전세금 분쟁 전문
임차권등기명령 이의 신청 판례
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참고: 임대인의 재산상태가 불량한 일부 경우에는 1심 판결 후 150만원을 후불로 납부하게 될 수 있으며, 이 비용 역시 추후 임대인에게 청구 가능합니다. 자세한 비용 안내는 무료전화상담 시 설명드립니다.
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임차권등기명령 이의 신청이란?
임차권등기명령은 임대차 계약이 종료된 후 보증금을 돌려받지 못한 임차인이 법원에 신청하여 등기부등본에 임차권을 기재하도록 하는 제도입니다. 이를 통해 임차인은 이사를 가더라도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있습니다.
그런데 임대인 입장에서는 등기부등본에 임차권등기가 기재되면 새로운 세입자를 구하기 어려워집니다. 그래서 일부 임대인은 법원의 임차권등기명령 결정에 대해 이의 신청을 제기합니다.
주택임대차보호법 제3조의3 제3항은 민사집행법 제283조를 준용하여 임대인의 이의 신청을 허용하고 있습니다. 이의 신청이 접수되면 법원은 변론기일을 정하여 심리를 진행하게 됩니다.
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임차권등기명령 이의 신청 판례 분석
대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결
임차권등기명령에 따른 임차권등기는 이미 이행지체에 빠진 임대인의 보증금 반환의무에 대응하여 임차인의 권리를 보전하기 위해 마친 것입니다. 따라서 임대인의 보증금 반환의무가 먼저 이행되어야 하며, 임차권등기 말소의무와 동시이행관계에 있지 않습니다.
판결 요지: 임대인이 보증금을 먼저 반환해야 임차권등기 말소 의무가 발생
부산고법 2006. 5. 3. 선고 2005나17600 판결
임대차가 종료될 때 대항력이 있는 임차인은 물론, 대항력을 상실한 임차인도 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 다만, 대항력을 상실한 임차인의 경우 양수인을 상대로 임차권등기명령을 신청할 수는 없습니다.
판결 요지: 대항력 유무와 관계없이 임차권등기명령 신청 가능
대법원 2021다285579 판결 (임차권등기와 시효중단)
임차권등기명령에 따른 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 유지하도록 해주는 담보적 기능이 주목적입니다. 가압류나 가처분처럼 강제집행을 보전하기 위한 처분과는 성질이 다르므로, 소멸시효 중단사유에 해당하지 않습니다.
판결 요지: 임차권등기만으로는 시효중단 효력 없음 - 별도 소송 필요
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이의 신청 절차와 결과
임대인 이의 신청 접수
임대인이 임차권등기명령 결정에 불복하여 이의 신청서를 법원에 제출합니다.
법원 변론기일 지정
법원은 변론기일을 정하고 임대인과 임차인 양측에 통지합니다. 민사집행법 제286조에 따른 절차입니다.
심리 및 재판 진행
법원은 변론종결 당시의 사정에 비추어 임차권등기명령 신청의 타당성을 판단합니다.
결정 선고
임차권등기명령이 정당하면 기존 결정 유지(이의 신청 기각), 부당하면 임차권등기명령 취소됩니다.
즉시항고 가능
이의 신청 결정에 불복하는 당사자는 즉시항고를 제기할 수 있습니다.
실제 사례에서의 결과
실제로 많은 판례에서 임대인의 이의 신청은 기각되는 경우가 대부분입니다. 임대차 계약이 종료되었고 보증금을 반환받지 못한 사실이 명백하다면, 임차인의 임차권등기명령은 정당한 것으로 인정됩니다. 중요한 것은 전문 변호사의 체계적인 대응입니다.
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임차인이 알아야 할 핵심 포인트
1
대항력 유지
임차권등기 완료 후 이사해도 대항력과 우선변제권 유지
2
등기 완료 확인
반드시 등기부등본에 기재된 것을 확인 후 이사
3
비용 청구 가능
임차권등기 신청 비용을 임대인에게 청구 가능
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소송 병행 필요
시효중단 효력이 없으므로 전세금반환소송 병행 권장
임차권등기명령만으로는 전세보증금을 실제로 회수할 수 없습니다. 임차권등기는 대항력과 우선변제권을 유지하는 담보적 기능만 있을 뿐, 강제집행력이 없기 때문입니다. 따라서 전세금반환소송을 통해 판결문(집행권원)을 확보하고, 필요시 강제집행까지 진행해야 합니다.
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법도 0원제 서비스 범위
내용증명 발송
임차권등기명령
전세금반환소송
부동산 경매
채권압류 및 추심
동산압류
법도 전세금반환소송센터는 전세금 회수의 전 과정을 변호사 비용 0원으로 제공합니다. 임대인이 이의 신청을 하더라도, 전문 변호사가 체계적으로 대응하여 임차인의 권리를 끝까지 지켜드립니다.
| 구분 |
일반 변호사 사무실 |
법도 0원제 |
| 착수금 |
300~500만원 |
0원 |
| 성공보수 |
별도 청구 |
없음 |
| 강제집행 비용 |
단계별 추가 |
0원 |
| 의뢰인 부담 |
수백만원 |
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자주 묻는 질문
Q. 임대인이 이의 신청을 하면 임차권등기가 취소되나요?
이의 신청만으로 임차권등기가 바로 취소되지는 않습니다. 법원의 심리를 거쳐 이의 신청이 이유 있다고 판단될 때만 취소됩니다. 임대차 계약이 종료되고 보증금을 받지 못한 사실이 명확하다면, 대부분 이의 신청은 기각됩니다.
Q. 이의 신청 심리 기간은 얼마나 걸리나요?
일반적으로 변론기일 지정 후 수 주에서 수개월이 소요될 수 있습니다. 다만 임대인이 이의 신청 후 즉시항고까지 진행하는 경우, 항고심까지 포함하면 더 오랜 시간이 걸릴 수 있습니다.
Q. 전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면?
전세보증금반환보증보험에 가입되어 있다면 HUG나 SGI 같은 보증기관을 통해 먼저 보증금을 받을 수 있는지 확인해 보시면 좋습니다. 보증기관에서 보증금을 먼저 지급받은 후, 보증기관이 임대인에게 구상권을 행사하는 방식으로 진행됩니다.
법도 전세금반환소송센터의 0원제는 임차인이 변호사 비용 부담 없이 법적 대응을 할 수 있도록 설계된 시스템입니다. 승소 시 패소한 임대인이 소송비용을 부담하며, 이것이 변호사 수입원이 됩니다. 의뢰인은 법원에 납부하는 인지대와 송달료 등 실비용만 부담하고, 이 비용도 승소 후 임대인에게 청구하여 돌려받을 수 있습니다.
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본 내용은 정보 제공을 목적으로 작성된 글이며, 개별 사안의 구체적인 사실관계에 따라 법률적 판단이 달라질 수 있습니다. 따라서 본 내용은 법률적 조언이 아니며, 특정 상황에 대한 정확한 안내는 전문 변호사와의 상담을 통해 확인하시기 바랍니다. 본 내용의 정확성과 완전성을 보장하지 않으며, 본 내용을 근거로 한 어떠한 행위에 대해서도 책임을 지지 않습니다. 자세한 내용은 무료전화상담(02-591-5662) 시 안내해 드립니다.
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