임차권등기 후 경매 사례별 절차와 배당 체크리스트
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임차권등기 후 경매, 보증금 회수까지 한 번에 정리
등기를 마쳤다면 다음은 ‘집행’입니다. 배당요구 시점과 집행권원 준비만 정확히 하면 회수 속도가 달라집니다.
왜 ‘임차권등기 후 경매’가 필요한가
거주지를 이미 비웠더라도 임차권등기로 대항력·우선변제권을 유지할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 돌려주지 않으면 집행권원을 확보한 뒤 부동산 강제경매로 넘어가는 것이 표준 루트입니다. 이때 배당요구 기준시점(첫 경매개시결정 등기 전/후)에 따라 절차가 달라집니다.
1. 집행권원은 어떻게 마련하나
보증금 반환을 명하는 지급명령 확정, 판결, 조정조서 또는 집행력 있는 공정증서 중 하나가 필요합니다. 이를 갖추면 법원에 부동산 강제경매를 신청할 수 있습니다. 신청 시 보통 집행문 부여된 집행권원 정본, 송달·확정증명, 등기사항증명서 등을 준비합니다.
2. 배당요구 기준, ‘언제 등기했는지’
첫 경매개시결정 등기 이전에 임차권등기가 있었다면 일반적으로 배당요구 없이도 배당 대상에 포함됩니다. 반대로 이후에 등기했다면 배당요구종기 내에 반드시 배당요구를 해야 배당을 받을 수 있습니다.
3. 우선순위 판단의 핵심
전입·점유와 확정일자로 형성된 대항력/우선변제권이 기준입니다. 임차권등기를 해도 기존에 취득한 순위는 원칙적으로 유지됩니다. 다만 확정일자·전입일의 선후, 선순위 담보권 존재에 따라 배당액은 달라질 수 있습니다.
4. 실무 체크리스트
- 경매신청 직전: 집행권원 정본·확정증명·송달증명, 등기사항증명서 최신본.
- 배당요구 여부: 임차권등기 시점과 첫 경매개시결정 등기일을 등기로 대조.
- 이사 시: 열쇠반환·퇴거일 증빙(인도확인서, 관리비 정산 등) 보관.
- 임차권 말소: 배당금 수령 등 회수 종료 후 절차 진행.
상황별 빠른 길잡이
케이스에 따라 행동이 달라집니다. 내 상황과 가장 가까운 항목을 선택하세요.
A. 등기 완료 후 아직 경매 미개시
바로 지급명령 또는 소송으로 집행권원을 확보하세요. 확정되면 부동산 강제경매 신청이 가능합니다. 이 단계에서 임대인이 임의 변제하면 경매 없이 회수 종료가 가능합니다.
B. 경매개시결정 등기 이전에 임차권등기
통상 배당요구 없이 배당대상에 포함됩니다. 다만 배당요구를 금지하는 것은 아니므로, 채권 범위가 복잡하면 보완 목적으로 배당요구서를 함께 내는 것도 실무상 안전합니다.
C. 경매개시결정 등기 이후에 임차권등기
반드시 배당요구종기 내에 배당요구서를 제출해야 합니다. 종기일은 매각물건명세서·법원 공고로 확인하고, 우편 제출 시 도달 기한을 감안하세요.
D. 선순위 담보권이 많은 경우
확정일자 기준의 순위가 밀리면 배당액이 줄 수 있습니다. 이 경우 추가 책임재산(보증인, 임대인 다른 부동산 등) 집행 가능성까지 함께 검토해야 손실을 줄일 수 있습니다.
자주 섞어 찾는 핵심 단어
주요 개념을 한눈에 정리해 두면 절차가 쉬워집니다.
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