전세 계약이 끝나가는데 임대인이 별다른 말이 없어 그대로 거주를 이어가신 분이 많습니다. 이렇게 자동으로 갱신된 상태에서 이사를 가야 하거나 전세금을 돌려받고 싶을 때, 임차인은 언제든 계약 해지를 통보할 수 있습니다. 이것이 바로 묵시적갱신임차인계약해지통보입니다. 그런데 막상 통보를 했음에도 임대인이 새 세입자 핑계, 자금 사정 핑계를 대며 전세금을 돌려주지 않아 발만 동동 구르는 분들이 적지 않습니다.

묵시적갱신, 정확히 어떤 상황을 말하나요

주택임대차보호법 제6조에 따르면, 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신 거절이나 조건 변경 통지를 하지 않으면, 그 기간이 끝난 때에 종전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인 역시 같은 기간 안에 별다른 통지를 하지 않은 경우 동일하게 처리됩니다. 이렇게 자동으로 연장된 임대차를 묵시적 갱신이라 부릅니다.

묵시적 갱신이 이루어지면 임대차의 존속 기간은 2년이 됩니다. 다만 흥미로운 점은, 임차인은 이 2년에 묶이지 않는다는 점입니다. 주택임대차보호법 제6조의2는 묵시적 갱신 시 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있다고 규정하고 있습니다. 임대인은 2년 동안 함부로 해지할 수 없지만, 임차인에게는 일방적으로 해지할 수 있는 강력한 권리가 주어진 셈입니다.

묵시적갱신 해지통보 후 3개월, 어떻게 흘러가나

많은 분들이 가장 헷갈려하시는 부분이 바로 '3개월'의 기산점입니다. 임차인이 해지 의사를 표시한 날이 아니라, 임대인이 해지통보를 받은 날의 다음 날 0시부터 기산해 3개월이 되는 날 자정에 해지 효력이 발생합니다. 다음의 흐름으로 정리해 두시면 이해가 빠릅니다.

그런데 임대인이 이런 핑계로 전세금을 미루고 있다면

적법한 절차로 묵시적갱신임차인계약해지통보를 마치고 3개월의 기간까지 지났다면, 임대인은 어떤 이유에서든 전세금을 반환해야 합니다. 하지만 현실에서는 임대인이 임대차계약서에 없는 사정을 들어 반환을 미루는 일이 비일비재합니다.

참고로 묵시적 갱신에 따른 해지의 경우, 임차인의 정당한 법적 권리 행사이므로 새 임차인을 구하기 위한 중개 수수료는 임대인이 부담하는 것이 원칙입니다. 국토교통부 유권해석과 다수 하급심 판례 역시 동일한 입장을 취하고 있습니다.

묵시적갱신임차인계약해지통보 후 전세금 미반환 대응 절차

해지 효력 발생일까지 전세금을 받지 못했다면, 손 놓고 기다릴수록 손해입니다. 단계별로 적법한 절차를 밟아 나가야 임차인의 권리가 보호됩니다.

임대인이 보증금을 반환하지 않아 발생하는 지연이자는 민법상 연 5%이며, 소장 부본 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%가 적용됩니다. 시간이 지날수록 임대인이 부담해야 할 금액이 늘어나기 때문에, 빠른 법적 대응이 임차인에게 유리한 구조입니다.

법도 전세금반환소송센터, 임차인이 선택한 이유

법도 전세금반환소송센터는 대한변호사협회 부동산전문변호사·민사전문변호사인 엄정숙 변호사가 이끄는 전세금 반환 전문 센터입니다. 한 사람의 임차인이라도 더 권리를 지킬 수 있도록, "관행은 이제 그만, 임대차계약대로, 법대로!" 캠페인을 이어가고 있습니다.

묵시적갱신 해지통보 관련 자주 묻는 질문