임대차 보증금 동시이행이란 무엇인가

임대차계약이 종료되면 임차인은 임대인에게 목적물(주택)을 돌려줄 의무가 있고, 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있습니다. 이 두 가지 의무는 법적으로 동시이행 관계에 놓여 있습니다. 쉽게 말해, 임차인이 집을 비워줘야 임대인이 보증금을 돌려주고, 임대인이 보증금을 돌려줘야 임차인이 집을 비워주는 구조입니다.

대법원 판례(2001다77697)에서도 "임차인의 임차목적물 인도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있다"고 일관되게 판시하고 있습니다. 이 동시이행 관계는 전세금반환소송에서 청구취지를 작성할 때 매우 중요한 쟁점이 됩니다.

이것이 중요한 이유는 간단합니다. 임대인이 "새 세입자가 들어와야 돈을 줄 수 있다"거나 "지금 돈이 없다"는 핑계를 대면서 보증금 반환을 미루더라도, 임대차계약서에 정해진 반환일이 지나면 이는 임대차계약서 위반입니다. 임대인의 개인적인 사정은 법적 근거가 될 수 없습니다.

동시이행 관계에서 청구취지 작성법

임대차 보증금 동시이행 청구취지는 전세금반환소송의 소장에서 가장 핵심적인 부분입니다. 청구취지란 원고(임차인)가 법원에 요구하는 판결의 결론을 의미합니다. 임대차 보증금 반환을 구하는 소송에서 청구취지를 정확하게 작성하지 않으면 원하는 판결을 받기 어렵습니다.

기본 청구취지 구조

전세금반환소송에서 임대차 보증금 동시이행 청구취지의 기본 형식은 다음과 같습니다. 보증금 금액, 지연손해금의 기산일과 이율을 명확히 기재해야 합니다.

여기서 주의해야 할 점이 있습니다. 지연손해금의 이율은 민법상 연 5%와 소송촉진등에관한특례법상 연 12%가 적용됩니다. 소장 부본 송달 전까지는 민법상 연 5%, 송달 다음 날부터는 소송촉진특례법상 연 12%가 적용되는 구조입니다.

동시이행 관계를 고려한 청구취지

임차인이 아직 주택에 거주하고 있는 경우(퇴거 전 소송 제기), 동시이행 관계를 반영한 청구취지를 작성해야 합니다. 임대인이 동시이행 항변을 할 수 있기 때문입니다. 이때 임차인이 주택을 인도하겠다는 이행제공 의사를 명확히 하는 것이 중요합니다.

동시이행 청구취지에서는 임차인이 주택을 인도할 의무와 임대인이 보증금을 반환할 의무가 서로 맞물려 있음을 법원에 명확히 전달해야 합니다. 이 부분의 법리적 판단과 소장 작성은 전문 변호사의 도움을 받는 것이 승소 확률을 높이는 데 결정적입니다.

전세금반환소송 진행 절차

임대차 보증금 반환을 위한 소송 절차는 다음과 같은 단계로 이루어집니다. 법도 전세금반환소송센터에 의뢰하면 아래 모든 과정의 변호사 비용이 0원입니다.

동시이행 항변권, 임차인에게 유리한 법리

동시이행 항변권은 사실 임차인을 보호하는 강력한 법적 장치입니다. 임대차계약이 끝났는데 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면, 임차인은 동시이행 항변권을 근거로 주택에 계속 거주할 수 있습니다. 이 경우 임차인의 점유는 불법점유가 아닙니다.

다만 주의할 점이 있습니다. 임차인이 주택에서 퇴거하면서 그 사실을 임대인에게 알리지 않은 경우에는 이행제공이 있었다고 볼 수 없습니다. 따라서 퇴거 시에는 반드시 임대인에게 퇴거 사실을 통보하고, 이를 증거로 남겨야 합니다. 이러한 법리적 판단을 정확히 수행하려면 전문 변호사의 조력이 필수적입니다.

임대인의 흔한 핑계, 법적 근거가 없습니다

전세보증금을 돌려받지 못하는 임차인들이 가장 많이 듣는 말이 있습니다. 하지만 이 모든 말은 임대차계약서에 없는 내용이며, 법적 근거가 전혀 없습니다.

왜 법도 전세금반환소송센터인가

법도 전세금반환소송센터는 대한변호사협회 등록 부동산전문변호사이자 민사전문변호사, 공인중개사 자격까지 보유한 엄정숙 대표변호사가 이끌고 있습니다. MBC, KBS, SBS 등 지상파 방송 다수 출연은 물론, 현재도 각종 언론에서 전문가로 활발히 활동 중이며, 전세금반환소송 매뉴얼 책을 집필한 바 있습니다.

임대차 보증금 동시이행 청구취지부터 소장 작성, 변론, 강제집행까지 모든 과정을 전문적으로 처리합니다. 전국 어디서든 전화 한 통으로 선임이 가능하며, 지방 사건도 거리에 상관없이 처리할 수 있습니다.

전세보증금 반환을 위해 알아두면 좋은 것들

이행제공의 중요성

임대차 보증금 동시이행 관계에서 이행제공이란, 임차인이 임대인에게 주택을 인도하겠다는 의사를 현실적으로 제공하는 것을 말합니다. 단순히 이사를 나간 것만으로는 부족하고, 반드시 임대인에게 퇴거 사실을 통보해야 합니다. 내용증명을 통해 이행제공을 하면 증거가 남아 소송에서 유리합니다.

전세보증금반환보증보험 확인

전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 보증보험이 없는 경우에는 소송을 통한 보증금 회수가 가장 확실한 방법입니다.

소송 기간은 얼마나 걸리나

전세금반환소송은 일반적으로 소장 접수 후 4개월에서 6개월 정도가 소요됩니다. 소액사건(3,000만원 이하)의 경우에는 간이 절차가 적용되어 더 빠르게 진행될 수 있습니다. 보증금 규모와 관계없이 주택임대차보호법에 따라 소액사건심판법의 절차가 준용됩니다.

지연손해금(지연이자)

임대차 보증금을 정해진 날짜에 돌려주지 않으면 지연손해금이 발생합니다. 민법상 연 5%, 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진등에관한특례법상 연 12%가 적용됩니다. 보증금이 1억 원이라면 연 1,200만 원의 지연손해금이 붙는 셈입니다. 임대인이 보증금 반환을 미룰수록 임차인에게 돌아가야 할 금액은 늘어납니다.

관행은 이제 그만, 임대차계약서대로 법대로

"새 세입자가 구해지면 돌려주겠다"는 말에 속아 2년째 기다리고 계신가요? 이것은 관행일 뿐, 법이 아닙니다. 임대차계약서에 명시된 날짜가 보증금 반환의 기준이고, 법이 우선합니다.

전세금 못 받는 것도 억울한데, 변호사 비용까지 부담해야 한다면 소송을 포기하게 됩니다. 법도 전세금반환소송센터가 변호사 비용 0원제를 운영하는 이유가 바로 여기에 있습니다. 한 사람이라도 더 많은 피해 임차인에게 실질적인 도움을 드리고, 잘못된 관행을 바꾸기 위한 사회적 캠페인의 일환입니다.

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