전세권설정 제대로 알기, 전세금 안 줄 땐 변호사 비용 0원
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전세권설정 해도
전세금 안 주면? 변호사 비용 0원
전세권설정은 소중한 전세보증금을 지키는 강력한 장치입니다. 하지만 설정을 했더라도 임대인이 끝내 전세금을 돌려주지 않으면 결국 경매와 소송이 필요합니다. 법도 전세금반환소송센터가 그 회수 과정을 변호사 비용 0원으로 함께합니다.
먼저 짚어드리는 ‘0원제’
법도 전세금반환소송센터는 0원제로 운영됩니다. 전세권설정 이후 전세금을 돌려받기 위해 필요한 내용증명 발송, 임차권등기명령, 전세금반환소송은 물론 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산 경매 같은 강제집행까지 — 이 모든 과정에 드는 변호사 비용이 0원입니다. 의뢰인은 법원에 내는 실비용(인지대·송달료)만 부담하면 됩니다.
이 실비용마저 승소 후 소송비용액확정신청을 통해 임대인에게 청구해 돌려받을 수 있습니다. 재판에서 이기면 패소한 임대인이 소송비용을 부담하는데, 바로 이것이 법도의 수입 구조입니다. 즉, 임차인이 소송 전 실비용을 먼저 내고, 임대인에게서 소송비용을 받아 되돌려받는 방식입니다.
(임차인)
(법도)
(패소한 임대인)
전세권설정을 알아본다는 건, 전세금이 불안하다는 뜻입니다
계약 만료가 다가오는데 임대인이 자꾸 미룬다면, 누구나 “전세권설정이라도 해둘걸” 하고 검색하게 됩니다.
전세금을 돌려받지 못할까 걱정될 때 가장 많이 등장하는 것이 임대인의 ‘핑계’입니다. 그런데 이 말들은 대개 임대차계약서에 적혀 있지 않은 임대인 개인의 사정일 뿐, 법적 근거가 없습니다.
새 세입자 들어와야 드릴 수 있어요
지금 당장은 돈이 없어서요
부동산 경기가 안 좋아서…
조금만 더 기다려 주세요
기준은 오직 하나, 임대차계약서에 정해진 반환 날짜입니다. 그 날짜에 전세금을 주지 않으면, 계약을 어긴 쪽은 임대인입니다. “관행”은 법이 아닙니다. 오래 반복되어 왔다고 해서 합법이 되는 것은 아닙니다.
전세권설정이란 무엇인가
전세권설정은 임차인의 전세보증금 반환 권리를 부동산 등기부(등기사항전부증명서)에 직접 등록하는 것입니다. 법적으로는 ‘물권’에 해당해, 단순한 계약상의 권리(채권)인 임차권보다 한층 강력하게 보호받습니다. 등기부에 전세권설정 금액과 함께 “내가 이 집의 전세 세입자”라는 사실이 공시되므로, 부동산에 대한 후순위 권리자나 다른 채권자보다 전세금을 우선하여 변제받을 수 있습니다.
우리가 흔히 하는 전입신고 + 확정일자가 임차인을 보호하는 ‘기본 세트’라면, 전세권설정등기는 그 위에 얹는 별도의 강한 안전장치라고 이해하면 쉽습니다. 다만 두 방법은 성격과 조건이 다르므로, 내 상황에 맞는 선택이 중요합니다.
전세권설정을 하면 무엇이 좋을까
신청 당일 효력
전입신고·확정일자는 접수 다음 날부터 효력이 생기지만, 전세권설정은 설정한 당일부터 바로 효력이 발생합니다.
직접 경매신청 가능
전세금을 못 받았을 때, 일정 요건을 갖추면 별도의 판결 없이도 집을 경매에 넘길 수 있습니다(조건 유의).
전입·거주 없어도
확정일자와 달리 이사나 전입신고를 하지 않은 상태에서도 신청할 수 있어, 상황에 따라 유연하게 활용됩니다.
등기부에 공시
권리가 등기부에 기재되어 겉으로 드러나므로, 임대인의 다른 처분을 견제하고 우선변제권을 확보하는 데 도움이 됩니다.
전세권설정 전, 반드시 확인할 점
전세권설정은 강력하지만 만능은 아닙니다. 아래 사항 때문에 실제로는 하지 못하거나, 해도 아쉬운 경우가 생깁니다.
임대인의 동의가 반드시 필요
전세권설정등기는 소유자와 함께 신청해야 하므로 임대인의 협조·동의가 필수입니다. 확정일자와 달리 임차인 혼자서는 할 수 없어, 임대인이 거부하면 설정 자체가 어렵습니다.
등기 비용이 발생
전세권설정에는 등록면허세(전세금의 0.2%)와 그에 따른 지방교육세(등록면허세의 20%), 등기신청수수료 등이 듭니다. 법무사에게 맡기면 대행 수수료가 추가됩니다.
