많은 분들이 "전세계약 만료 1개월 전에 이야기하면 되겠지"라고 생각합니다. 예전에는 맞는 말이었지만, 지금은 다릅니다. 주택임대차보호법이 개정되면서 통보 기한이 1개월 전에서 2개월 전으로 앞당겨졌기 때문입니다.

현재는 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 갱신 거절이나 계약 종료 의사를 상대방에게 전달해야 합니다. 이 기간을 그냥 지나치면 계약은 자동으로 연장(묵시적 갱신)됩니다.

정리하면, "전세계약만료통보 1개월"이라는 기준은 개정 전 계약에만 남아 있는 옛 기준입니다. 현재 대부분의 전세계약은 만료 2개월 전이 마감선이므로, 만료 1개월 전이라면 통보 시점이 이미 지났을 가능성이 높습니다.

참고로 임대인과 임차인의 통보 성격은 조금 다릅니다. 임대인은 만료 6개월 전~2개월 전 사이에 갱신 거절을 통지하지 않으면 갱신을 거절할 수 없고, 임차인은 만료 2개월 전까지 "더 이상 연장하지 않겠다"는 의사를 전달해야 묵시적 갱신을 피할 수 있습니다.

통보 시점을 놓쳐 묵시적 갱신이 되면 계약은 이전과 같은 조건으로 2년 더 자동 연장됩니다. 여기서 좌절하기 쉽지만, 법은 이 경우 임차인에게 강력한 권리를 하나 주고 있습니다.

바로 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있는 권리입니다. 주택임대차보호법 제6조의2에 따르면, 묵시적 갱신 상태에서 임차인이 임대인에게 해지 통보를 하면 임대인이 그 통보를 받은 날부터 3개월이 지나 해지 효력이 발생합니다. 임대인에게는 이런 중도 해지권이 없습니다.

즉, 의사 전달 시점을 놓친 임차인이라면 지금이라도 해지 통보를 남겨두는 것이 먼저입니다. 이때 문자·카카오톡·통화 녹취도 가능하지만, 도달 사실이 명확히 기록되는 내용증명이 가장 안전합니다. 통보가 임대인에게 도달해야 효력이 생기기 때문입니다.

그렇게 3개월이 지난 시점에도 임대인이 전세금을 돌려주지 않는다면, 그때는 임차권등기명령과 전세금반환소송으로 대응하면 됩니다. 이 모든 과정을 변호사 비용 0원으로 시작할 수 있습니다.

통보를 제대로 했는데도 전세금을 돌려받지 못하는 경우가 많습니다. 이때 임대인이 흔히 꺼내는 말이 "새로운 세입자가 들어오면 그때 돌려주겠다"입니다. 오래된 관행처럼 굳어져 있지만, 이것은 임대차계약서 어디에도 적혀 있지 않은 임대인의 사정일 뿐입니다.

기준은 오직 계약서에 적힌 만료일입니다. 정해진 날짜에 보증금을 돌려주지 않으면, 그때부터는 임대인이 계약을 어긴 것입니다. 관행이 아니라 계약서와 법이 기준이 되어야 합니다.

한 가지 든든한 사실이 있습니다. 주택임대차보호법 제4조 제2항은 임대차 기간이 끝나도 임차인이 보증금을 돌려받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 본다고 정하고 있습니다. 계약이 끝났다고 해서 임차인의 권리가 사라지는 것이 아니라, 보증금을 받을 때까지 법이 임차인을 보호한다는 뜻입니다.

임대인이 끝내 보증금을 돌려주지 않을 때, 실제 회수는 다음 순서로 진행됩니다. 각 단계에서 임차인이 부담하는 변호사 비용은 0원이며, 법원에 내는 실비만 임차인이 먼저 냅니다.

한 가지 더, 임대 부동산의 매매가액이 보증금보다 낮고 임대인의 다른 재산 정보를 알고 있다면, 소송 전에 가압류로 재산을 미리 확보해 둘 필요가 있을 수 있습니다. 상황마다 다르므로 이 부분도 상담 시 함께 검토합니다.

법도 전세금반환소송센터는 대표변호사 엄정숙 변호사를 중심으로, 명확한 법적 근거가 있는 전세금 사건에 집중해 왔습니다. 높은 승소율과 450건이 넘는 처리 경험이 0원제를 가능하게 하는 바탕입니다. "임대차계약서대로, 법대로"라는 원칙으로, 잘못된 관행에 밀려 전세금을 못 받는 분들이 실질적인 도움을 받도록 돕고자 합니다.