기명령, 부동산경매, 채권압류 및 추심, 동산경매 등 강제집행까지 모든 과정의 변호사 비용이 0원입니다. 의뢰인은 법원 실비용만 부담하며, 승소 후 임대인에게 소송비용을 청구해 실비용도 돌려받을 수 있습니다.
전세권설정기간갱신을 앞두고 전세금 반환이 걱정되셨다면, 지금 무료상담전화로 0원제에 대한 자세한 안내를 받아보시기 바랍니다.
임대인의 재산 상태가 좋지 않은 일부 사안에서는 1심 판결 이후 후불로 150만원의 비용이 발생하는 경우가 있습니다. 이러한 특수한 경우가 아니라면 이 비용은 청구되지 않으며, 발생하더라도 추후 임대인에게 청구할 수 있습니다. 사안마다 다르므로 정확한 비용은 무료상담전화 시 확인하시기 바랍니다.
0원제와 전세금 회수 방법을 안내해 드립니다
전국 어디서든 전화 한 통으로 상담과 선임이 가능합니다.
02-591-5662무료 승소자료는 상단 메뉴의 '무료 승소자료'를 클릭하시면 받아보실 수 있습니다.
본 글은 전세권설정기간갱신 및 전세금 반환에 관한 일반적인 정보 제공을 위해 작성된 것으로, 법률 자문이 아닙니다. 관련 법령과 판례는 변경될 수 있고, 실제 사안의 구체적 사정에 따라 결과와 적용이 달라질 수 있으며, 내용에 오류가 있을 수 있습니다. 개별 사건에 대한 정확한 판단은 반드시 전문가와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 보다 자세한 내용은 무료전화상담 시 안내해 드립니다.
댓글목록0