임대차가 끝났는데 보증금을 못 받았다면, 임차권등기명령을 통해 점유를 이전하더라도 권리관계를 유지할 수 있습니다. 이어지는 경매 절차에서 어떻게 배당에 참여하고 어떤 배당순위로 변제를 받는지가 가장 중요합니다. 아래에서 순서, 기준시점, 서류, 일정 관리 요령을 한 번에 안내드립니다.

① 경매개시결정 이전에 등기가 되어 있다면 원칙적으로 자동으로 배당에 참여할 수 있습니다. 다만 사건별로 제출 요구가 기재된 경우에는 예외가 있을 수 있으니 공고문을 끝까지 확인해야 합니다. ② 경매개시결정 이후에 등기가 되었다면 배당요구 종기까지 권리신고 및 배당요구서를 제출해야만 배당이 가능합니다. 종기는 보통 첫 매각기일 이전으로 정해지며, 기간 내 미제출 시 배당에서 제외됩니다.

임차권등기명령은 점유를 옮기더라도 임차인의 권리(대항력·우선변제권)를 이어가기 위한 안전장치입니다. 이미 대항력이나 확정일자를 갖춘 상태에서 등기를 하면 그 효력은 본래 취득 시점 기준으로 평가됩니다. 반대로, 그 이전에 요건을 갖추지 못했거나 상실했다면 등기 시점을 기준으로 새로 평가되어 선순위 담보권보다 뒤로 밀릴 수 있습니다.

• 임대차계약서 원본(또는 사본+원본대조필), 확정일자 확인 가능본
• 주민등록 등·초본(전입일자 기재분), 열람용 등기부등본
• 임차권등기명령 결정문 및 등기사항증명서
• 배당요구서(사건번호, 당사자, 보증금, 이자, 우선변제권 근거를 구체 기재)
• 필요 시 월차임·보증금 납부 내역(계좌거래내역 등)

작성 시에는 보증금 원금과 지연손해금의 산정 기준일을 분리하고, 대항력 취득일·확정일자·점유 종료일(이사일)을 명확히 적습니다. 소액임차인에 해당하는 경우 해당 지역·시점의 최우선변제 한도를 확인해 별도 표기로 구분하는 것이 좋습니다.

소액임차인에게 인정되는 최우선변제는 보증금 전액이 아니라 법령에서 정한 한도까지만 앞에서 배당됩니다. 기준액과 한도는 시기·지역에 따라 다르므로 최신 표를 확인해야 하며, 보증금이 기준을 초과하면 일반 우선변제권 범위로 배당됩니다. 실무에서는 근저당권 설정일과 임차인의 권리 취득일을 함께 대조하여 최종 순위를 판단합니다.

또한 임차권등기 이후에 새로 들어온 임차인은 소액보증금의 최우선변제를 받을 수 없으므로(특정한 예외를 제외), 선후 관계 확인이 중요합니다. 사건 기록과 등기부의 권리변동 일자를 표로 정리해 두면 배당기일 이의제기 대응에도 도움이 됩니다.

1) 사건번호 확인 후 법원 경매정보에서 배당요구 종기 캘린더 등록
2) 종기 전까지 권리신고·배당요구서 제출(우편 제출 시 도달일 유의)
3) 배당표 열람 기간에 순위·금액 확인 및 필요 시 이의제기 준비
4) 배당기일 출석 또는 대리인 출석으로 배당 진행 사항 확인

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