임대차계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않을 때, 많은 분이 "이사를 가야 권리가 보호되나요?"라고 묻습니다. 결론부터 말하면, 보증금돌려받기 위해서는 오히려 거주를 함부로 끊지 않는 편이 안전한 경우가 많습니다.

주택임대차보호법에서 임차인을 보호하는 핵심 장치는 '대항력'과 '우선변제권'입니다. 이 두 권리는 점유(거주) + 전입신고 + 확정일자를 갖춰야 유지됩니다. 그런데 보증금돌려받기 전에 무작정 짐을 빼고 전출까지 해버리면, 어렵게 쌓아 둔 권리가 한 번에 사라질 수 있습니다.

그래서 보증금돌려받기 거주 전략이 중요합니다. 단순히 "버티는 것"이 아니라, 거주를 유지하면서 법적 절차를 차근차근 밟아가는 것이 핵심입니다.

위 모든 절차는 임차인이 임대주택에 계속 거주하면서도 진행할 수 있습니다. 주택임대차보호법은 임대차가 종료된 이후라도 임차인이 퇴거하지 않은 상태에서 보증금반환청구소송을 제기할 수 있도록 명시적으로 허용하고 있습니다.

즉, 보증금돌려받기 거주는 '편법'이 아니라 법이 임차인에게 보장한 정당한 권리입니다.

직장, 자녀 학교, 새 집 계약 등의 이유로 보증금돌려받기 전에 거주를 끝내고 이사해야 할 상황도 있습니다. 이때 핵심은 임차권등기명령입니다.

임차권등기명령에 의한 임차권등기가 부동산 등기부에 기재되면, 이후 다른 주소지로 전입신고를 하더라도 기존에 확보해 둔 대항력과 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 보증금돌려받기와 거주 변경을 양립시킬 수 있는 핵심 장치입니다.

임대차계약서에 적힌 기준은 '계약 만료일'입니다. 만료일이 지났는데 보증금을 돌려받지 못했다면, 계약을 위반한 쪽은 임차인이 아니라 임대인입니다. 보증금돌려받기 거주를 유지하고 있다는 사실이 임차인에게 불리하게 작용하지도 않습니다.

오랫동안 이어진 관행이라고 해서 그것이 법적으로 정당한 것은 아닙니다. "관행은 이제 그만, 임대차계약서대로, 법대로!"가 법도 전세금반환소송센터의 캠페인입니다.

Q. 계약 끝났는데 임대인이 보증금을 안 줍니다. 일단 버티고 살아도 되나요?

네, 가능합니다. 보증금돌려받기 전까지 임대주택에 계속 거주하는 것은 임차인의 정당한 권리입니다. 다만 단순히 머무는 것에 그치지 말고 내용증명·임차권등기명령·전세금반환소송 등 법적 절차를 병행해야 합니다.

Q. 거주하면서도 월세나 관리비를 계속 내야 하나요?

관리비는 사용에 따라 부담하는 항목이라 통상 계속 납부해야 합니다. 월세나 차임 부분은 사건마다 다툼의 여지가 있어 사건별 사실관계를 확인한 뒤 안내드리는 것이 정확합니다. 무료상담전화로 상황을 알려주시면 구체적으로 설명드립니다.

Q. 임대인이 다른 부동산도 가지고 있는데 미리 가압류를 해두는 게 좋을까요?

임대 부동산의 매매가가 보증금보다 낮고, 임대인이 소유한 다른 부동산 정보를 임차인이 알고 있다면 가압류를 미리 검토해 둘 필요가 있습니다. 일률적으로 권하지는 않으며, 사건의 사실관계에 따라 판단합니다.

Q. 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 어떻게 하나요?

HUG나 SGI 같은 보증기관에 가입되어 있다면 먼저 보증기관을 통해 보증금을 받을 수 있는지 확인하시는 편이 좋습니다. 보증 청구 요건과 절차도 함께 검토가 필요하니, 상담 시 보험증권 정보를 알려주시면 정리해 드립니다.

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