전세권설정계약서특약은 임차인과 임대인이 전세권설정등기를 하면서 기본 계약 조항 외에 별도로 약정하는 조항을 말합니다. 전세권은 등기부등본에 기재되는 물권(物權)으로, 확정일자 있는 임대차보다 더 강력한 법적 보호를 받을 수 있습니다.

전세권설정계약서특약을 작성하는 핵심 이유는 분쟁 발생 시를 대비해 임차인의 권리를 최대한 보장받기 위함입니다. 예를 들어 전세금반환 시점, 원상회복 범위, 전세권 말소 조건 등을 명확히 해두는 것이죠.

전세권설정계약서특약을 꼼꼼히 작성하는 것은 매우 중요합니다. 다만 아무리 완벽한 전세권설정계약서특약을 작성해도 임대인이 약속대로 전세금을 돌려주지 않으면 결국 법적 절차를 밟아야 합니다. 이 점을 반드시 기억해야 합니다.

전세권을 설정하면 판결문 없이 바로 경매 신청이 가능하다는 큰 장점이 있습니다. 하지만 실제로는 전세권을 설정했더라도 임대인이 전세금을 주지 않으면 경매 외에 전세금반환소송을 함께 진행하는 경우가 많습니다.

그 이유는 경매로 전세금을 모두 회수하지 못할 가능성이 있기 때문입니다. 이때 전세금반환소송으로 부족분에 대한 판결문을 확보해 두면 임대인의 다른 재산에도 집행할 수 있습니다.

임대인들이 자주 하는 핑계는 다음과 같습니다. 이 모든 핑계는 전세권설정계약서특약이나 법에 없는 내용입니다.

전세권설정계약서특약과 별개로, 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋을 것 같습니다.

보증보험으로 먼저 보증금을 받을 수 있는 경우에는 해당 절차를 활용하시고, 보증보험이 없거나 조건이 맞지 않는 경우 전세권설정계약서특약을 근거로 전세금반환소송을 진행하면 됩니다.

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