전세권등기는 임차인이 전세보증금을 지키기 위해 설정하는 물권적 등기입니다. 전세권설정등기를 하면 해당 부동산에 대한 전세권이 등기부등본에 기재되어, 집이 경매로 넘어가도 보증금을 돌려받을 수 있는 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 쉽게 말하면 "이 집에 내가 전세금을 걸어두었다"는 사실을 공식적으로 국가 등기부에 새겨두는 제도입니다.

많은 분들이 전세권등기와 확정일자를 헷갈리시는데, 두 제도는 효력의 강도가 다릅니다. 확정일자는 임대차 신고 시 주는 도장 같은 개념이고, 전세권등기는 임대인의 동의 없이도 경매를 신청할 수 있는 훨씬 강력한 권리입니다.

전세권등기 설정은 임대인과 임차인이 공동으로 신청해야 하는 등기입니다. 이 점이 전세권등기를 설정할 때 가장 큰 허들이 되기도 합니다. 임대인이 협조하지 않으면 전세권등기 자체를 할 수 없기 때문입니다. 전세 계약 체결 시 특약사항에 "임대인은 전세권설정등기에 협조한다"는 문구를 넣어두는 것이 현명합니다.

전세권등기가 설정되면 세 가지 핵심 권리를 갖게 됩니다. 첫째, 집이 경매나 공매로 넘어갔을 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 돌려받는 우선변제권입니다. 둘째, 임대인이 전세금을 반환하지 않을 때 별도의 판결 없이도 경매를 신청할 수 있는 경매신청권입니다. 셋째, 전세권은 양도·전전세가 원칙적으로 가능한 물권이라는 점입니다.

다만 전세권등기가 있다고 해서 모든 상황에서 전세금이 100% 보호되는 것은 아닙니다. 임대인이 다른 빚 때문에 이미 선순위 근저당이 설정되어 있거나, 집값이 폭락해 경매 낙찰가가 전세금보다 낮다면 전세금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다. 이런 경우에는 전세금반환소송과 강제집행을 통해 임대인의 다른 재산을 찾아 회수하는 절차가 필요합니다.

전세권등기를 해두었는데도 만기일에 임대인이 전세금을 반환하지 않는 경우가 의외로 많습니다. 임대인들이 가장 많이 하는 말은 "새 세입자가 들어와야 돌려드릴 수 있어요"입니다. 하지만 이 말은 임대차계약서 어디에도 없는 내용이며, 법적 근거가 전혀 없는 잘못된 관행입니다.

법도 전세금반환소송센터는 이런 잘못된 관행을 바로잡기 위해 "임대차계약대로! 법대로!" 캠페인을 진행하고 있습니다. 계약서와 법이 기준이지 임대인의 사정이 기준이 아니라는 점을 임대인과 임차인 모두가 인식해야 합니다. 전세금을 못 받는 것도 억울한데, 변호사 비용까지 부담해야 한다면 너무 가혹하지 않을까요? 그래서 0원제를 운영하고 있습니다.

전세권등기가 있든 없든, 임대인이 전세금을 반환하지 않으면 전세금반환소송으로 해결하는 것이 원칙입니다. 소송이라고 하면 겁부터 내시는 분들이 많은데, 실제로는 생각보다 절차가 명확하고 기간도 길지 않습니다.

많은 분들이 "변호사 비용 0원이 어떻게 가능하냐"며 의심하십니다. 법도 전세금반환소송센터가 0원제를 운영할 수 있는 배경은 높은 승소율과 명확한 법적 근거 덕분입니다. 전세금반환소송은 사실 법적 쟁점이 비교적 명확한 사건 유형입니다. 임대차계약서와 만기일, 그리고 임차인의 주장이 뒷받침된다면 승소율이 매우 높습니다.

법도 전세금반환소송센터의 대표변호사인 엄정숙 변호사는 대한변호사협회 부동산전문변호사이자 민사전문변호사이며, 공인중개사 자격까지 보유하고 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송에도 다수 출연했으며, 『전세금반환소송 매뉴얼』 책의 저자이기도 합니다. 450건 이상의 전세금반환소송을 처리하며 쌓은 노하우로 95% 이상의 승소율을 기록하고 있습니다.

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