경매 시 ‘건물’ 기준 배당
전세권설정만 되어 있으면 경매 배당이 건물 가액을 기준으로 이루어져 토지 대금이 빠질 수 있습니다. 이 경우 보증금을 전액 회수하지 못할 여지가 생깁니다.
다가구주택 일부 설정 시 제약
구분소유가 인정되지 않는 다가구주택에서 건물 일부에만 전세권이 설정된 경우, 판례상 나머지 부분에 대한 경매신청이 제한될 수 있어 결국 전세금반환소송으로 집행권원을 얻어야 할 수 있습니다.
전세권설정 vs 확정일자 + 전입신고
둘 다 우선변제의 효력이 있습니다. 임대인이 협조하지 않아 전세권설정이 어렵다면, 확정일자와 전입신고를 잘 갖추는 것만으로도 상당한 보호를 받을 수 있습니다.
전세권설정을 했어도 전세금을 안 준다면
전세권설정은 ‘받을 권리’를 강화하는 장치일 뿐, 그것만으로 임대인이 알아서 전세금을 내놓는 것은 아닙니다. 임대인이 거부하면 아래 절차로 실제 회수를 진행합니다. 이 모든 단계의 변호사 비용이 0원입니다.
내용증명 발송
계약대로 전세금을 반환하라는 공식 통보를 보내 임대인을 압박하고, 이후 절차의 근거를 남깁니다.
임차권등기명령
임대인이 거부해 전세권설정이 어려운 경우에도, 임차인 단독으로 신청해 이사를 가더라도 대항력·우선변제권을 유지합니다.
전세금반환소송
임대인을 상대로 소송을 제기해 판결(집행권원)을 확보합니다. 통상 소장 접수 후 판결까지 4~6개월 정도가 걸립니다.
부동산 경매·강제집행
판결을 근거로 부동산 경매를 신청하고, 채권압류 및 추심, 동산 경매 등 필요한 강제집행으로 실제 회수에 들어갑니다.
전세금 회수 + 실비용 정산
회수를 완료하고, 소송비용액확정신청으로 먼저 낸 실비용까지 임대인에게 청구합니다.
전세금 반환, 알아두면 좋은 사실들
못 받은 기간에 대한 지연이자는 민법상 연 5%, 소송을 제기하면 소송촉진법에 따라 연 12%까지 붙습니다.
전세금반환소송은 대체로 소장 접수 후 판결까지 4~6개월가량 소요됩니다. 사건에 따라 달라질 수 있습니다.
전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다.
임대인이 100% 동의하지 않는 한 지급명령은 권하지 않습니다. 이의가 들어오면 자동으로 소송으로 넘어가 시간과 비용만 낭비될 수 있습니다.
가압류가 필요할 수도 있는 경우
임대(전세) 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고, 임대인이 소유한 다른 부동산 정보를 알고 있다면, 미리 가압류를 해둘 필요가 있습니다. 이런 판단도 상담 시 함께 살펴드립니다.
왜 법도 전세금반환소송센터인가
전세금 반환만을 다뤄온 전담 센터입니다. 명확한 법적 근거가 있는 사건을 다루기에, 0원제 운영이 가능합니다.
대표변호사 엄정숙
대한변호사협회 인증 부동산전문·민사전문변호사이자 공인중개사 자격 보유. MBC·KBS·SBS 등 지상파 방송에 다수 출연했으며, 전세금반환소송 실무 매뉴얼을 집필했습니다. 전화 한 통이면 지방 사건도 선임할 수 있습니다.
0원제로 신청이 몰리고 있습니다. 한정된 인력으로 모든 사건을 무제한 받기는 어려워, 업무 한계에 이르면 접수가 잠시 중단될 수 있습니다. 고민만 길어질수록 지연이자와 시간만 쌓입니다.
전세금, 이제 계약대로 돌려받으세요
전세권설정이 고민이든, 이미 전세금 반환이 막혔든 — 사건을 편하게 확인받고 판단하시면 됩니다. 상담은 부담 없는 무료 전화상담입니다.
무료 상담전화02-591-5662다시 한 번, ‘0원제’
법도에 맡기면 전세금반환소송만 0원이 아니라 내용증명, 임차권등기명령, 부동산 경매, 채권압류 및 추심, 동산 경매 등 강제집행까지 변호사 비용이 모두 0원입니다. 의뢰인은 법원 실비용(인지대·송달료)만 부담하고, 그마저 승소 후 소송비용액확정신청으로 임대인에게 청구해 돌려받는 구조입니다. “전세금 못 받는 것도 억울한데 변호사 비용까지” 부담하는 일을 없애드리는 것이 0원제입니다.
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